北京购房政策最全篇终于来了！值得收藏！
上一篇文章，我们谈到了十四五规划后的房价涨跌问题。
简单地说，从政策面来看，政府“房住不炒”的决心非常之坚决，投机炒房被狠狠打压。
然而，我们说过，调控归调控，调控并不是要让房价下跌。长期来看，未来核心城市的房价依然会保持上涨趋势。
所以我又花了一整天时间，仔细梳理了今年北京楼市的调控政策。
这篇文章较长，但绝对值得你花时间看和收藏！北京买楼必用！
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接下来进入正文。
作为中国的超级一线城市，帝都北京的调控政策多如牛毛，非常复杂且常常会更新。
但总的来说，可以分为三块：
1. 资格认定
2. 针对买方的调控
3. 针对卖方的调控
01
先说说资格认定。
这是基础，因为这影响到购房资格、贷款政策、契税政策等方方面面。只有先过这一关，我们才能有的放矢地理解政策。
资格认定，又分为对人群的认定和对房子的认定两类。
1. 对人群的认定
这一块分的非常细致，大致可以分为8类。大家对号入座，看看自己属于哪一类。
（1） 京籍单身人士
北京户籍的单身含未婚、离异、丧偶几种情况，根据现行政策，最多只能购买1套。
（2）京籍已婚人士
北京户籍的已婚家庭（至少有一人持有北京户籍即可），最多只能购买2套。
（3）非京籍人士
① 外地人在北京最多只能购买1套（商品房）住宅房。
② 非京籍家庭限购1套住宅，但必须持有北京市有效居住证、在北京市没有住房，且连续 60 个月(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税。
③ 认房只统计北京市行政区域内的住房，不统计北京市之外的，且不包括商业用房、办公用房。
小结一下，如图所示。
除此之外，以下还有几种按北京户籍执行的情况，大家需要注意啦：
（4）本地单位集体户口
单位集体户口，按北京户籍执行。但非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，除外。
（5）北京户籍未成年子女
① 父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，如出未成年人房本 或与未成年人共有人的房本（以离婚协议未成年孩子归属为准）可按北京户籍单身家庭购房对待，最多可购买1套。
② 父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，如出未成年人的房本或与未成年人共有的房本可按京籍已婚家庭购房对待，最多可购买2套。
（6）在读博士后
按照北京户籍执行。
①在京集体户口(学校)，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示 “博士后”的人员
②本人为外地户口，其博士后关系在北京博士后工作站，且可以提供北京居住证的人员
（7）部队现役军官
① 驻京部队现役军官和现役武警家庭按北京户籍执行，购房需要提供军官证、警官证。现役，是指还在兵役期间。
② 志愿兵和士官，不属于军官，不具有购房资质。
（8）境外个人、港澳台居民
按北京户籍执行，但必须持有以下三类证件：
① 北京市工作居住证（留学人员）；
② 北京市工作居住证（港澳台高级人才）；
③ 北京市海外高层次人才工作居住证。
2. 对房子的认定
在帝都，为了稳定房价、稳地价，政府不仅会对购房人群进行分类管理，还会对购买的房子进行分类调控。
买这种住宅和买那种住宅，通常也会有不同的贷款、税费政策。
（1）普通住宅与非普宅
普通住宅的认定，需要同时满足以下三个标准：
① 容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。
② 建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
③ 环线指导价：总价或者单价满足其一即可。
除普通住宅以外的，其他住宅都属于非普通住宅。
（2）首套房与第二套房
读到这里，你可能会想，为什么是首套与第二套，不是还有第三套、第四套吗？
是的，确实没有。因为在寸土寸金的帝都，资源实在有限，无论你属于哪个购房人群，最多就只能购买两套。
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那么，如何界定是不是首套房呢？
首先，北京和其他城市一样，认房只统计北京市区内的房子，且不包括商业用房和办公用房。
其次，房屋套数的计算，是以家庭为单位的。也就是说，如果家庭成员名下的房子，也会被认定。
最后，前面也说过，首套房的界定其实是服务于政策调控的。因此，具体到不同政策时，首套房的概念又会有差别。
譬如说，如果你去办理住房贷款，就需要查看贷款记录。只有全国范围内没有住房贷款记录（无论是否结清贷款），才算首套。
但是，如果你是购房办理契税，则不看全国住房贷款记录，只看你在北京市内有没有住房。
又比如，现在很多人通过假离婚来获得首套房资格，于是针对这现象，又出台了特殊政策：2017 年 3 月 24 日之后，离婚不满一年的，申请住房贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，都直接认定为第二套。
又比如，如果购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），那么会直接认定为第二套房贷款。
相信，随着楼市的变化，还会有政策加码和调整，大家可以关注我， 方便随时获取楼市调控政策的一手信息。
02
再来说说，对买方的调控。
当你通过资格认定，迈过基础门槛，拿到房票之后，恭喜你来到第二关，可以开始研究贷款、税费等政策了。
1. 贷款政策
首先，你将要面临的是贷款资格的问题。
这里有一个硬性规定和一个软性要求。
硬性规定是，你的家庭月收入必须不低于月供的2倍。在这方面，一般是通过银行流水认定，或者通过公积金额度倒推。
软性要求是，征信好。这个就要看你平时的信用表现和银行的心情了。
符合贷款资格要求的，根据前面所述的人群认定和房子认定，将面临不同的贷款政策，具体而言，
① 如果你属于北京户籍（按京籍执行的也算），请看下表：
② 如果你属于非北京户籍，且持有北京市有效居住证、在北京市没有住房，且连续 60 个月(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税。请看这张表：
2. 财税调节
主要是契税。
买房除了要付首付，办理贷款，还要承担契税。这是专门向买房者征收的一种税。
税收这方面，其实就看两个因素。
首先，看税率。
前面说过，税收是政府调节楼市的一种手段，税率跟着政策导向走。
在办理契税时，不看全国住房贷款记录，只看你在北京市内有没有住房，北京第二套房的契税一律是3%，首套房则要优惠很多。
首套购房，当面积≤90平米时，契税是1%，当面积＞90平米时，契税是1.5%。
要注意，这里的90平米的概念，与申请贷款时的普通住宅和非普通住宅的概念不一样，单纯只看面积。
其次，看计税价格。
在具体计算契税时，还有核定价和网签价的差别，比较复杂，这里就不展开了，中介会帮你算好。一般就是，哪个价格高，按照哪个计税。
03
最后聊聊，对卖方的调控。
如果你是尚未上车的小白，对卖房的调控虽然不会直接影响你，但是考虑到以后的置换，以及未来二手房买卖，依然需要及时关注这方面的政策变化。
对于卖房的调控，主要是通过两大税收手段继续市场调节。
1. 增值税：满二免征
增值税，准确地说，增值税及附加，是向卖方征收的一种税。
但是，增值税这种流转税，你懂的，核心城市基本是卖方市场，特别是热门板块，卖方完全可以通过提价的方式，转嫁这笔成本。
具体计算时，还是看税率和计税价格两个要素。
首先，计税价格。与契税类似，核定价格和网签价格，二者就高。
其次，税率。这得看区域。
朝阳区、海淀区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、经济技术开发区 （亦庄）、门头沟区这八个区，增值税及附加基准税率是5.3%。
除此以外的远郊区县，税率稍低一丢丢，5.25%。
当然，由于政府要打击短期投机，拉长持有期限，也制定了一些引导手段，如下表：
当然，还有一些免征的情况，比如法定继承、夫妻更名/加名/分割财产，直系亲属赠与等，这些情况与实际交易关联不多，了解即可。
2. 所得税：满五唯一免征
这个是对卖方直接增收的税，一般没法转嫁。
还是看税率和计税价格。
首先，税率上，分为差额税率（20%）和全额税率两种（1%）
一般而言，不能提供房屋原值和原始契税依据的，按全额征收；其余按差额征收。
常见的不能提供房屋原值和原始契税依据的房屋，基本是在划拨土地上建造的。比如已购公房、二类经济适用房等等。
计税价格，还是一样，核定价格和网签价格，二者就高。但是，差额征收时会扣减房屋的原值和原契税。
同样，为了打击短期投机，政府也出台了政策，就是：
对于出售持有满五年且是家庭唯一一套住房的，可以免征个人所得税。
所谓持有满五年，一般包括下面几种情形：
与增值税类似，所得税也有一些免征情况，比如法定继承、夫妻更名/加名/分割财产，直系亲属赠与等。
04
其他常见问题解释清单：
能够读到这里，想必你对买房一定是真有决心了。雪球在这里附赠一个问题清单，有问题一查便知，拿走不谢~
① 离婚购房限制情况
离婚一年以内的，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行
② 影响商业贷款年限的因素
一般有三个因素：
A：一般看当地政策，北京最长不超过25年
B：房龄：不得高于40，且贷款年限+房龄＜70
C：贷款人年龄：不得高于69周岁，且贷款年限+贷款人年龄≤69
③ 影响公积金贷款年限的因素
一般有三个因素：
A：一般看当地政策，北京最长不超过25年
B：房龄及房屋结构：砖混结构（混合结构）：47 年-房龄，钢混结构：57 年-房龄
C：申请人及配偶的年龄。65-夫妻双方年龄小的人的年龄。
④ 北京公积金类型
按照缴存地点不同，分为市属公积金、国管公积金和中直公积金。
需要注意的是：商办类的房屋不可以使用公积金贷款，二套购买 70 年产权的公寓仅可使用国管公积金贷款。
回到正题。
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