新春探盘丨暴走江宁方山-上秦淮-百家湖，中海、孔雀城、阳光城等新盘均已开工
大学城汇聚、众多开发商先后拿地、风光秀丽的江宁方山板块会成为下一个上秦淮吗？
南京城市战略版图向南扩进，方山大学城位于江南主城板块之内，是继江宁原核心板块百家湖、九龙湖发展饱和后的 城市发展重心，如今，这个板块正以黑马之势爆发！
板块毗邻 国家4A级方山自然风景区，环境优美，生态宜居，整体定位为 集人文、景观、旅游等为一体的特色新城，历经数年打造， 区域宜居度也在稳步提升。
从江宁城区的发展轨迹来看，江宁最早是从百家湖发展、随后开发九龙湖、上秦淮等环湖板块如今这些区域都相继发展成熟，江宁腹地外扩轨迹依旧向南。
目前上秦淮新房供应放缓云台山河以北已形成浓厚的居住生活圈，云台山河以南正在开发，融信秦尚栖庭、孔雀城上秦淮G81地块都在火热建设中，由于地缘上的优势，与上秦淮仅一河之隔的江宁方山大学城板块热度正在上升。
值得一提的是，江宁方山大学城内拥有优渥交通、教育、医疗、商业等配套设施，加之自然环境优越，高素质人口聚集，和周边其他刚改、刚需板块比，江宁方山大学城没有明显的板块硬伤。
当然方山大学城在开发商眼中，也是必争之地，体现在土拍市场热度不减，开发商对于在江宁大学城拿地非常积极。
据不完全统计，仅江宁方山大学城就有十余盘蓄势待发，且逐渐从刚改向改善盘过渡，自2019年下半年以来，已先后出让四幅宅地，今年预计还有2幅宅地待拍，招商、银城、万科、金科、五矿、远洋、中海等一大批品牌房企进驻，片区置业热度持续高涨。
此前区域内两幅纯宅地遭抢，均触顶最高限价，其中，江宁大学城G34宅地引发了近20家房企的争抢，最终由远洋竞得，楼面价17317元/㎡，自持人才房面积2800㎡，即目前的远洋万和方山望。
根据规划，项目将打造24栋住宅，其中有5栋是10层洋房，还有18栋高层住宅。打造了3种户型，建面约89、108、126㎡，且都是三房、四房，均为南向双阳台设计，户型方正，高层得房率约80%左右，目前已公开89、108㎡的样板间。
据了解，项目选用了格力中央空调、德普莱太新风、摩恩水槽和龙头、老板烟机灶、TOTO智能马桶、马可波罗瓷砖或同等品牌等品质作为交付标准。
精工细节上，则有明厨U型设计、淋浴房中岛设计、客厅USB接口面板、卫生间LED 镜面灯，阳台交付前统一封闭交付。
整体室内装标约2000元/㎡，唯一的不足房间内没有地暖。
目前在售小高层房源1、2、4#精装交付，销许均价约28150元/㎡，户型建筑面积约89、108㎡，其中89㎡三房户型有边户设计，总价约250万起，拟交付时间为2023年6月30日。据说下一次加推有可能会涨价，预计在2.9万-3万上下。
项目亮点：未来售楼处会改成小区商业配套（内有图书馆、健身房等），小区内会建设一处体育活动场所，供老人和小孩休憩活动。
与远洋万和方山望售楼处大门正对的是中海方山印。
中海方山印前身为大学城G42地块，2020年7月15日，景枫、禹洲、颐居、华侨城、保利里城、融信、正荣、德信、远洋、万科、卓越、碧桂园、旭辉&银城、华发、中海16家房企报名了该宅地。最终经过56轮竞拍，被中海以21.9亿拿下，楼面价18286元/㎡，自持人才房建筑面积3600㎡。
中海方山印可以说是整个方山南唯一一个纯低密地块。整个项目规划34栋6-7层纯粹低密洋房（13栋为7层，其余21栋为6层），1.3容积率，社区内无高层，无商业，北面清晰可见方山，堪称江宁难得一见的纯粹住宅改善产品。
户型面积约105-141㎡的洋房产品，三房起步，有105㎡三室两厅两卫、107㎡三室两厅两卫、127㎡四室两厅两卫、141㎡四室两厅两卫，从公布的户型图来看，主卧套房，三房起步，三开间朝南，127、141㎡的户型四开间朝南，每个户型都有大横厅等等。
方山印未来毛坯房最高限价27195元/㎡，基础装修1500-2000元/㎡，另有1500-2000元/㎡升级装修包，预计最后售价在3.15-3.3万/㎡左右，售楼处预计元宵节之后开放，实行预约接待制，3月中下旬有首开计划。
建面约105㎡三室两厅两卫：
建面约107㎡三室两厅两卫：
建面约127㎡四室两厅两卫：
建面约141㎡四室两厅两卫：
区域与周围三盘，中海方山印体现为两大亮点：
1、中海方山印的每一个户型都使用LDK一体化设计，打造了IMAX级中央空间。扩大客厅开间，让客厅兼具书房、运动场、会客厅的功能。
2、南向外立面窗墙比例，最长约7.8米超大尺寸阳台，搭配全景飘窗。
3、户型105平起步，总价预计310万起步，主打洋房低密度，整体更偏改善。
中海和远洋这2大项目位于江宁大学城片区、江宁高新园南部、方山风景区南麓，未来定位为集主题地产及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，将规划形成“一心、一轴、三区”的布局结构，总规划用地面积570.82公顷。
中海G42地块西南角规划有幼儿园，西侧规划有社区中心，东侧为江宁城建G99商业用地(后期打造约6.5万方商业)，北侧为方山风景区，南侧、西侧为秦淮河湿地公园，周边有已建成的南京外国学校方山分校（幼儿园至高中）、南京东山外国语分校（齐武路中小学）等优质教育配套资源，自然景观资源、公共生活配套都较为完善。
喜欢洋房的可选择中海方山印，预算有限倾向投资的可以考虑远洋方山望，最小户型89㎡，入手起步价将会更低。
再来看山和宸园和五矿澜悦溪山，金科是毛坯交付，五矿是精装交付，总价上五矿要高于金科约50万左右。
山和宸园由金科地产，美的置业，景枫集团，三家开发商联合打造，项目规划21栋17F-20F小高层，其中包括1栋人才房，一个幼儿园和少量商业、养老、物业配套。最早一批交付2022年11月底。
共有4种户型，建面约89㎡、104㎡、105㎡、139㎡，以均价2.7万/㎡计算，总价约240万起，毛坯交付。
五矿澜悦溪由央企五矿独立开发，是五矿继东方龙湖湾、九玺台、澜悦方山之后在江宁方山板块打造第三座高端“澜悦系”产品。打造18栋住宅16-18F住宅和1栋3F商业综合中心，一共1208户，建筑面积96㎡、107㎡、127㎡。车位1488个，车位配比达1：1.2，容积率2.1，最早一批交付2022年6月底。
共有3种户型，分别为建面约96㎡、107㎡、127㎡，以目前3.06万/㎡计算，总价约290万起，第三方评估室内精装标准3450元/㎡。
目前两个项目都已盖至二十多层高，交付时间上都在2022年，前后相差三个月。
从整体去化情况来看，受制于总价影响，金科山和宸园要稍好于五矿澜悦溪山。
去年以来，方山大学城有多个新盘上市，目前区域内有联发翡翠方山、樾山林语、山和宸园、五矿澜悦溪山等、远洋方山望盘在售。中海方山印、伟星万科四季光年2盘预计3月份发售。
伟星万科四季光年
主力户型：89-125㎡价格：毛坯限价2.43万/㎡
伟星万科四季光年亦为万科“光年系”产品（与燕子矶万科燕语光年同一个产品系），项目由安徽伟星和万科联合开发，紧邻龙眠大道，距离1号线中国药科大学站约700米，从1号口出来步行10分钟即可到达售楼处，工地已开工。
项目前身为方山G52地块，2020年9月18日，经过摇号被安徽伟星拿下，楼面地价13465元/㎡，为商住混合用地，拟建规划11栋高层住宅和约2.3万方的商业街区，住宅户型有89、106、125㎡三种，分别是三房和四房产品，毛坯限价2.43万/㎡。
目前共打造了89、106平两种样板间，从已公布的精装品牌来看与燕子矶万科燕语光年档次十分相近，预计3月下旬首开，放风价2.7-2.8万/平。
此外，区域内还有待售纯新盘凤溪苑（ 江宁城建大学城G27地块），楼面地价20003元/㎡，拟建4栋24层高层住宅。目前售楼处已经接近封顶， 精装高层放风3.2万/㎡，户型最小80多㎡，最大140多㎡，上市时间待定。
随后沿着正方东路一路向西跨过秦淮河大桥就来到了上秦淮云台山河以南板块。
这里目前已有两家房企进驻，一个是融信秦尚栖庭，在售均价3.3万/㎡（简装交付）；一个则是去年11月初由华夏幸福孔雀城竞价28轮触顶摇号拿下的上秦淮G81宅地。
G81楼面地价21309元/㎡，超过此前区域地王银城旭辉上淮铂悦府（楼面价19991元/㎡），晋升上秦淮新地王，未来毛坯限价3.28万元/㎡。
今年1月份，G81地块规划设计方案出炉，拟建22栋多层住宅，容积率仅有1.2，包括9栋4层多层，3栋5层多层，10栋7层的多层，其中一栋为人才房（全部集中在15#楼），建成后将无偿移交给江宁区政府。
如此算来，从拿地到规划出炉仅用时2个月。从外围看孔雀城G81售楼处已接近封顶，工地大门敞开，工人也已开工，相信用不了多久便能公开。
NO.2020G81地块（江宁区秣陵街道凤仪街以东、汉侯路以北地块）位于南京未来科技城，云台山河以南，紧邻在售的低密多层融信秦尚栖庭 （楼面价19019元/㎡）。
孔雀城G81由孔雀城、金茂、美的三家房企联合开发，三家持股比例分别是：51%、30%、19%，美的操盘。项目周边有云台山河、上秦淮湿地公园、华谊兄弟南京电影小镇，自然文旅资源丰富。
四周8条市政道路正在建设 ，其中5条已开通，未来还开通3号线南延线， 在G81地块西北侧为规划教育用地，将新建幼儿园、小学、初中12年一贯制学校，据悉地块目前已在办理前期手续，预计2021年将开工建设。
板块内包括秦县路、天禧路、宋邑路、汉侯路、玉麟街等在内的多条市政道路或已开通，或正在建设中，待统一建成后，将形成「四纵四横」的路网格局。
沿着天禧路往西北方向骑行，过了云台山河便看到了碧桂园泊云间、银城旭辉上淮铂悦府、五矿澜悦栖原、翠屏诚园以及3号线秣周东路站。
位于上秦淮未来科技城的国华卫星基地项目总高185米，目前全面进入施工状态，预计2021年完成主体建设。未来将取代景枫中心，位居江宁第一高。
另外，在建的地铁3号线（三期）南延线计划今年3月开工，将在上秦淮板块设有和风路站，预计2024年建成通车，未来可直达南京南站。
最后一站，返程途中经过江宁核心区百家湖，沿着双龙大道向南走，来到了阳光城G62地块，目前工地内停放着三辆挖土车、一台推土车以及一些摆放整齐的桩基柱，工地大门处停着不少车辆，不时有人下车观望，疑似项目工作人员。
地块位于双龙大道以东、池田路以南，分为商办和二类居住用地，分为商办和二类居住用地。
A地块为商办用地，面积32.4亩，容积率4.0，高度100米；B地块为住宅用地，面积18.4亩，容积率2.2，建筑高度60米。
这个地块在2020年9月24日，被阳光城以9.3亿底价拿下，是百家湖正核心难得的、带有居住性质的地块，毗邻景枫万豪酒店以及维也纳酒店。楼面地价仅8218元/㎡，住宅毛坯限价3.4万/㎡，预计基础装修+升级包最终预售价在3.7-3.8万/㎡。
在去年6月份，南京市规划和自然资源局、南京江宁经济技术开发区管委会通过全球征集，将在未来为江宁主城中心区量身打造独具特色的城市设计方案。百家湖商圈未来有望结合 12 号线建设，同步打造地下城。
江宁主城中心区，即位于凤凰港—杨家圩核心区内，设计范围北起池田路，南至天元中路，西至双龙大道，东至浦沿路，总用地面积约 138 公顷。
此前有消息称百家湖片区规划了200米高的商办项目，位于双龙大道以东、西门子路以南，未来江宁第一高楼将落子在这里。
百家湖商圈作为南京的“第二新街口”，已经有着不可替代的作用，但它的发展并未达到饱和，双龙大道以东仍是一块巨大的宝藏，相信在未来它能够给江宁人民带来更多的惊喜。
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