从“看不上”到“买不到”: 西安少有板块还有多少机会?

丨浐灞实景图

之前，我写过一篇推文，其中有一句话总结是“十年前看不中、两年前不想买；现在买不到、未来买不起”。这篇推文是在2017年初写的，反映的区域是浐灞。

同年，在另一篇区域相较的推文中，我提出另一个观点“五年看浐灞，十年看……”，详见《房子70年，未来五年看浐灞，怎么看，看什么？》，也被行业内外广泛采信，判断已被事实发展正在证明着。

值得欣慰的是，上述两个看法，引发了较多购房人士的共鸣，不少人因此及时“上车”，在浐灞的雁鸣湖园区、世园园区、总部园区等板块，满意的价位上买到了合适的房子。

丨浐灞实景图

在经历2017年的洗礼、2018年的跌宕，从统计数据看，虽然浐灞区域的商品住房供应量、房价呈现“双涨”态势，但成交量依然不减，依然排主城区前列。

随着城市发展的不断完善、可开发空间的逐步减少，产品不断升级，房价也不断走高的态势下，“两年前不想买、未来买不起”的浐灞，现在是否还有机会？

—— 壹 ——

浐灞目前比较值得关注的板块，目前主要有三个：

一个是总部园区板块，目前均无可售房源；板块内新房供应出现断档。新盘得看往北一点的欧亚园区的万科、远洋和合能的项目了。

另一个是世园板块，目前中南樾府已无房可卖、绿城桂语江南推售洋房，均价15000元/㎡左右；碧桂园的项目推出时间未定，因是现房销售，预计价格将比较高。

第三是雁鸣园区板块，目前正是置业的新机会。这里目前在建且有房源可售的项目有中建锦绣、南湖7号、公园上城、恒大御龙湾等，主力价格在13000-16000元/㎡。

曲江东与浐灞交汇的雁鸣湖板块，承接两个区域利好。西承曲江二期发展利好和价格优势，东接浐灞雁鸣湖园区生态环境，且当前没有产业落地，远离城市喧嚣，是浐灞少有的纯居住型板块。

 丨雁鸣湖实景图

那曲江目前楼市如何？

目前曲江一期已经饱和，二期区域在售楼盘有中海曲江大城、阳光城PLUS、华润·曲江九里、金地中心风华、金辉世界城、曲江三迪枫丹、大华曲江公园世家等，还有一些尾盘散售。

价格方面让人唏嘘，大体看来，高层毛坯房源约13000元/㎡，高层装修在14000元/㎡左右，毛坯洋房较低16500元/㎡起，叠拼20000元/㎡以上。

雁鸣湖板块的价格优势尤为凸显。

如果要说曲江是代表了区域未来发展的高度，雁鸣湖便是代表居住形态的舒适和低密性。

离尘不离城的特性，需要依靠交通的便利度。

当前该区域有南三环、绕城、东三环、浐河西路、长鸣路等交通主干道，以及地铁5号线和地铁8号线（规划中）等双地铁通达，快速链接全城。

临水而居一直是西安的稀缺资源，从曲江的南湖，到浐灞双河沿线，以及秦汉新城、泾渭等渭河沿岸楼盘都备受购房者追捧，一个个生态宜居楼盘不断出世。

丨雁鸣湖实景图

雁鸣湖板块，除了千亩雁鸣湖水域面积外，还有西安新植物园、中国唐苑、杜陵国家万亩生态遗址公园，此外，长鸣路上预计2020年建成的幸福林带，共同为该片区提供新氧源动力。

随着区域不断的完善，后期区域楼盘交房入住，城中村拆迁，交通商业等不断丰富，同时拥有曲二文化生态资源的雁鸣湖板块的城市价值将不断凸显。

—— 贰 ——

一个区域内房企的集中度，说明了该区域的隐形价值，

当前该区域有恒大、海亮、绿地、融创、中建、海伦堡、祥生置业、高科等齐聚在雁鸣湖板块，雁鸣湖板块如今已成为置业的热门板块。

在西安范围内能够媲美这个品牌阵容的也只有大明宫板块。但与大明宫不同之处在于，雁鸣湖还在开发初级阶段，还有很长一段路要走。

该区域楼盘产品都是以低密为主，多为洋房、叠墅类产品，未来这一板块或将是浐灞生态区范围之内，高端改善产品爆发之地，高端汇聚、人居密集、环境优质等等，形成一个大的“雁鸣湖居住圈”。

十年前的遍地滩涂，如今却是西安的颜值担当，浐灞生态区的变化不仅牵动着城市的心，也牵动着开发商的心。

“买地就是买预期”，地块就是较好的佐证。

雁鸣湖板块成了众多大鄂的争抢之地！位于西安浐灞生态区南三环以北、田马路以西地籍编号CB6-2-2222地块，碧桂园、金地、中海、金辉也参加了竞拍，最终由陕西本土房企荣德置业以6552元/㎡楼板价，实际溢价150%收入囊中，成为了2017年的浐灞楼板价之王！

丨CB6-2-2222地块示意图

从经17轮报价亦因超过较高限价终止挂牌到再次挂出后142轮激烈的竞价的背后是浐灞的华丽转身！

无论是土地拍卖、生活配套还是区域均价及成交数量，雁鸣湖园区都呈现出阶梯型发展趋势。

随着金融商务区落户浐灞，经济、生态并驾齐驱，这一区域的巨大开发价值愈加明显，楼盘开始如雨后春笋般涌现，国内知名房企纷纷抢滩。

虽然当时楼盘均价低于西安其他区域，但依托于已初具规模的自然环境，“生态楼盘”的概念已初步显现，整体开始悄然出现变化…

但有些费解的是，雁鸣湖距离主城区如此之近，价格却比世园会还低，甚至于一些项目与港务区板块价格相近，令人咂舌。

随着更多的大型房企进驻雁鸣湖板块，城市关注度提升，湖区价值逐渐被“点燃”，使得雁鸣湖迎来破局机遇。

—— 叁 ——

那么在众品牌云集的雁鸣湖板块，公园上城又将以何种力量势如破竹？！

公园上城位于南三环以南，田马路以西。分为两期开发，一期为住宅，二期为商业体和文化。

丨公园上城整体楼位效果图

总占地140亩，分为住宅、商业、文化三大地块，其中住宅89亩，也就是，约30%的土地用来做商业和文化主题的打造，既是项目本身的配套，丰富业主日常生活之余，未来将打造区域购物中心和城市新地标，也兼并成为区域商业的弥补。 

当前雁鸣湖板块商业处于起步阶段，消费依赖于曲江，可分为两大商圈：

 “曲江商圈”：享受W酒店、万众国际、凯悦酒店、金地广场、大唐不夜城等商业配套；

 “雁翔路商圈”：包含曲江管委会、西北妇幼、雁翔广场、曲江创意谷、华润综合体、万众综合体、正荣彩虹谷等政商配套资源。

住宅方面，为保证社区2.0的低密居住舒适度，以6+1度洋房产品为主，仅有2栋小高层和2栋高层，由南向北依次排列，保证南向采光度同时，也利于鲜氧空气的流动。

丨公园上城整体楼位效果图

首期将开的是10栋洋房和1栋小高，共286套房源，而洋房与小高层只有105㎡、122㎡、143㎡三种户型。

居住体验，舒适度提升。餐客一体，与厨房、阳台在一条动线上，纵向活动空间延展。将居住的舒适感和面积的较大利用做到了优质，且三卫户型也是当前市场比较稀缺的产品。

整体看来，梳理公园上城项目有三大亮点：

1、虽然项目精致，却高端改善，兼有洋房、小高层产品，属于低密度社区，高层住宅与洋房之间有大花园组团分隔，高层住宅与洋房之间均有各自独立的景观组团。

丨公园上城沙盘实拍图

整体上呈现北侧高南侧低的城市天际线，形成地域性的归属标志，以庄园式花园为中心向四周发散。通过空间上，形态上，心理上，视觉上的交错，借位，穿插，交映等手法，来打造整个区域空间上多样化，多形态的生活感受；

2、西侧为陕西科技技师学院，无高层建筑物遮挡，视野开阔；东侧为已建设通车的田马路立交，北侧紧邻城市主干道—南三环，驾车出行较为便利，可快速通达曲江及浐灞核心区域，交通优势明显；距离雁鸣湖公园约800米，浐河1000米，生态高端氛围浓厚；

丨南三环部分路段实景图

3、同区域少有综合体项目，虽然雁鸣湖高端居住板块尽是品牌洋房、叠墅等高端产品，但公园上城规划的50亩商业和文化地块，将会形成少有的区域新购物中心。

—— 肆 ——

如今，浐灞生态区已经成为“限购区域”低密产品主要供应区，供给量完全超过曲江，秦汉新城、航天城、临潼（东曲江）紧随其后，按照目前的规划，未来雁鸣湖板块将会成为浐灞低密度物业的集中供应区，片区只会越来越高端。

前期刚需客户开荒，后期改善型产品扎堆，让雁鸣湖板块这个交接的地方，成长为价值较大的洼地。

一如科学界，学科和学科的边缘交界处，往往会缔造全新的学术价值。比如，政治学和经济学的结合。

丨雁鸣湖实景图

西安每个时期价值较大的板块，几乎都在交界处，大到市与市交界，中到市与区交界，小到区与区交界，乃至板块与板块交界。

品牌房企进驻雁鸣湖，抢占板块潜力，市场目光也被吸引到这里，下一步开发所面临的不再是价值输出，应该是价值焕新，或将推动交界之地成为新的城市焦点，及至中心。