从老板的角度谈谈，比如我们公司要买一整层的写字楼，作为自己公司办公使用，主要会考虑哪些主要因素？

作者：石川

简介：写字楼适合不适合投资，什么样的朋友适合入手写字楼，什么情况又适合租呢？那么什么样的朋友适合买写字楼呢？什么情况下适合租而不是买呢？

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首先第一个问题：写字楼适合不适合投资，什么样的朋友适合入手写字楼，什么情况又适合租呢？

我说说我的个人看法和观点。

写字楼属于商业地产，商铺，写字楼，公寓，三种产品形态不同，受众的客群也不同，写字楼和公寓的客群一定程度上会有重合，从投资回报率来讲，写字楼，尤其是像威海这种三四线写字楼往往不如住宅。一方面商业产品过剩，另一方面也和城市的人口总量，发展情况有关系，再加上人们对住宅的偏好以及商业产品的高税费，综合因素导致的。

所以对于普通人来说，我们是不建议买写字楼进行投资的，应该学习理财知识，更合理的来分配家庭的资产和财富。

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那么什么样的朋友适合买写字楼呢？

首先我们来看看现在市场上在买写字楼的大部分是什么样的群体：

以威海举例，首先一点：本地人居多。外地人来威海大多是购房自住需求为主，很少会有买个写字楼靠出租或升值进行投资的。换句话说，将来要卖，对象也是本地人。第二 有一定经济实力的高端客群为主。第三，盲目购买，这种情况也是有的。

我的个人看法和观点是：在本地以家庭为单位，有超过两套及以上住宅产品，有一定的理财基础和事业能力，没有合适的投资渠道，没有太强的异地置业的想法和能力的朋友是可以适当考虑的， 另外就是有长期稳定的事业，需要一个理想的办公环境的朋友，这种是可以考虑的。最好是两者兼具。

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那么第三个问题，什么情况下适合租而不是买呢？

首先有使用的需求才会考虑去租：

1，对于小本经营的，对工作场所有一定要求，又不是需要商铺的。

2，对于自己在从事的项目不确定是否具备长期，稳定这两个因素的。

这里举个案例，我们做生意或者创业，如果一个老板不会开源节流，精打细算，本身就是比较追求排场的，往往喜欢把办公室弄的很大很漂亮，但是一旦核心业务出现问题，最大的成本正是处在房租+装修的成本，再加上办公家具的进出，其实很不划算。

我现在的办公室就是这种类型的，前房东没有买，也是租下来，但是家具，装修就花了很多钱，空调监控办公桌椅都是新的，后来业务方向做调整，公司用不了这么大的场地，如果不及时转出去，就是在干赔房租，而剩下的办公的设施卖二手就不说了，也就半卖半送了。

所以对于考虑租写字楼的朋友，这样的是优选，房租打折，甚至可能办公需要的物件也都不用单独花钱费精力再去置办了。

那么下面我们来说说 选择写字楼要注意哪几点：

1，开发商及运营团队

可以说非常重要

56平的写字楼，带简装的产品。

同简装，60平的产品，乐天双子星。

区别在哪里？

是位置吗？不是，负责任的说，金地众邦的位置会更好一些。

最主要的原因是开发商及后期的运营团队。

商业写字楼出现烂尾的情况远远大于住宅产品，选择品牌开发商对买房人意味着多了一分的保障与安全。

而后期运营的差别也非常重要，很多人觉得楼盖起来了就没关系了，倍踏实，其实不然，商业写字楼的运营一旦跟不上，入驻出现问题就会带来很多麻烦，比如水电物业的问题，配套服务跟不上，最明显的，如果你办公，客户坐电梯来到你这层，除了个别的几户，大部分都是空着的，给客户的感受是什么样子的，可以想一想。

所以我把开发商及运营团队放在第一点，这也是买写字楼的第一关，这一关决定了根本，而其他影响感受。

2，地段及位置

地段，地段，还是地段。

这个地段相对比较简单，写字楼就看两点：公共交通，商业配套。

举例说明，我们买写字楼是为了开公司，尤其在三四线轨道交通不普及，主要靠公共交通，谁上班坐公交车到站愿意走20分钟到公司，都巴不得到站没几步就是公司楼下，舒服。

配套具象的就很多，早餐店，小卖部，药店等等，越方便越好，越全越好。

我们继续看帖子：

120平 7000一个月 青岛路边

新港码头

这是在安然纳米的位置，做共享办公的。

这些差别主要就是地段的差别，同时，青岛路几段也会有差别，如长峰，蒿泊，车站，主要就是配套环境的差别了，这些也同样会影响到租金和价格。

3，产品本身，从外观到内在

这个是对写字楼整体的一个判断，比如花同样的钱，我们肯定选择新的啊，电梯越多越好，外观越漂亮越好，换句话就是写字楼的定位及产品本身。

这一点对租金的影响并不会导致天上地下，但是会导致一票否决和优先选择。

4，由外而内，我们来看看内部因素哪些比较重要。

内部更多的是细节，比如电梯的数量，这一点决定了高峰时间堵不堵。

朝向和采光：比如西边户的写字楼，夏天开着空调都呆不住。

平层和复式：写字楼尽量选平层！！！

平层的写字楼更方便布局，做隔断，合理的分配空间，复式的写字楼产品受限会比较多，空间利用不全面。

5，还有一些隐藏的问题要注意：

1，车位：不解释原因了，停车的苦大家应该都有过，以后会越来越痛苦。

2，费用：水电物业维修空调停车垃圾等等的费用，要提前问清楚，搞明白！

其实这个帖子没打算这么开头的，本身是希望调研完做一个合集，结果发现工程量实在太大了，我们会在之后陆续的分析威海各个写字楼，商铺的业态，人流及经营情况，希望能帮助到大家。如果您觉得有用，右下角点个好看，多多支持和鼓励我们，感谢感谢。后续的精彩文章可以提前关注威海新楼市进行了解。

写字楼和商铺的分析后续会放出，不过我们会结合具体案例和实地调研的情况再进行发布，目前市场在售的写字楼主要在经区车站商圈：如阳光天地，峰汇国际，鼎信大厦等，如有疑问可以通过威海新楼市留言区或对话框咨询。

还记得威海那点事吗？这里是我们的新战场！记录威海楼市变化，分享真实楼盘信息和客观点评。帮助更多新威海人解决移居，旅居威海遇到的问题。各行业大咖分享在威海生活，创业，工作的经验。感谢您的关注，让我们一同成长和进步！

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1、办公使用层面：正如问题中所列举的，地段、交通、结构、质量都要考虑，需要公司根据自身需求来衡量。其中特别提一点，未必要选装修精良、结构固定的成品标的，可以根据公司的施工改造能力，选择结构清晰、基础牢固、改造空间大的项目，根据公司需求进行改造，最大限度的提升项目的实用性。

2、资产升值层面：从区域规划、用地性质、楼市发展等角度衡量标的的升值潜力。虽为自用，但其作为资产，升值还是很重要的。

3、证照手续层面：根据公司发展战略，选择手续明确、证照齐全、流动性强的项目，以便未来抵押、变现和转让等。

价格和升值潜力，购买物业除了使用价值还有投资价值

521节日快乐！

地段在北京算一线，虽然还不算顶级，但你可以包装成顶级！北京城有个说法：东富西贵穷南城（东北国贸是富人区、西边公主坟这边是贵人扎堆，现在国家领导人大都住在西边），该地段正是西边，百万庄是北京老牌富人区，该区域是国内顶级企业扎堆，部委及央企扎堆的缘由就在于此，看中的是区域上风上水的风水优势！

　　写字楼档次 　　这个你比我懂，我从照片上看，都是真材实料的大理石装修，确实花了本钱，配得上公司形象。

　　使用面积 　　这个要灵活说明。你要先试探他们的口风，说多说少都不合适，所以建议你可以提及一点：未来公司发展壮大，该栋写字楼面积足够大，还可以继续吃下一层或多少面积……客户爱听这类话。两点就是写字楼面积够大！

　　老板性格 如果碰上爽快老板，这事推进速度够快，如果碰上磨叽老板，还想多比较几家，中间变数就比较多，你需要给他们施加一点压力。比如在合适的地方，有人来唱双簧，给他们制造一个多个竞争对手出来，没点紧张气氛，谁会马上掏钱呢？这点你在行业：）

　　您现在遇见的问题，也是其他同行遇见的问题。唉，说什么都晚了，您已经踏入行业中，只好帮忙提点小建议，虽然我不太赞成您入这个行当。 　　其实，我早就想投身房地产销售，但不是做中介（缺点你说完了），是做一手楼盘销售。可惜无缘啊。房地产销售，是一个能挣钱，能学本事，有前途，显个人本事的行业啊。大家都卖一栋楼，为什么有人是销售冠军，而有的被淘汰？里面学问很深呢。

　我记得以前有个做中介的朋友，也问我如何做好? 　　我给他出了几个主意

　　一、常规套路： 1、不依靠公司力量，自己把手上房源拍成照片，除了大楼外观，还要有房间里的图片啊（这点少有人做，记得只拍好的部分），打印后装订成册，客户也许没时间一间间跑，为了节约大家时间，先看图片，感兴趣再去看楼。 2、每套房源要强调一个或两个非差突出的卖点，与其他房源有所区隔。此外还有一些优势要说明。每个人都是这么做的，但做得效果完全不同，为什么？因为没有找到真正的卖点，需要时间思考，不是一拍脑子就能想明白的。

二、非常规套路： 1、利用风水指点房源。不会没关系，上网搜，能熟练背诵100多条主要的风水说法，就能现身说法，只用说一点，就能唬住客户，说多了还可能露馅。记住，捡好的说几句即可。 2、与买家合影。不管是请人在背后拍，还是旁边偷拍，还是只是一个普通看房人，反正把过去成交的房子都做成影集，为什么？增加客户对您的信任感啊。 3、请买家题字。每套房子成交后，买家一般心情大爽，那就请买家为您的服务题字或者点评几句吧，估计评价都不错，您把这题字集再与房源图册集合一起，都是无意中叫业主翻看到，您猜效果如何？

　　找客户的方法有成千上万，只是您可能还没发现，如何发现？天天动脑是个好办法，什么办法都要尝试。对不起，我对中介不熟，一时半会也没想出好办法，哈，这是由于咱不聪明所导致的。等有好主意，我们再沟通吧

问题详解，我把大问题拆分成了几个小问题

问题】：

　　另外就是如果您知道自己想买的房子，业主就在那里办公，虽然签了看房确认书，知道客户公司名称及在哪里办公，但是毕竟6000万的房子，中介费就接近100万，商业地产是买卖双方各成交价的1.5%，可以打折，您会跳单吗？

　　【回答】： 　　中国人缺乏契约精神，大多数都想跳单！除非你把卖方搞定，大家都是朋友了，还有点利益关联，这就好说话。跳单她得不到什么好处，公司也不一定能奖励她多少，但如果你许诺给她5万、10万，你看她还跳不跳单？ 　　再说了，搞定她，那么装成租户这件事也就成立了哦！她是百分百做配合，因为自己有好处在里面嘛

问题】：

　　还有就是比如他们公司老板亲自看房，与这样的大公司老板沟通更加注意什么？

　　【回答】：

对于能买得起6000万房子的大老板，你不必说太多，介绍基本情况足矣（需要数据化和亮点做支撑），他们什么都清楚。宁可少说也别多说，他们会听你说话背后的故事，所谓言多必失！

【问题】：

　　房子他们应该是看上了，但是价格我还没有探出客户能出的价格是多少？

　　【回答】： 　　你要确实摸清卖家底牌，你便知道如何加价后再报价啦。他们不到最后时刻，根本不会给你报价，不要在这方面下功夫！不过你说他们一个行政经理来看过房，可以跟她私下做个勾兑：“因为房源信息已经公布出去，这几天陆续有很多看房的土豪，听说有意向者也不少，但你很想做成这笔单子，有提成啦，那么大家利益均沾，请她在老板面前多多美言（大意如此）！”也许会获取一些内部信息，这也是没有办法的办法。

【问题】：

　　需要下周一再跟他们沟通。还有您看下我附件里的大厦简介，希望您能从广告策划方面提点建议，哪些需要改进？谢谢。

　　【回答】：

　　做个大楼公司调查，多少公司在这里面扩大了经营面积（赚钱才扩大面积），侧面证明这栋楼风水很旺。不清楚就自己编辑故事

　　讲一讲这块地区的名人掌故，外地人就爱听发生在京城的故事，选多该地段是人杰地灵，比如明朝、清朝这块区域都是干嘛的，你先百度，没有就自己编辑！他们是做工程招标和物流的，你就去查查工程应该算哪个部，是户部吗？衙门口肯定不能在这儿，但户部大人是否能住在这块呢？

　　其实有故事就能给这栋楼、这个地段赋予文化色彩，增加亲和力，为客户购买房子添加点理由而已。

　　还有一点就是价格！你在房地产中介门口橱窗拍照，用照片告诉对方，你这栋房子性价比，比口述来的实际！

　　谈吐中要夸奖那个行政经理很有眼光！ 关注创业销售微公众： 商界怪咖，即可查看400多个销售、创业、择业问题的解答。 　　整层风水其实并不好（卫生间和楼梯在整层房子中间，凶），所以你不必谈及了。

【结果反馈】：

　　最近心思一直都放在了工作上，上线时间很少，已经连着三天早晨3点多就醒 了睡不着，工作中正在谈个单子，之前也请教过雨总，他给了很多意见，尤其是作 介绍需要数据化和亮点做支撑这一条，我做的比较细，有理有据，有感有情。可能 也是这点比较打动客户，今天双方见面单子谈的很顺利，下周基本就能签合同，30万到手。

三、房地产招商和谈判如何开展

　　【问题】

　　你好！接触你的书籍资料有段时日，在你的群里也有段时间以及关注你的微信订阅号看里面你分享的文章，你的策略技巧方法和你的坚强毅力让我深感佩服，啰嗦了半天下面正式请教你一些问题。

1.?我是做房地产商业招商工作，刚入行一头雾水不知从何说起，觉得压力特大甚至也曾想过放弃，觉得自己不合适，可是又不甘心这行很磨练人的意志，做几年就算没什么成就可以开阔自己的视野和眼界，我是一个不服输的人可又不愿荒废时间，可是学习吧不知从何下手去学很是苦恼？

　　【解决方案】：

　　哥们好，过几天，咱们群里会请来几位房地产销售猛将，有的是一个月入3万的，有的是一个国庆卖1200万的，你要常来哦，看看这些高手实操之道，或许有启发，总之一句话，多跟行业高手学习，这是咱们速成之道！对了，群共享有我回复其他同学问到的地产销售速成问题，你去下载看看，或许能帮你一些……

【问题】

2.外出和客户谈判，可有些客户太专业了，说不过他们往往后面就不知道该聊写什么？不知道怎么判断客户的心里思维？

　　【解决方案】：

　　做销售就是吃专业饭的啊，你不能抱怨对手太专业，只能埋怨自己不够专业，连对手在专业性都搞不定，自然很难赚到这个钱哦，建议平时多读读地产书籍吧……

【问题】

3.说起谈客户怕冷场，可不让客户冷场后面又不知道在聊些什么？

　　【解决方案】：

做销售创业真的有想象中那么难么，只是没有高手带你玩，如果你想继续提高。创业销售实战交流群：【 更多资料点击进群查看回复 “ W怒之” 必填 】进入群名额有限，加满即止。 在公众号里里，我还分享了四大聊天话术，看过或许能帮咱们更好和客户沟通，至少不会冷场，也能勾起客户聊天兴趣，推荐多看两遍。

521节日快乐！

是否是自己公司的“黄金地段”

您好，虽然现在不太清楚具体你们公司的需求，手上有合法产权的写字楼出售，可以私聊