收购酒店类的项目一般怎么估值？
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如果收购一个酒店品牌旗下所有的门店，需要请专业的机构进行评估。单纯收购一个酒店，相对简单，被收购酒店的价值主要包括以下三个方面：
❶硬件装修残余价值
硬件装修的残余价值，主要是酒店的整体装修的现状。它相对直观，可以通过肉眼可以看出来。酒店客房的家私、空调、热水系统等。可以根据下图参考：
可以根据，它来评估酒店的装修的价值。装修的时候越久，硬件部分的残余价值越低。
❷证件的价值
酒店需要很多的证件，其中消防证和特种行业许可证，需要花费较多的金钱和时间。从毛坏房到标准的客房，消防的费用大概是1000元/平。这两个证件的价值，是二手酒店价值的一个部分。
另外，个人建议，如果酒店没有这两个证件，建议需要谨慎投资，存在较多的政策风险。投资的意义和价值较低。
❸物业的残余价值
物业的残余价值包括：物业余下的租期、租金、租金年递增幅度、水电费、物业费。这5个细项里，越有优势，物业的残余价值越大，估值也就越大。
单个酒店的估值=硬件的残值+证件价值+物业的残值。收购二手酒店项目，估值只是收购过程中的一环，作为投资人，他们会更加关注投资回报率。
二手酒店项目，如果部分翻新，需要在租期的一半之内，收回总的投资款。如果翻新，需要物业租期在8年以上，4年内收回投资本金。
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作为资产收购方，专业的评估方法就是以下几种。
1. 比较法
就是与类似市场的类似产品的交易额作为参考。
不过酒店产品差异性比较大，交易量又比较小，所以能参考的数量太少了。
可以选择一个城市类似物业单方交易价格（含地价），也就是一平米多少钱来估算标的物的价格。
2. 成本法
就是考虑如果同样的资产重建的情况下，要花多少钱。
考虑地价、建安成本、装修成本等等重建的价格。
由于酒店资产投资比较大，投资回收期比较长，可能投资5个亿的酒店需要30年才能回本。如果还从这个角度去考虑收购与否，稍微有点不太理性。
所以成本法一般只是用来参考，更多还是用收益法来估值。
3. 收益法
就是预测酒店的实际经营收益，然后估算价值的方法。
一般情况下，酒店常用的计算方法是资本化法和现金流折现法。
（1）资本化法
就是用某年的NOI/Cap Rate。
这个方法相对简单粗暴，用来简单计算大概了解即可。
比如，假设酒店某稳定经营年份的NOI（运营净收入）是1000万，Cap Rate（资本化率）是8%的话，酒店的估值是1.25亿。
国内由于酒店交易活跃度比较低，并且信息不是特别透明，还有每个项目所在区位差异性比较大，所以Cap Rate的取值是比较难的。北京核心地段的Cap Rate也就是5%左右，所以国内其他地方的取值应该会更高。
（2）现金流折现法
就是在持有期（N年）内，把未来经营产生的现金流折现，同时在N+1年计算一个出售估值，也一并折现，最后用NPV公式计算的方法。
这个方法相对是比较全面的，把3（1）的计算方法也囊括在内了。但就是假设的条件有点多，需要有比较多的数据支持。
比如，假设持有5年，第6年出售，那么第1年到第5年的税前净现金流量就可以考虑进来，然后折现。第6年用NOI/Cap Rate计算出估值，然后与第5年的税前净现金流量相加。最后再用NPV的公司计算资产估值。
不过，收益法最大的难点就是对经营效果（也就是NOI）进行相对精准的预测。
收入端受到区位、酒店配置、成本率、是否具备竞争优势等条件不同而呈现较大差异，成本端管理水平高效与否对于成本率的控制也有比较大的差异，所以，较精准预测存在一定难度。
需要有比较多的市场数据，以及对行业有一定的了解深度，才有可能对NOI做出比较精准的预测。
好在酒店行业有独特且稳定的预测逻辑，找到比较了解行业以及市场的人进行辅助，能一定程度提升NOI的精准度。
资深酒店专业顾问，经手上百件酒店投资、并购、经营评估以及战略规划等项目
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