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根据世联评估EVS监测，12月份深圳新建商品住宅成交4,861套，环比飚升52.1%，成交均价为58,745元/㎡，环比下跌0.5%；12月存量住宅12月份成交9,959套，环比上升24.3%，均价为53,136元/㎡，环比上涨1.4%，总体呈稳步上扬形态。

深圳新建住宅成交价量图

深圳存量住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

深圳楼市究竟走向如何，世联君给您详细分析！

新房市场分析--供应

深圳新建住宅新增供应走势

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

2019年12月，深圳开发商扎堆开盘，新房供应急剧增加，新增16个住宅项目，供应套数为5,065套（49.75万平方米），套数环比下降39%。

新增住宅项目分别是龙华龙光玖誉府、春江天玺阁，光明勤诚达正大城悦园、绿地新都会公馆4栋5栋和华润置地公园九里花园，宝安京基御景珑庭、康达尔山海上园（二期）、汇智百盛家园，罗湖德弘天下华府，坪山富润·乐庭，龙岗华晖瑞禧家园、佳兆业金御佳园、宝昌利御景御峰公馆，以及深汕振业时代花园一期和辉煌花园。

深圳“第10+1区”首个住宅商品楼盘--深汕特别合作区振业时代花园效果图

新房成交分析

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

深圳楼市政策利好不断，最后一个月打了一个漂亮的“翻身仗”。12月份新建商品住宅供需两旺，成交飚升，并创出全年新高。

以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积计算，12月份深圳新建商品住宅均价为58,745元/㎡，环比下跌0.5%。颐湾府、招商领玺、深业中城、半岛城邦花园等网红盘高端楼盘集中网签，使均价仍处于高位。 

十二月份深圳新建住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

新建商品住宅成交4,861套（49.6万平方米），套数环比飚升52.1%。热销楼盘包括龙光玖龙台二期、佳兆业金御佳园、勤诚达正大城悦园、颐安都会中央花园等。具体参见《深圳新建住宅销量 TOP25》。

十二月份深圳新建住宅销量  TOP25

从全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90～130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为53%；总价在300～1000万的产品成交套数占全市总成交套数的82%。

新房存量及去化

深圳新建住宅可售套数

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏。截至12月底，新建商品住宅月末可售数量31,448套（303.05万平方米），可售套数环比急升18.7%。

深圳新建住宅库存去化周期为9.4个月，有所上升，但仍落在调控目标范围以下，本指标显示商品住宅供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

深圳新建住宅库存去化周期   （单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

存量市场分析--成交分析

深圳存量住宅成交价量图

十二月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

2019年年底，深圳楼市“翘尾”行情很明显，房价重回历史高点。12月份，深圳存量住宅市场持续价量齐升，再现井喷行情，成交连续4个月上升，均价连续7个月上升，均创出全年新高。

深圳存量住宅均价为53,136元/㎡，环比上涨1.4%，总体呈稳步上扬形态。

豪宅标准调整导致超过40%的存量住宅交易税费降低，市场信心在逐步增加，成交非常活跃，12月份成交9,959套（82.9万平方米），套数环比上升24.3%。

存量住宅成交在3月份出现了一个明显的拐点。3月份之前基本上维持在每月4,000套左右。4月份存量住宅成交忽然放量，随后的8个月明显升温，12月成交暴升，是2019年4月以来首次突破9,000套。

由于新房受政策调控影响极大，而且每个月成交新房并不一定属于同类型的物业，因此以新房成交价判断房价的走势有一定误导性。存量房更加接近完全市场竞争状态，且深圳已进入存量房时代，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

住房租赁市场分析

深圳住房租赁市场走势

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

12月份，深圳优质商品住宅平均月租金为80.2元/㎡，环比微跌0.2%，呈趋势性上涨形态。

其中南山区带电梯住宅平均租金112元/㎡·月，领跑全市。福田区（105元/㎡·月）、罗湖区（86元/㎡·月）分别名列第二至第三位。

12月存量住宅租售比为662倍，静态租赁回报率仅1.8%。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场分析--供应

十二月份深圳土地供应一览表

说明：本表信息不包含深汕合作区

数据来源：深圳市土地房产交易中心

12月份，深圳土地市场共有两宗地公告出让，总土地面积19,449平方米，规划建筑面积79,990平方米，均为坪山区普通工业用地，土地使用年限20年。

G14209-0184宗地位于坪山区丹梓大道与光科三路交汇处西南角，准入行业类别为新一代信息技术产业，土地面积8,073.79平方米。

计入容积率的总建筑面积不超过32,290平方米，其中：厂房≤27,450平方米，配套宿舍≤2,000平方米，配套食堂≤800平方米，配套办公≤1,200平方米，配套商业≤840平方米。

G14209-0184宗地位置图

G14309-0304宗地位于坪山区坑梓街道人民东路与金康路交汇处东南角，土地面积11,375.29平方米，准入行业类别为新一代信息技术产业。

计入容积率的总建筑面积不超过47,700平方米，其中：厂房≤40,700平方米，配套办公≤2,200平方米，配套宿舍≤2000平方米，配套食堂≤1,200平方米，商业≤800平方米，配套管理用房≤800平方米。

土地成交

十二月份深圳土地成交一览表

12月份全市18宗地成功出让，土地市场非常活跃。宗地面积合计36.91万平方米，规划建筑面积133.12万平方米，成交总额高达100.74亿元。

备受关注的前海桂湾T204-0142居住用地经过119轮，10家开发商竞争，被天健地产以38.9亿元成功拿下，剔除无偿移交人才住房因素后，折合楼面地价63,935元/㎡。

本宗地位于桂湾片区三开发单元04街坊，为前海首宗公开拍卖宅地。本宗地采用“双限双竞”办法出让，建成后普通商品住房入市最高均价为99,000元/㎡（毛坯价）。住宅部分取得套房不动产证之日起3年内不得转让，不得捆绑精装修，执行“90/70”政策。

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