在限价背景下,精装房成为了房企利润增长的一个有效来源。
但大规模的批量精装并不是件容易的事,其对材质和施工工艺的要求更高更细,管控难度更大,一旦做不好,工期被拖延,成本白白被浪费不说,还最终影响到房屋品质,变成了“惊”装修,进而引发群诉。
那么,如何才能保障批量精装做得又快又好呢?
这与房企自身的品质管控水平息息相关,从前期的图纸会审策划、土建场地移交、装修交楼标准样板,到入场施工中的精装过程管控、成品保护、质量通病及防治等,都依靠房企自身的品质管控体系。
但体系的刷新谈何容易,有没有更加实在可行的方式?
万科、碧桂园、绿城等房企便选择了从技术层面解决批量精装难题。其中的装配式精装,由于政策的鼓励和降本提效保质等优势,成为了他们一致的选择。
01.
装配式精装获得青睐的四大原因
装配式建筑,可能是大家比较常听到的一个词。但实际上,装配式建筑包括了装配式结构和装配式精装。其之所以受政策与开发商的欢迎,主要有以下四个原因:
02.
集成厨卫是装配式建筑得分关键
由于装配式建筑优点多多,越来越多项目的土地出让条件里加上了装配式建筑的认定。若不符合条件要求,项目将无法获得建设许可。
根据某房企对2018年2月1日正式实施的《装配式建筑评价标准》分析得知,集成厨房和集成卫生间,由于得分办法较明确、面积小、易实现,可以作为装配式精装的得分首选项。
根据《装配式建筑评价标准》要求,集成厨卫的实现方式为:
下面 ,主要给大家介绍厨房和卫生间墙面、地面的干法施工技术要点。
1、干法墙面体系及技术要点
干法墙面体系主要有三种:轻钢龙骨隔墙、装配式墙面、系统卫浴隔墙,他们之间的综合对比如下图(表中综合单价仅为参考):
主要施工技术要点如下:
(1)吊顶交接处理
吊顶可采用铝扣板,也可采用装修公司提供的专用吊顶,具体项目可根据需求与成本综合考虑:
墙面和吊顶连接节点示意
铝扣板吊顶安装
专用厨卫吊顶安装
(2)地面交接处防水处理
墙面和地面交接处防水较复杂,卫生间宜采用整体防水底盘。
轻钢龙骨隔墙和贴面墙,防水底盘在墙板和墙体之间上反形成挡水边,墙板与地面交接处打防水胶:
SMC壁板安装在整体底盘内外挡水边内侧,由内外挡水边防水:
铝蜂窝复合自立板中间设计凹槽,卡在整体底盘上反的挡水边上 :
(3)隔墙连接做法
饰面板阴角处的连接一般采用打胶嵌缝处理,可采用铝型材提升品质:
龙骨隔墙与主体相连
龙骨隔墙“T”型相连
龙骨隔墙“L”型相连
(4)主要拼缝方式示意
以下拼缝方式根据不同房间要求及立面需要进行选择:
1、密拼工字铝;2、工字铝;3、企口槽;4、U型铝;5、钻石阳角;6、企口阳角
(5)墙面防水防潮处理
干法墙面也可用于厅房,与厨卫墙面的区别仅在于是否做防水防潮处理。
关于饰面选择,有防潮要求的房间采用光滑饰面墙板,无防潮要求的房间可采用壁纸壁布饰面墙板:
(6)门窗套处理
门头挂板与门窗框整体设计,无土建挂板:
门窗框与墙板交接处整体设计生产安装,体现集成:
(7)吊挂物做法
应在必要处预留吊挂龙骨或木枋,并向业主提供使用说明:
横龙骨吊挂
木枋吊挂
2、干法地面体系及技术介绍
干法地面体系主要分为三种:架空地面、直铺复合地板、模压整体防水底盘,他们之间的综合对比如下图(表中综合单价仅为参考):
关键技术介绍如下:
(1)架空地面:基本构造形式 —— 架空层 + 铺筑层 + 装饰面层
架空地面的优点在于施工快速,可利用架空层敷设设备管线,便于后期维修更换和装修拆改更换,一般有以下四层:
·装饰面层:室内使用者直接接触的材料,一般为各类地面板材,如SPC复合地板,强化复合木地板,实木地板,也可用地砖(胶粘);
·铺筑面层:水泥承压板/密度板/型钢保温泡沫复合模块等;
·架空层:起架空和调平作用,将面层的荷载传递至结构层。由专用支撑地脚构件和龙骨组成(龙骨也可与铺筑层板材集成);
·基层:现浇钢筋混凝土楼板 /预制叠合板上部现浇层(楼板无需找平)。
整体防水底盘与架空墙面连接部位示意
卫生间薄法排水系统
(2)直铺复合地板
直铺复合地板,施工快速,做法薄,平整度3mm,构造总厚度约 10mm,不影响房间净高,但需要基层找平或楼板高精度收平,如做水泥砂浆找平则不算干式工法,楼板高精收平对工人技能要求高实施难度较大。
(3)模压整体防水底盘
一般分为SMC防水底盘和玻璃钢防水底盘。其中,玻璃钢防水底盘成本高些。
其优点为施工快速,底盘防水性能优异,工厂标准化生产的集成化部品,质量相对稳定。
目前在系统卫浴产品中应用,技术体系相对封闭,灵活性不高,如壁板采用SMC、彩钢板以外的材料, 节点需重新设计。
03.
装配式精装如何合理采用
一个项目是否要配置装配式精装技术,某TOP房企定了这样一个原则:成本增量低,质量有保障。
装配式精装目前依旧处于发展阶段,有些技术还需进一步完善,故而在采用相关技术的时候,需要重点考虑以下几点:
(1)项目需确定得分条件,再按照比例要求进行详细计算和合理分配,以满足装配率指标;
(2)装配化装修现处于发展阶段,技术待进一步完善,建议选择有相关经验的专业公司合作,并对相关参建公司提前定标;
(3)装配化装修与传统装修在使用和体验上存在一定的差异,如成本偏高、空鼓感等,建议项目提前进行市场调研及样板房展示;
另外,针对目前装配式内装成本增量较高的问题,建议寻求有能力的长期战略合作伙伴,获取更有竞争力的价格。
若确定使用装配式精装技术,还需要从设计阶段、施工阶段到后期使用进行全面策划,其中,各个阶段需要重点关注的点为:
1、设计阶段:
标准化--通过模数协调、模块化组合的设计方法来减少浪费和降低成本(如减少材料的裁切、卫生间防水底盘的种类、厨卫功能空间净尺寸定型、规格化、系列化,同一项目中的厨房、卫生间种类尽可能少等);
集成设计--设计前期即对设备、管线、装修等进行综合考虑;
空间利用--墙、地面具体做法需考虑对层高、使用面积和空间感受的影响;
防潮防水--墙体面板可使用自防水覆膜饰面板+背部防潮膜;拼缝处可使用密封胶+背部防水胶带;
设备管线--不同厂家或不同做法,对卫生间地面降板、排水方式要求不同,需注意和集团标准的区别,按需设计;
装修线盒--装修设计前置,开关插座应与墙板效果统一考虑,注意线盒深度和样式设计配合,如墙板厂家提供深化设计的话,需确定土建设计、装修设计、墙板深化设计的配合方式及界面分工;
2、施工阶段:
土建施工精度--薄贴法对基层墙面精度要求非常高(±3mm);基面平整,架空墙板调平占用空间少,利于使用;
安装工人培训上岗--应对安装工人针对安装顺序、拼缝、防水、踢脚、地面衔接等细部处理、验收要求等方面进行培训;
明确质量责任方--涉及到后续质量维护,应明确安装是由总包负责还是全屋装修公司负责;
3、后期使用:
业主使用说明--交付给业主时应附带使用说明,介绍装配式内装情况,钉挂物体注意事项、保养维护方式,维修、更换办法等;
维修更换--维保期一般为2-3年,建议安排1-2个专业定点工人负责维修更换。
04.
小结
随着各地精装政策的出台,毋庸置疑,“精装时代”已经来了。据有关数据表示,2019年精装项目占比已超30%,部分房企的精装项目占比甚至早就超过50%。
精装领域,早已成为各家房企的又一大战场。而随着消费者审美观、见识度和维权意识的进一步提升,房企已经不可能为了快周转而降低房子质量。
唯有通过新工艺和新技术的应用,才能给行业带来新变革,带动行业品质提升。装配式精装便是一大革新,你,还不赶紧跟上脚步吗?
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