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前言

自从2010年由国务院发布通知起，政府对房价的调控政策已经有10余年了。尤其是近几年，政府对住房不炒的态度非常坚决。2020年受疫情的影响房地产行业所隐藏的问题终于暴露出来。

第一，住房过剩成为普遍现象，主要以三四线城市为主，随着人口红利的消失刚需房需求已经不是很大，现在户均拥有住房达到了1.5套，住房总量趋于饱和。第二，金融监管部门也开始收紧对房地产业的融资，给我国的房地产企业融资设定了三条红线，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。第三，国内的银行也将对居民按揭贷款开始收紧，去年起国内的银保监会就已经开展对30多个重点城市房地产贷款专项整治。

以往房地产的“黄金时期”房子就是升值的象征，买房投资稳赚不赔。但经过这些年房地产市场早已从过热回归到理性购房。所以根据现在的形势来看，再也不能像以前一样保证买房稳赚不赔。比如像鹤岗、双鸭山等城市，不光是房价在下跌而且出现了买到手后已经无人再接盘的现象出现。

当然现在这些问题主要还是出现在一些三四线城市，但买房必定保值、买房必定增值的时代已然成为历史。毕竟买房对于每个家庭都是大事，很多都需要用光一生的积蓄，在这件事上不容有失。对于近几年有买房意愿的，可以看看这几条建议。

一、能够买现房的家庭，就最好不要考虑期房。

什么是现房？就是指通过竣工验收，已经可以入住使用，并已取得房屋产权证的房子。期房就是指在建的、尚未完成、不能交付使用的房子。监管部门为控制房地产企业有息债务的增长，设置的“三条红线”：剔除预收款后的资产负债大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍。新规下，超过八成房企都会“踩线”，所以接下来房企将会进一步面临现金流考验以及去负债压力。

去疫情等原因的冲击，光截止至去年8月份房地产公司就已破产达到380家之多，可想而知这会导致多少烂尾楼。就算不至于烂尾，但因为房地产企业的资金紧张加上疫情复工问题的影响，必然会造成房屋的延期交付，最后给这些企业买单的都是那些用上全家积蓄买房的普通人。因此在期房跟现房之间选择时建议一定要慎之又慎。

二、买房要注意避开的三层。

从下往上说，首先要说的就是底层，底层的优点是出行方便，不易受到停电没有电梯的影响。但也有很多缺点，比如潮湿、没有良好的采光度，有可能终日不见太阳、容易被盗和噪音过大（行人、楼下晨练等）。

还有避难层的下一层，避难层是高层建筑为了作为消防避难使用所预留的楼层，建筑高度超过100m时，为消防安全专门设置供人们疏散避难的楼层。正常情况下避难层没有人，不用担心楼上的噪音或出现漏水等问题。但如果有的开发商把避难层作其他用途比如兼备设备层时，就极易影响到楼下的住户。所以在买房时，要仔细询问开发商，避免出现以上问题。

再要说的就是顶层，顶层相对来说通风采光好，视野好，隐私高，蚊虫少，价格也是一大优势，而且不用受楼上住户的影响，但顶层因房顶无遮盖跟有些防水作业问题，容易出现夏季过热跟雨季可以会漏雨的现象。有时还会因为水压不足，例如在夏季的用水高峰期需要错峰用水，而且住在顶楼不易出行更加依赖电梯，如果电梯出现故障那上下楼将带来极大的不便。特别是上了家里有上了年纪腿脚不便的老年人，更加不建议购买。

三、毛坯房跟精装房的选择。

精装房是指开发商在交房时已经对房屋进行了全面的装修，业主只需要添加些许家具就可入住使用的房子，又被称为“成品房”。精装房的好处就是省去业主大量的时间，能做到拎包入住。但同时从现行的2002年建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》，还有一个对精装修房的明确标准，而且也没有明确的验收标准。这很容易导致开发商钻空子，用低廉的材料以次充好。导致入住以后问题频出，需要二次装修等。而且精装房千篇一律，也不符合现代人追求个性的审美条件。

毛坯房又称“初装修房”，这样的房子大多只做了基础处理而未做表面处理。毛坯房与精装房相比，第一价格相对便宜。第二装修可个性化，能随屋主的个人喜好来选择装修的风格及家具的款式。第三装修费用更透明化，毕竟每样东西都是自己买回来的，就算是请装修团队也可以亲自监督，所以装修费用更了解更可控。第四装修的质量更可靠，精装修毕竟是批量制作的结果，也没有人会想自己家一样力求完美，自己装修肯定是力求达到最好，质量上也会更有保障。

四、尽量购买有保障的房产企业。

在购买房子时一定要根据自己实际能力去挑选合适自己的房子，不要总是想着一步到位。长远眼光固然重要，但也别总想着一口吃个胖子。如果在手里资金并不宽裕且月供偿还能力不足时，可以先买小一些的来满足刚需使用。买完房子后还有手里还有预留一部分以作装修费用。等到以后经济能力逐渐变强，再以小换大。建议把月供控制在收入的40％左右，不要因为买房使得日常生活捉襟见肘。

结语

在现在大环境不好房地产行业不景气的情况，最好选择那些资金充足、口碑更好的房产品牌购买，防止出现烂尾、延期等问题的发生。相较于中小型房企，大品牌的房产企业出现问题的几率更低。一般大企业都有政府扶持，如果真的发生什么问题也更容易解决。如果您最近期有买房的想法，不妨认真考虑一下上述的这些问题，希望可以给您带来一些帮助。

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