在郑州主城，拥有一套低密墅居，究竟有多难？

态   度

观   点

2021

毫无悬念，暴雨、疫情之后，郑州楼市的热度降了下来。

意料之外的是，有一类产品在当下的行情中却备受购房者青睐。

那就是高端改善盘，尤其是郑州主城的。

1

低密墅居，郑州主城有多稀缺

谈到城市改善，莫非大平层、洋房和别墅。

大平层一般建于主城好地段，交通便利，配套完善。

而洋房、别墅类低密产品由于受土地资源的限制，一般选址近郊。但近郊配套的短板，与如今人们追求居住幸福感的愿景渐行渐远，近郊低密产品逐步沦为休闲度假的短期居所。

即便如此，但人们追求有天有地的院子情怀依旧存在，且在疫情之后，对这一置业的需求和渴望更是前所未有。

回到郑州楼市，这几年是郑州主城价值回归的几年。

寸土寸金的主城不乏改善盘，且逢推必热销。可惜的是主城改善盘多以大户型、大平层类产品为主，而真正代表终极改善的低密洋房、叠墅类产品却很稀缺。

这类产品，在郑州主城有多稀缺？

翻开郑州购房地图，你会发现，有此类产品销售的，除了公认的“富人区”北龙湖，四环内别说叠墅，就是洋房都屈指可数。

丨北龙湖航拍图

事实上，郑州主城土地越来越少，低密地块更是稀缺，未来随着北龙湖土地供应进入尾声，像洋房、叠墅类的低密、低容产品，正在消失。

此外，纵观房地产市场，楼市进入调控稳定阶段，在“房住不炒”的大背景下，刚需房价格再想飙涨，绝对不可能。而未来有可能会显著上涨的就是和普通人关系不大的豪宅产品，毕竟好的房子因供应稀缺价格天花板会越抬越高。

从这两个角度来看，主城低密产品“后无来者”，他们都是孤品。而城市自然资源的稀贵，从未被质疑。对于居住者而言，城市墅区的稀缺，决定了它的价值非常可观。

2

珍藏级孤品，主城叠墅的末班车

幸运的是，最近有一项目推出了珍藏级的主城叠墅。

这是它的下叠实体楼样板间。

最直观的感受是什么？敞亮

大面宽、短进深、三开间朝南的设计，还有挑高约6.6米的大落地窗，这一标准即使是北龙湖的顶豪产品能做到的也不多。

接下来看几个数据：

双开门设计，格调有了；

层高3.3米，这一高度在同类产品中都属于奢侈级别。

南向开间达到8.25米的大横厅，再加上约6.6米的跃层挑高，和无遮挡全景落地窗，最大可能通透采光，这个就叫专业；

还有开间约3.9米的餐厅，完全可以放下一个圆形大餐桌，再大的聚会也不怕；

毫无疑问，建面约238㎡的下叠，尺度感让人及其舒适，而细节颗粒度更为惊人。

私人电梯入户，轿厢1.9*1.9米，比一般项目别墅的电梯都要大，而目前市面上普通高层的电梯轿厢也就2.1*2.1米，这个尺度绝对不会让人感到压抑。

此外，赠送约90㎡地下室，层高5.2米，这一空间完全可以作为自己的私家会所，喜欢喝茶的朋友，可以把它改造成私人茶室；对更年轻的家庭而言，它也可以是家庭私人影院、健身房。而值得一提的是，为了保障地下室的采光问题，该户型也设计有多个采光井。在细节的人性化上，显然这家房企考虑的更多。

最后，不得不说的是，赠送入户花园，毕竟对于国人来说，院子是深入骨髓的情怀。尤其是疫情之后，一个院子，可以让家人更好的享受生活。试想一下，未来的你可以放下工作在院子里晒个太阳喝喝茶，看父母侍弄花草树木，看孩子打闹嬉戏，这般的生活该有多惬意。

必须承认的是，主城别墅资源是稀缺的，幸运的是我们还有机会搭上这趟末班车，而这个项目就是康桥香麓湾。

3

买房买稀缺，康桥香麓湾不可复制的稀缺价值

在艺术界，有这样一个投资原则，绝版的、贵的最能保值增值，越贵的艺术品，越有市场，比如梵高的画，梵高在世时100英镑没人买，现在几千万美金抢着买。

物以稀为贵，不可复制的稀缺性决定了它的价值。对于康桥香麓湾来说，这一逻辑同样适用。

显然，康桥香麓湾的稀缺不止是业态的稀缺，还有窗外资源、艺术价值的不可复制性。

都说一个好房子，本质是对核心资源的占有，这种资源有土地资源、空间资源以及附加的溢价资源。

就拿康桥香麓湾来说，其所处的郑东新区北部区域，之所以有郑东新区的名头，那是因为区域和郑东新区统一规划设计，可见其城市战略意义之高。而该区域也因毗邻未来郑州的绝对中心——北龙湖，也被称为北龙湖东部区域。

当然除了，北龙湖的强大加持外，项目所在区域也有自身的发展前景。

从定位上看，区域遵循“生态智谷”规划理念，将打造一座低碳生态、服务高效、功能完善、环境优美、宜居宜业的CID（中央科技区)。那什么是CID？即CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）和ICD（智慧综合区）的结合体，目前国内比较成功的中央科技区就是北京中关村和上海张江高科区，总之定位不可谓不高端。

具体到楼盘来看，这里的硬性规划为片区塑造了高端住宅的属性。 

1、片区整体住宅容积率不超过2.5，商业容积率不高于3.0或3.5；

2、区域建筑限高50米，产品规划多是小高层、洋房、别墅等；

3、项目户型面积段大，大多在100平米以上。

回归项目，康桥香麓湾地处区域C位，距离龙湖金融岛直线距离仅约3.5公里。纵观国际和国内的顶级生态链的发展逻辑，金融中心5-8公里生态环境宜居的区域，正是塔尖圈层人士的择居方向。而区域正好也有打造高端豪宅的基因，正因为如此，香麓湾项目通过整合大生态、大交通及大配套等综合高端资源，打造出属于主城的珍藏级孤品。

丨项目鸟瞰图

4

SCDA的国际格局 独一无二的艺术价值

一个辨识度极高的康桥烙印，延续在每个康桥的作品里。

去过项目的，一定会明白康桥香麓湾绝对可以担起区域的颜值封面。

不过，在讲项目的艺术设计价值前，先看看项目稀缺的窗外资源。

一线河景贾鲁河

这一资源在郑州有多稀缺相信不用多说，关键是这一线河景还不是一般的河流可比。

贾鲁河，拥有2300年的历史，是郑州区域除黄河外，最长、流域最广的河流，金水河、熊耳河、东风渠都是它的支流，未来还将恢复航运功能。

丨贾鲁河实景图

恢复航运意味着什么？河道更宽、水量更大，沿线景观更好。

而项目西侧的这段贾鲁河将如何规划，据说将建设565亩的贾鲁河湿地公园，建成后对净化空气、调节区域小气候起到非常重要的作用，也是周边居民晨练、散步的好去处，真正实现依水而居的生活。

正是因为这不可复制的湾居生活，也造就了康桥香麓湾更具国际范的豪宅设计。

丨项目效果图

康桥香麓湾，全球排名前三的建筑事务所SCDA第67座作品、康桥第三代湾系作品，采用高级铝板+玻璃幕立面，打造IMAX级环幕视野的豪宅体验。这在目前整个区域来说是第一家，同时也提升了片区内高端改善产品的范本。

丨项目效果图

重要的是，康桥香麓湾的高端改善还在豪宅化：

首先居住形态低密化，低密是所有改善产品的共性特点，项目容积率约1.99，在主城区可以说是仅次于北龙湖的存在，在限容2.5的本区域更是有很大的优势。

且产品规划纯粹，16栋临水空中平墅，5栋光影叠墅，2栋宽景洋房，平墅最小起步面积约142㎡，其余为约162㎡、约182㎡的户型，叠墅（222-235㎡），目前，最小户型已经全部售罄，正在推出的叠墅产品也必将是主城抢手的终极置业资产。

丨项目效果图

其次，由外到内的艺术气质，SCDA的出现就是国际范豪宅的保障。事实上，SCDA也真的给项目带来了很多创新元素。

比如社区中央的8栋独栋独单元的设计，改变了传统社区的兵营式排布，打造了“岛居”的生活理念，最大限度的扩展了建筑的采光面和通风性；

还有项目点睛之笔的建筑立面设计，外立面采用玻璃幕墙搭配香槟金氟碳喷涂铝板，并匹配国际豪宅窗墙体系，大落地窗设计兼具审美和生活功能的双重美感，刷新郑州城市封面；

此外，立面上还有一个创新点——首创第六立面理念，就是将阳台吊顶（顶部使用定制金属扩展网）升华到立面的高度，由下而上仰视，阳台立面与河湾天际线能融为一体，观景意境非常强。

最后，空间呈现酒店化，这个豪宅特性的基因，在康桥香麓湾呈现的较为明显，先从大门说起，双L型大门，由SCDA创始人曾仕乾先生单独完成创作的国际酒店落客区，独一无二的空间礼遇，仪式感满满。

此外，景观一直的康桥的核心竞争力之一，在该项目中康桥更是百分之百的投入。据说，整个景观将规划设计以下几个部分：约300米归家林荫大道、约1万㎡中央会客园林、约1400㎡架空泛会所空间；以及鹅掌楸、银杏、乌桕、青桐四大风景林和六座景观长桥串联的六座主题游乐场。最终的康桥香麓湾将是一个真正将建筑、人和自然融为一体的美好社区。

而以上这些最好的证明，就是康桥香麓湾在前不久荣获了2021中国房地产生态宜居标杆项目的奖项。

5

结语

无论是北龙湖的超级红利外溢，还是贾鲁河的一线河景，或者是项目极具艺术价值的设计，这些都是康桥香麓湾极致稀缺的价值场。

正如一自媒体大V所说，

叫好又叫座，在地产这个行业是越来越难了。

如果有一家开发商，能同时做到以下几点：

拿到了优质地块

好地块做出了好项目

好项目实现了更高溢价

实现高溢价，还受到更多客户追捧

那只能说明，他把地段的价值发挥到了极致，也把产品做到了极致。

正如，康桥香麓湾从去年8月首开的均价19000元/㎡，到现在同类产品售价28000元/㎡，在当下的行情下，每平米还能上涨9000元，可见其产品的魅力，这也正应了那句：豪宅房价永不跌。就像上海的汤臣一品、香港的豪宅，无一不是如此。

中原楼市主编

欢迎添加中原楼市主编微信

提建议、说想法、购房找优惠

中原楼市视频号

看房老道，省钱尖叫

购房找优惠0371-552 55555