不怕踩坑：二手房装修指南教你秒变家装专家

来源：视觉中国

这几年，二手房装修的市场越来越火。房价居高不下，购买二手房成了很多人更经济现实的选择。许多朋友也希望给老旧的家庭装修带来焕然一新的感觉。那么，二手房装修应该注意哪些问题？本文将帮你从零开始理清思路。

古人说得好，“工欲毕其事，必先利其器。”二手房装修，是一个浩大的工程。开工之前，必要的攻略筹划绝不可少。新手常见几大坑，你要提前知晓：

第一，中介费高昂而无用。许多二手房在成交时，中介会承诺包装修。乍一看这帮业主省了力气，可往往算到最后，业主发现中介使用的通用装修材料与风格根本达不到预期。如果想获得高质量的装修效果，还得自己监督全程。不光劳心劳力，还要额外支出一笔不菲的中介费。

第二，装修公司偷工减料。在挑选装修公司和设计师时，一定要擦亮眼睛、货比三家，千万不要被限时折扣等措辞迷惑而冲动交易。具体有哪些挑选的秘诀，下文将详细介绍。

第三，装修方案太过简略。方案准备不详实，缺乏整体规划和替代方案，是最常见的问题。遇到意外问题时，慌乱处理，致使装修效果大打折扣，甚至推倒重来。

新手最容易忽略动线、采光和户型结构等看似不起眼却实则无比重大的问题，一旦一时冲动开了工，装修到中后期再后悔为时已晚。

那么，二手房装修前，业主到底要做好哪些准备工作？

我们来一一盘点。

第一步，先给房屋做“体检”。

二手房装修，但不意味着每套二手房都适合再“装修”。

动工前，业主需要判断住所电路是否老化、结构是否可动、有无隐患问题。这一过程中，根据实际情况决定自己究竟是要小整改，还是要做“大手术”。切记细心、务实，千万不可预期太高，以免装修效果“中看不中用”。

第二步，做好装修定位。

对于业主的生活，装修的重要性如何？是排第一、第二，还是第三？

此时，业主需要计划要投入的非经济资源。例如有多少时间精力、预计的施工周期、有无亲朋好友可一同规划监督（如果有，他们可以扮演什么角色、承担多少责任，伴侣对风格是否真正理解和认同等等）。

这些提前想清楚了，才能规避以后的很多麻烦。

第三步，确认预算。

经济因素是最重要的指标，它关系着能够获得的设计、能够采购的建材，以及能够调动的人工。

值得注意的是，预算范畴定好后，并非报价越低的装修公司越好。装修公司往往只有三成到五成的费用给到施工方，这其中可能还会要求施工方返点。所以过于低廉的装修价格，将大大增加施工方偷工减料的可能性。

对二手房来说，装修费用包括拆旧和建新两部分。旧房翻新，拆除旧装修的费用一般会占10%左右的预算。

一般而言，半包的装修价格是500-1000元/平方米；全包的价格是1000-2000元/平方米。业主可根据预算，快速推算适合自己的装修方式。

价格出入的变量主要是装修的档次、风格定位、装修量的多少、隐蔽工程用材的品牌、主材品牌的差异等。当然，地域市场不同的话，价格也有差异。

费用可以按这如下几类，大致估算：

1. 拆除费用。约50元/平方米，通常情况下不仅要打拆地面，还需打拆墙面。

2. 水电工程费用。如果只是增加几个插电位，那每新增一个约100元左右，加上灯饰，总体预算3000元左右。如果进行大面积的电路和水路改造，那么除了电线和水管的费用外，还须额外考虑防水、墙面、地面改造费用等等。

3. 泥水费用。该预算视施工的复杂程度来定。铺贴的费用约为50元/平方米。如果是木地板，则一般由厂家包安装。

4. 木工费用。木制柜子大致报价为800元左右，再加上墙面工程和天花板等费用，一般不超过2万元。

5. 墙面费用。相比于毛坯房装修，二手房墙面改造除了打拆还必须再度找平，以便刷新的墙漆。找平大概45元/平方米左右，涂刷和油漆的费用，大概60元/平方米左右。总体算下来一个100平方米的房子，在墙面改造上的预算大概要2-2.5万元。

第四步，明确“风险点”。

预算制定完毕，便可邀请专业人士来协助完善方案了。

在这一阶段，要明确施工中容易出现的雷区。例如，判断墙体是否为承重墙，如何检测“甲醛”等。以便在施工过程中有效监督。

第五步，决定施工方式。

装修方式一般有清包、半包、全包、整装这几种类型，特点分别如下：

- 清包：省钱但耗费精力，要自主购买主材、辅材，工人只负责干活，少颗钉子都得亲自跑一趟市场。

- 半包：性价比高，是大多数人的选择，自买门窗、瓷砖等主材，施工方提供沙子，水泥等辅材以及人工。

- 全包：适合预算足但没时间精力的屋主，主材、辅材、工人都由施工方解决，但是务必要让施工方标明主材材料。

- 整装：全包的升级款。在全包的基础上，施工方还解决软装和家电等问题，完工之后即可拎包入住，适宜不想在装修上耗费太多时间和对装修完全不了解的人群。

第六步，选择施工公司。

不同装修公司擅长的施工方式并不相同。在这一阶段，要从这些角度，筛选合适的公司：

1. 看资质。营业执照、资质证明原件、发票合同必须得有，此外还要关注，是不是有实际办公地点，最好到公司实地交流考察一下，判断公司规模大小。尽量优先选规模更大的公司。

2. 看案例。仔细看装修公司以往的设计案例，特别是与期待装修方式一致的案例。多问细节，以防公司造假。

3. 看服务态度。留意对方上门过程是否管理规范、是否守时等。

4. 看口碑。在确定了几家装修公司后，可以咨询以往业主，或者网上查询口碑，以避免踩雷。

5.这里要给大家提醒几点关键信号，一旦对方有猫腻，可以直接“亮红灯”。

1. 注意付款进度。建议选用“3-3-3-1”的付款方式——开工前材料进场支付30%费用，水电验收再付30%，竣工验收付30%，入住一个月后装修若无问题付清剩余10%尾款。首付款过高的装修公司不建议选择。

2. 注意打款账户。所有款项应汇入装修公司账户，业主应拒绝将款项转入经办人的私人账，以避免纠纷。

3. 注意合同措辞。例如，合同对意向款的措辞是“定金”还是“订金”——法律意义上，“定金”无法退还；“订金”支付后，若业主改变主意，后期可全额退款，也可抵扣工程款。

4. 注意能否提供全套图纸。全套图纸包含：原始图、改造图、布置图（须有平面、顶面、地面、墙面、强电、弱电、照明、开关、插座、水路等图）、水电图、立面图、装饰图、施工图、效果图等——这些都很关键，一旦装修过程中出现问题，这是必要的证据。

5. 注意报价清单是否详细。通常情况下，报价单须包含品牌、规格、型号、数量、工艺等，报价单不得有“后期根据实际情况测算”等字样。报价单严格详细，才能规避装修公司换用劣质材料。

6. 注意开工和竣工日期进度明细。表格中需要包含施工步骤、详细天数、质检过程等，建议约定好每一个项目的时间节点， 延期收取一定比例的违约金。避免装修公司或者工人无故拖延工期。

同时，进度须白纸黑字写进合同里，不能仅仅体现在口头承诺上。

第六步，观察设计师。

设计师是决定你装修质量的重要一环，同样材料在不同设计师手里可能呈现出不同的效果，要知道，好的设计师可以化腐朽为神奇。

与设计师沟通时，对方的细心程度、专业程度、沟通能力、变通能力和耐心，都可以在心里打个分。

特别要注意的是，品味。如果设计师给你的感觉有点“土”，那最后装修的效果十有八九你将难以接受。不要忽视内心的声音。

第七步，谈好违约责任。

到了这一步，业主基本已与对方在装修诸多问题上达成一致了，但千万不要抹不开面子，忽视装修问题的处理方法。合同中务必与对方谈清楚责任界定、违约责任、保修年限等。

一般来说，水电、防水隐蔽工程保修5年，其他施工工程保修2年。

同时，双方口头约定的协商事宜，要以文字形式体现在合同备注或附件中。

最后，一定要在全程都有的意识是冷静。必须有货比三家的意识，避免做出冲动决定。遇到催促业主付定金的公司，更是要留个心眼。不要怕麻烦，毕竟装修一旦有不满意之处，自己可能要忍受很多年。

祝大家都能实惠、省心地装修出自己满意的家。

（文/陈啾啾）

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