为了千万大单，我去看了看绿城最高端

大家好，我是秘密君

前几天有个粉丝问我：南开一手新房太少了，绿城也出街了，你帮我做个决断。另一个粉丝直接甩给我一个大活儿：凤起潮鸣180、宾西路180以及二手房复康路180、鲁能公馆230，要怎么选。

抄起来也是千万级别的房子，为了这个千万大单秘密君前几天有空时候特意跑了一趟也看了看绿城新近出街的最高端。实话说这四个产品总价在这个阶层的客户来说，差别并不大，但是大高层小洋房、南开核心与河西政务优质地段、水上绝版地段差别还是蛮大的。

凤起潮鸣地块大家都知道的在南开服装街，南边是老小区仁善里西边是个桂花公园，然后就是隆翔嘉园，东边是大悦城后身的二马路，北边是德胜里。当年这个地块拍出了3.3万元的高价，位置核心那是必然，而且大悦城也算是目前天津客流量最高的商场了，过去几年仅次于武清佛罗伦萨，今年说不准会超过，至于为什么，你懂的。

但是这个地块的抗性也很明确就是南北西都是老旧小区，而且东边的出入道路也得在项目开发完重新整修，否则实话说有点乱。

售楼处在南门外大街上，这个售楼处很有意思是借了天津六建的用地做了一个临时建筑，但是建筑在古树掩映中米黄色外墙金色屋顶显得很是雅致，有点魔都那种追求调调的奢侈品主力店的意思，必须承认绿城的审美还是很在线的。不管买不买值得去看看。

售楼处沙盘样板间都有，地块拍布上来说，没什么好说的，已经限制死了，就是两排楼排排站。所以这也就决定了第一排景观视线都是冲着老小区的，北侧一排是最佳的楼位。所以南侧一排都是150平方米左右的户型，北侧临近二马路一侧只有一个单元的150平方米户型，其余都是180与210平方米户型。

从楼位来说，买150最好买临近二马路一侧的一个单元，180平方米户型受周边环境影响不大，210无疑是占据了最好的位置。当然价格也有区别，150平方米户型5.8～6.3万，而180平方米6.3万起步，好点楼层接近6.8。算下来，180平方米户型总价接近1200万。

当然绿城的精装与服务还是非常到位的，秘密君作为一个买不起的吃瓜群众，依然介绍的尤为详细到位。

决定这个项目能成为绿城最高端的当然不是地块价格高与服务精装户型。更多时候是立面，对，现在天津楼市异常偏执的追求立面效果这是好事，最起码带动了产品力提升，但是实话说没有大阳台限制了很多发挥。

绿城这个项目的立面很夸张，常规项目都是我做大面积落地窗搭配每一层楼板位置用铝板装饰可以了吧，但是绿城很有想象力，干脆用玻璃幕墙做了两层贯通，配合钻石切面的玻璃窗，比例很协调。很多人不理解那中间的楼板位置咋处理的？其实很简单，就是玻璃阴影盒。

但是能够想的出来那也是很厉害的存在。

从这个角度上来说，这个项目的核心价值就是宏观地段+户型舒适度很足+产品很现代。

上个180的户型图，

相比之下，复康路十一号的位置绝对不能算是区域核心，甚至是连秘密君喜欢的融府都不如，但是优势就在于它很清静。南开大学对面，一个狭长安静的回家路线，进入小区没有多少人居住，也很安静，而且纯正的法式洋房，窗地比没有现代落地窗那么夸张，但是通体石材，做的非常庄重沉稳。内部的会所景观都非常可观，当年交付是毛坯，现在在出售的二手房都是很多业主装修完毕的，作为一个千万级的产品，装修水平自然是不错的，但是装修设计明显更多考虑的是业主自己的喜好，风格化跟绿城的精装交付没有办法对比，这个不做探讨。当然如果要买毛坯房，额外一两百万的装修费用是要充分考虑的。

从户型上来说，当年还不流行强调大面积的客厅开间尺度，所以客厅只有4.3米，但是主次卧也是双套房设计，优势是餐厨关系，做了一个独立的厨房以及独立的餐厅空间，由此就牺牲了一个北向书房的位置。

都说拳怕少壮，毕竟新一代的产品必然有新一代的优势。宾西路5号与复康路十一号的户型结构基本是一致的，从地段角度来说，未必比得上绿城项目核心，而从产品形态上来说，也未必比得上复康路十一号低密洋房有优势，总价略低。

在这四个选择中，鲁能公馆绝对是个另类，因为其他选择好歹算是低密度，但是鲁能公关是高层大平层，最抢眼的就是景观视野，这一点跟绿城项目形成了截然不同的俩个侧面。而且240平方米户型又处于景观视野最佳的位置。当然售价也绝对不便宜，目前挂牌价都在1300万左右。精装来说当年鲁能装修的很用心，但是眼下有些过时的。

户型格局来说秘密君最喜欢鲁能，因为足够大，三室设计，开间并没有特别抢眼，但是接近5米的尺度也已经非常舒适，最重要的是北向空间处理，做了一个独立的家政动线，北侧储物空间可以做家政，有可以封闭的中厨，当然如果你要愿意，在接近5米的大餐厅里增加一个西厨的中岛也是完全可以的。

说完四个项目估计很多看热闹的粉丝会说随便哪个买得起我都可以。其实这也是选择困难症的所在。毕竟我多数时候是玩儿嘴皮子但是客户是真的掏千万级别的钱。这类型房子除了鲁能公关当年一批投资客外，多数人买来都是作为终极改善的居所，这个房子会承载事业巅峰、退居二线以及养老生活。所以在这时候可能地段很重要，但是想明白未来的生活当中要什么来的更加重要。

如果要清净就买复康路十一号，地段不如人但是也不差，而且低密洋房在市区稀缺这一点是一点不假的。如果要现代感受与品牌装修享受那就是绿城，毕竟目前来看，这几个项目里物业最值得期待就是绿城，而且引领潮流的立面与宽厅落地窗都是优势，虽然未必人人喜欢，最起码让自己感觉年轻几岁。如果是老派的成功人士估计喜欢鲁能公馆，秘密君接触过很多人都接受了北京上海豪宅文化的熏陶，都觉得高度才能彰显地位，而且下楼商业上楼观景，非常现代都市。但是实话说，高层无论今天多豪，明天也会有人取代，总有更好的产品来取代，虽然能有如此景观的地段未必见得。就秘密君个人来说，如果我有千万买房预算，可能我会买复康路，毕竟，秘密君是个极喜欢静处的人。