最快本周开卖，仙林、城东新盘支棱起来了！

汇通路，也要卷起来了！

继万科紫辰光年、铭著风华等之后，新盘牡丹大观天下最快本周首开。黑牡丹布局南京的首个项目，产品力如何？

热闹的金九银十，城东、仙林还将有金基璟樾府、泷悦雅颂等新盘入市，满足改善、刚改的多样需求。这份大城东新盘地图，请收好。

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先来看动作最快的牡丹大观天下。

江苏常州的本土国企黑牡丹，以科研、服装、贸易等实业起家。涉足地产行业后，开发的项目多位于常州、苏州等城市。

去年9月，黑牡丹首进南京。经过27轮竞拍，触顶摇号拿下汇通路G91地块，地价20039元/㎡，毛坯限价28500元/㎡。

仙林往南，即汇通路板块。在官方的规划中，这里是仙林南，除了已有的地铁4号线汇通路站；规划的商业、教育配套，还可以共享仙林的配套资源。

根据规划，牡丹大观天下共有12栋18层住宅，建筑立面，是保温装饰一体板+玻璃材质，阳台是三玻两腔的玻璃封闭交付，为落地窗设计。

整个小区人车分流，酒店式落客主出入口在东侧，连接少量底商。从主大门进入小区，是约1万方的中央景观。

牡丹大观天下的每栋楼只有一种户型，相对纯粹，整体得房率在76-79%左右。户型分布上：

1-3、5、6号楼均为125㎡四房两厅两卫户型，两梯两户，北向无连廊；

9-13号楼均为103㎡三房两厅两卫户型，两梯四户，北向有连廊；

7、8号楼是楼王，均为143㎡四房两厅两卫户型，两梯两户，北向无连廊。

户型图如下，横厅、主卧套间、南向双阳台等流行元素都用上了，基本没有硬伤。

据介绍，项目最快本周首开，首开楼栋为5号楼和9号楼。其中，5号楼为125㎡户型，9号楼为103㎡户型，含包放风价约3.3万/㎡。

整体来看，牡丹大观天下以103、125㎡为主力户型，143㎡只有2栋，定位偏刚改；建筑布局、户型设计、社区景观水平在线。进一步体现产品力的样板间做得怎么样？一起看看。

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牡丹大观天下的三个户型，都做了样板间，103㎡为升级装修清水样板间，125㎡为升级装修带软装样板间，143㎡则做了基础装修清水样板间。从样板间的打造，也能看到开发商重点覆盖刚改客户的逻辑。

以125㎡样板间为例，看看升级装修配置和产品细节。

入户门是群升的钢木复合门、松下的指纹锁。门口的挂钩、进门后欧派的三段式玄关柜（配有鞋柜精灵）等都是交付标准。

注意了，玄关柜上放置了可视对讲操控面板，南京主流楼盘通常将其和空调、新风等开关面板放一起。

这一户型没有做横厅，室内有大金中央空调、爱迪士新风、威能地暖。地面和墙面是地砖+墙布，电视背景墙为岩板交付。

几个细节，吊顶做了金属包边；背景墙上方预留了投影幕布安装空间，符合当下年轻人的装修喜好。

阳台开间有6.6米，落地窗设计且转角也有一扇窗，采光很棒。电动晾衣架和家政柜在交付标准内，预留了洗衣机和烘干机的位置。要知道，锐评君最近参观的江心洲某新盘，只预留了洗衣机的空间。

厨房，配有欧派的整体橱柜，博世的油烟机、灶具、洗碗机，唯斯特姆的垃圾处理器，还有直饮水系统和凉霸。美中不足的是预留的冰箱位，只能放得下单开门的。

从升级装修公示来看，主卧的背景墙是不交付的，不过置业顾问表示衣柜为交付标准。

主卫，地面和墙面都是瓷砖，并做了色系的区分；配有唯宝的台盆和坐便器，五金件为汉斯格雅品牌；淋浴间里增加了客卫没有的壁龛；镜柜一拉到底，增加了视觉空间感。一个小问题，无论主卫还是客卫，都没有配备毛巾架。

整体看下来，放风要卖3.3万/㎡的牡丹大观天下，升级装修配置与品牌和“前辈”正荣润岚府等相当，一些实用性较强的小细节也挺能打动买房人。

不过，参观了103㎡升级装修清水样板间后，锐评君发现了一些端倪：

这个户型做了连接阳台的5.4米横厅，第一感觉是开发商想为刚需买家打造改善品质和空间对不对？

但升级装修较125㎡做了些“减配”，比如入户玄关柜，没有做成通顶的三段式设计；厨房，洗碗机、垃圾处理器不在升级交付标准里；阳台，家政柜和电动晾衣架没了；主卫和客卫，淋浴间里都没有壁龛……

南京确实有部分新盘，不同户型的装修配置略有区别。对此，大观天下的置业顾问解释：项目的户型越小，单价可能越低，对刚需买家而言性价比很高。

眼下，正荣润岚府已基本卖光；中南、银城、绿都联合开发的君启还没有实质性进展。即将入市的大观天下，是板块主力在售楼盘中离汇通路地铁站最近的楼盘。按照含包3.3万/㎡的放风价，项目的入手门槛约340万起，与周边在售的铭著风华、万科紫辰光年差别不大。

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很长一段时间里，南京的河西、大校场、新玄武、雨花、江宁、江北、城北等是新盘供应活跃板块。

金九银十乃至11月，除了牡丹大观天下，城东、仙林还将有不少新面孔入市补仓。

老城东，金基璟樾府最快10月首开。

金基璟樾府，前身为城东G122地块，是南京交通于去年11月底价拿下的宅地，毛坯限价44500元/㎡。

项目紧挨着在售的共有产权房壹城·观泓雅苑，南向与大校场对望，周边有在建的地铁5号线石门坎站。

根据规划，金基璟樾府共有11栋26-30层住宅，主力户型有3种：143㎡三房两厅两卫、172㎡四房两厅两卫、195㎡四房两厅三卫，预计9月底公开、10月首开，含包放风价约5.2万/㎡。

从已释放的信息来看，金基璟樾府与金基望樾府一脉相承，有高辨识度主题景观、酒店式会所、科技系统等进阶配置，满足买房人的改善需求。

仙林湖，电建操盘的泷悦雅颂最快10月首开。

今年，得益于高频次卖地，仙林湖的供应量骤增。改善如高科G38、栖霞建设G35，刚改如泷悦雅颂、兰亭和颂等。

其中，动作最快的是泷悦雅颂。项目前身是仙林湖G07地块，紧挨着地铁4号线仙林湖站，由电建和厦门建发联合开发、电建操盘。

作为电建在南京的首个泷悦系产品，泷悦雅颂主打宋氏国风住宅，为仙林湖带去一抹亮。项目规划有5栋住宅，户型设计上偏刚改，以89-118㎡的小户型为主力，预计10月公开、很快首开，含包放风价3.8-3.9万/㎡。

麒麟，高科操盘的紫麟景院最快11月首开。

神盘仁恒城市星徽、时光璟宸之后，麒麟一直没什么新盘供应。

有望在11月首开的紫麟景院，紧挨着时光璟宸、麒麟中央公园。项目所在地块，于2020年12月被高科以9.8亿总价拿下，毛坯限价2.6万/㎡。

根据规划，紫麟景院共有6栋17-19层住宅，主力户型89-143㎡；另有商业配套，可满足区域内的居住、消费需求。项目最快将于10月公开、11月首开，含包放风价超3万/㎡。

另外，孝陵卫的凤凰置业G22、马群的安居G36等新盘后续也会首开入市，为新房一房难求的板块补仓。

当下的南京楼市，改善板块的改善产品反而卖得更好，城东、仙林上新，值得入手吗？锐评君认为可以根据自身居住需求选择，主要有两点原因：

第一，仙林、城东整体供应量并不多。大城东整体开发成熟，生活配套完备，与雨花、江宁、江核等板块比，卖地频次显然低了很多。对于地缘改善而言，如果家门口有产品、口碑都还不错的新盘上新，可以果断入手。

第二，南京房价，还得涨。南京三批次挂地，取消地块的毛坯限价，意味着未来新盘的户型设计水平、产品品质等有明显提升的同时，房价也会相应上涨，购房成本大概率提升。现有的限价新盘，且买且珍惜。