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王女士在融创星美御小区买了套精装房，入住半年发现地埋水管漏水。“现在挖开三个坑维修，打压后发现还有漏点。”王女士说，想知道隐藏工程能质保几年？

11月3日晚，王女士向华商报热线029-88880000反映说，她在西安市锦业一路上买了套精装房，小区名字叫融创星美御。2020年6月，房子交付，一直没有住。2022年4月，她将房屋出租。到今年9月底，物业便找上她，说楼下住户的房顶有渗水痕迹，不仅渗到了9楼，还有8楼和7楼的住户家里，墙体也有不同程度的渗水痕迹。怀疑她家的管道有问题，要来查找原因。“经过维修师傅定点测试，发现了三处漏水点，挖开查看，有两处是冷水管漏水，一处为热水管。”王女士说，维修师傅介绍，这三处漏水的地方，都是接了三通或是弯管的衔接处，但维修后又经过打压测试，还掉压，说明还有漏水点，可能还要再查找漏水点进行开挖维修。

王女士说，开发商给的答复是已经过了两年质保期了，需要自行维修。“说是两年，可我们实际使用只有半年，也就是说用了半年的地埋水管就出问题了。”王女士认为这是比较严重的施工质量问题。

11月4日上午，华商报记者来到王女士的精装房。记者看到，进门偏左一点的地方放了一张椅子，椅子下方就是挖开的一个坑，这个地方是行走于厨房以及卧室的必经之路，第二处是卧室内的卫生间马桶跟前，此处挖开的坑内还有积水，第三处漏水点在客厅卫生间的入口处，此处是与另一间卧室相连。“租户是一个带着小小孩的人家，因为管子的问题，给住户生活带来诸多不便不说，把人家折腾了一个月了。”王女士对此感到抱歉。王女士无奈地说，这些漏水点都已经修过了，但维修师傅测试后，发现还有漏点。

随后，华商报记者与王女士一起来到开发商设在该小区的房修部，工作人员介绍说，开发商与施工方签订的房屋质保合同约定是两年，所以开发商在与业主签订的合同中约定的也是两年。2022年6月30日质保期届满，现在过了质保期，只能由业主自行维修。该工作人员出示了质保期满前张贴的温馨提示。华商报记者看到，根据《商品房买卖合同》、《住宅使用说明书》，以及《住宅质量保证书》的约定，业主所购置的房屋质保期届满的部位总共涉及6项，牵扯到管道的是第6项，为“给、排水管道安装”。工作人员介绍说，埋在地下的给、排水管道也包括在该项质保范围内。

对于地埋供水管漏水的原因，房修部工作人员分析说，交付的时候经过层层验收、都是没问题的，后期地埋管出问题，有很多方面的原因，有些是管子使用时间长，热胀冷缩导致的；有些可能是在地面上砸东西，有的在墙面上钻孔，这一类的震动，都有可能导致管线连接处松动。

王女士说，她听装修师傅介绍，像埋在地下的管子属于隐蔽工程，这样的一般质保为五年，且装修公司也承诺隐藏于地下的管子给质保五年，不明白开发商和他们所说的质保两年相差甚远。想知道是不是真的？

律师说法：

收房时需用专业设备检测

以防忽略隐蔽工程的质量验收

陕西许小平律师事务所律师罗震东说，房屋的保修期从工程竣工验收合格之日起计算，而法律法规对房屋每个部位的保修也是有明确规定的，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；五、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

罗震东分析说，业主房屋管道漏水给楼下其他住户造成了损害，首先要通过专业检测技术确定漏水点及原因，确定事故成因。如果是供热与供冷系统或给排水管道的质量问题，应当适用2年保修期规定。同时，还应该注意，业主房屋管道渗水给楼下住户造成了损失，说明房屋的防渗漏工程可能存在问题。如果是有防水要求的房间的防渗漏工程有质量问题，应当适用5年的保修期规定。保修期内的工程出现质量问题，应当由开发商负责维修并承担给其他住户造成的损失。过了保修期的，由业主自行维修。

因此，业主还应当向开发商调取渗水房间的设计文件和施工记录文件，进一步确定事故的具体成因。对于损失问题，双方可以协商处理，协商不成的，可以向人民法院提起诉讼解决。

还要提醒大家的是，在精装房交房或装修结束交房的时候，尽量聘请专业的人员携带专业检测设备配合验收，以防忽略了隐蔽工程的质量验收和细节问题。收房后，应当尽早入住使用，以便及时发现问题解决问题，以防后患。华商报记者苗巧颖