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FANGDONG

将时针回拨到十年前的那个春天。

郑州拆迁户和拆迁户里的租客，共计约300万人，一边抱着孩子，一边拖着行李，甚至电动车上还挂着砸墙大锤。

他们或者走进高租金小区，或者走向四环外甚至更远的黄河边尚未拆迁的村庄。

那几年，是郑州房租最贵的时代！

再将时针拨回到七年前的春天，高铁西广场建业天筑90平精装带家具的房子，最高租金达12000元/月。

创下郑州租房史上135元/平/月的最高租金纪录，是现在郑州房租均价25.45元/平/月的5倍。

建业天筑的天价租金曾被业内戏称为“金屋藏金娇”，并催热高铁站万科誉、金水区正弘丽汀公寓的投资热潮。

那几年，是郑州高端小众豪宅房租最贵的时代！

然而如今，郑州天量安置房回迁几近完成，社会大哥在断月供之前，先忍痛断了小众豪宅的租金......

近期，我们实调郑州租房市场发现：

1、安置房小区正频繁上演9个房东抢1个租客的大戏。

2、建业天筑为代表的小众豪宅租金最低已降至6000元/月。

FANGDONG ｜房东俱乐会

撰文：陆离美编：小樱校对：大豆

看个房，像玩了把贪吃蛇

上周，北三环索凌路附近西史赵安置区一期门口的简易牌桌前，一个大爷一边起牌，一边望着被三个大妈簇拥进小区的看房人，心思早不在牌桌。

对面牌友圆场：“人家说想看两房，这院都是三房，恁家不是还有个两房空着了？”

大爷有了台阶，旋即起身，也不多话，骑上一旁的电动车追了上去。

眼见租客已经被带进了楼，大爷有点急，现在院里三房才叫价1800，没准人家就租了。

10分钟左右，看房人下楼，大爷赶紧迎上去，“俺家有两房，啥家具都有，一个月1400，过去看看吧。”

还好，对方同意了，大爷一块石头落地。

看房人小刘，我一朋友，此刻他还不知，西史赵的传统抢租客大戏又要上演。

西史赵小区门口实拍

西史赵一期和二期门对门，小刘跟着大爷一路走到他家房子最多300米。就这300米，让小刘过了一把“领导视察”的瘾。

出一期大门，跟上来三个大妈，问看啥样房子；进二期大门，再跟上俩大妈+一辆骑电车的大哥，同问；拐过第一个楼口，又有一辆老年代步车、一辆电动车入列。

小刘瞬间想到了贪吃蛇，不禁失笑。到大爷家楼下，房东与租客的比例到了9:1。

房子还行，简装、家具齐全，租金落到1300一个月，押一付一。

西史赵小区房子实拍

看过房从大爷家出来，更多房东集结而来，从不社恐的小刘，也开始头上见汗。

有房东说他家5楼房子，1200就行，马上有人接话，“俺家6楼，1100咋样？”

大爷站旁边，嘴上没说啥，脸色并不好看。

见这阵势，小刘估计还能杀杀价，但他纠结的不是这。

小区离3号线王砦站还有1公里多，地铁口的王砦安置区两房1600一个月，他也有点动心。

尚有人气的安置房小区，全在地铁口

年年调查安置房租金变化，类似小刘的经历见多了，西史赵位置相对偏西，“抢”租客、互相杀价是常态。

东边中州大道沿线，位置好、人气旺的安置房小区又会是啥样？

3月8日上午10点，玉凤路沈庄新城南院门口，竖着牌子等租客的只有3人。

沈庄新城南院门口实拍

刚走到门口，一大哥过来招呼，40-50平大标间报价1500，70平两房1800-2000。比西史赵平均贵了500。很明显，租金主要看地段。

但跟西史赵一样，小区也是租客难求。进大门后第一个大路口，十几个房东骑着电动车排成一排，车前挂着牌子等租客。

沈庄新城内实拍

大哥经验老道，一进小区就带着走进右手边单元门，也不等电梯，从单元另一侧出口出来，继续往南边楼栋走。

一路没人搭话，这才恍然大悟：大哥是在绕开那一排战斗力十足的大妈大姐团，怕被人截胡。

实地看一间70平两房，一层十几户的格局，采光不好，家具家电也比不上小刘看的几套西史赵房子。

可能空置了不止两个月，大哥很想租出去算了，月租从1900降到1700，说去年这时候最低也得2000起。

沈庄新城70平两房实拍

相比之下，沈庄新城往北走到头，离民航路地铁口更近的未来滨河小区（黑朱庄安置房），房东们就从容很多，基本做到了：

不问不答，问谁谁答。

前后问了三四个房东，35-50平一房报价900-1600不等，70多平两房报价2400，都可以押一付一。

未来滨河小区实拍

看了一套临街的小两房，简单装修，没啥家具，楼下有饭店开业，音响轰鸣，窗户关着，跟没关也差不多。

房东说现在租房的人比去年多了，现在价钱比去年至少便宜了200，真心租能再多配点家电，但价钱就这了。

“现在装修不错的大标间一千四五打不住，两房2400真不贵” ，言语中不见求租客若渴。

3月10日上午11点，楼下仍有一长排出租车等客，黑朱庄确实不太愁出租。

未来滨河小区内部

位置最好（紧挨5号线地铁口）、房子最多（超过10000套出租房）的金成时代广场（姚寨），也最火爆。

下午3点，早过了饭点儿，小区内各商街依旧不缺人气，以8号楼周边为最。

这里是小区出租信息集散地，路边摆满了租房纸板，不过亲自到场守着的房东不多。

金成时代广场实拍

去年疫情一闹，年底那会儿小区房子至少一半空租。

50多平大标间，月租降到1400；96平两房，最低降到1800一个月，好赖都没人租。

现在疫情结束、经济恢复，租金也迅速回升。

大标间现在月租1800起，涨了400；96平两房张口就是2600，涨了800，且都不讲价。

不怪人底气足，沿路边走边问，前后也就15分钟，来问房子的人，10个不止，大部分在问合租。

小区合租房根据面积、装修不同，一间屋月租400-1000不等，有不少三合板做的隔间。

现在年轻人不是都追求生活品质，愿意住这？

问题抛给一个房东，对方也干脆：“刚毕业的学生，工资就那些，几个舍得花1800租房？咱这儿楼下吃喝玩乐你看有多少，出门还有地铁，六七百住着，咋也比学校宿舍强吧。”

郑州大多数安置房小区没有居住品质可言，长远看一定会被时代抛弃。但一番了解下来，以目前多数年轻人的收入水平，不管单住还是合租，依然是最划算的选择。

金成时代广场这种好位置小区，租金水平反而能超越郑州八成普通商品房小区。

租房热门住宅小区，大多靠降租维持

疫情赶走的安置房租客，去的急，来得也快。

普通住宅小区，信息发布渠道有限，租客不愿给中介多掏服务费。它们的竞争力也不是装修够不够好，而是租金降得够不够低。

金水文博片区正弘数码公寓，约3300户，大部分为出租房。

去年底23平一室一卫，租金低至800元/月；40平带厨房一室，1200元/月多的是；70平两房2000元/月，基本没人租。

现在40平标间房报价回升至1500元/月，午间小区有大量省实验学生进出，很是热闹。但中介反馈，报价在1300-1400元/月才有人租。

数码公寓实拍

沙口路南段汉飞金沙国际，约3800户，在周边小区出租率较高，早晚高峰小区门前必堵，是摩的师傅们的福地。

现在41平一房月租1100元，80平两房月租1800元，均比两年前下跌500元，跌幅约30%。

汉飞金沙国际实拍

棉纺路东段鑫苑国际城市花园，约5100户，小区内一附院实习生、护士、患者家属租住者众多。

现在47平一房月租1200元，76平两房月租1700元，均比两年前下跌300元，跌幅约25%。

鑫苑国际城市花园实拍

实际上，仅看过去一年，全城住宅小区租金也都是下跌为主，能持平的都算优秀：

郑州部分小区租金对比

郑州租金连降8年

不耐租的房子得抓紧想辙

郑州房租租金持续下降，主要还是以下原因：

1、租客收入下降

郑州月薪中位数不足5000元，以月收入1/3用来支付房租的标准来看，月租1600元是郑州大多数租客的可承受上限。

三年疫情打击，大部分人收入下降，租不起更贵房子，普通房产租金下降是必然趋势。

2、市场供大于求

郑州主城四环内有400多个城改安置房项目，过去十几年有6000万方安置房交付。村民自住20%，可出租面积超4800万方，且安置房不用考虑房贷成本，打压普通住宅出租率和租金价格。

郑州公寓房存量巨大，分流租客。未来还有至少50万方政府回购公寓以人才公寓形式入市，租金更低，连安置房都失去性价比。

3、地铁扩大出行半径，摊薄租客密度

租客更关注通勤时间而不是通勤距离。地铁口的房子，通勤时间固定，离公司远点也能接受。

4、人们租房观在调整

过去图便宜，前两年有图品质的势头，这两年经济状况不好，只要小区周边吃喝、娱乐、出行够方便，装修一般的小房子也能接受。

这些原因，将导致2023年郑州租房市场更加分裂：

1、品质好、地段好、物业好、租金贵的品质改善二手房小区，房子不愁租，价格也稳定；

2、安置房小区竞争更激烈，租金价格整体还能再降三成；

3、老旧住宅小区大户型绝对不好出租，小户型也会越来越不好出租；

4、不临核心商务区、核心商圈、名校、地铁口的普通住宅小区，只有降租金一条路。

前两类房子，一个用不着卖，一个卖也卖不掉。

后两类房子，以后越来越没市场，亏钱再多也卖了吧，越晚行动，亏得越多。