正文

| PART 1 |

▲财政部调整个税的通知与解读

刚过去的国庆，楼市松绑政策一个接着一个，多地下调公积金贷款利率、置换个税减免、区域放开限购。

而落实到杭州购房人层面，最密切相关自然是萧山、钱塘、余杭部分区域跟随富阳，加入放松限购的大军。

截至10.11日，杭州市不同程度放开限购的区域有临平（区级人才享受差异化限购），及富阳全区，萧山、余杭、钱塘大部分区域（一个月社保）。

针对新政，笔者建议读者们明确两点：

1、越是率先放开限购的区域，力度越大门槛越低，投资属性越弱，求个自住，房住不炒。

2、本文针对新房，给预算不高、资格及社保受限的购房者一个参考，省事省心，现实情况下建议要和限购区域心仪的二手房进行比较，择优上车。

今日推文，主题简单，放松限购区，新房购房怎么选?

| PART 2 |

▲萧山、余杭、钱塘三区限购放松地图，红色区域未放开，来源网络

开门见山，如上图是近期三区放开的示意图，加上临安、富阳，笔者推荐选择板块如下：萧山新塘、戴村及河上，下沙白杨、大江东义蓬、富阳银湖及高桥，余杭仁和。

推荐的标准简单——通勤便利，这是最影响日常的因素，与生活的幸福感相关度极高。以上板块或是临近主城有地铁，或是临近交通大动脉车行很方便的区域。

在推荐板块中目前已有地铁通车的板块为下沙白杨、大江东义蓬、富阳银湖及高桥，其余建议购房配车。

预算300-400w，放松限购区新房推荐下沙杭曜之城和杭望云潮城，以及即将开盘的绿城燕语春风居；

杭曜之城和杭望云潮城，融创做的南北地块兄弟楼盘，面积段在105-142㎡，北侧组团杭望云潮城还有少量房源在售，优选该组团，次选南侧杭曜之城。

燕语春风居所在也不远，位于一号大街与六号大街交叉口，绿城出品，建议积极把握。

▲杭望云潮城（北）+杭曜之城（南）鸟瞰效果图，区位

配套上该大盘位置距离1号线地铁口高沙路和文泽路都在1km内，周边有和达城购物中心、吾角天街、金沙印象城、省中医院下沙院区；

▲燕语春风居鸟瞰效果图，区位

同时，这三盘是所有推荐板块里唯一有强学区利好的，目前招生是文清小学+文海实验的配置，等到文瀚学校(九年一贯制文海新校区)建成，大概率会转到文瀚，属于强校本部为满足招生需求的校区规模扩张，比新区新设校区影响小的多，保持强教育问题不大。

| PART 3 |

预算200-300w是刚需的主流，笔者分东西南北四个区位分别介绍。

城东方向，萧山、大江东通勤的购房者推荐义蓬的阳光名城，1.87w/㎡的滨江造，主流89-128㎡，7号线地铁盘+医院房+超高得房率洋房产品，位置所在的义蓬是江东新城核心区，同时还是毛坯房，能省下没必要的精装修钱。

▲阳光名城鸟瞰及花园效果图

若在下沙、临平、城东上班，从阳光名城开车走江东大桥和德胜快速路，或是7号线转8号线，早上基本在1小时内也足够到达。

▲阳光名城多线交通示意图

视角转向城西南客群，在之江、转塘、滨江、富阳通勤的购房者首选富阳银湖的瑞源邸、锦云里，或者高桥的桂语新月；

瑞源邸，还有极少量房源，标准的6号线虎啸杏地铁盘，2.05w/㎡的限价，面积段在99-121㎡；

▲瑞源邸效果图及区位

锦云里，紧挨银湖实验学校和银湖硅谷小学（时代小学签约合作办学），面积段在96-160㎡，均价仅2.138w/㎡，是银湖板块均好性不错的高绿化洋房大盘，得房率高，居住有品质感，准现房状态，交通也较为便利。

▲锦云里效果图及区位

6号线野生动物园东、银湖、虎啸杏三站为贯通TOD，整一片是银湖科技城，定位为富阳融杭的中继大城，比起一年前这里的人气和城市界面已成熟许多，居住感佳；

▲银湖新城总规划及部分产业区效果图

唯一的缺点是这里缺乏一个大的品牌商城进驻，好在商业地块已准备好，属于万事俱备，只欠东风，是有潜力并且正在兑现潜力的板块；

桂语新月，绿城造，东侧是主干道恩波大道（彩虹快速路富阳段），西侧1km的距离是高桥板块阳陂湖地铁口，2.2w/㎡的限价，面积段在98-138㎡；

▲高桥，桂语新月效果图及区位

项目百米开外是阳陂湖公园，一站地铁向北即是万达广场和省中医院总院区，向南是富阳主城区，属于买辆车车轨两便，配套齐全的楼盘，缺点是容积率高、楼有点密、楼下水体需要整治，且毕竟离地铁口有点距离。

城南方面，在萧山、滨江、钱新上班，推荐雅望居、泊朗廷和樟宜翠湾，三个楼盘均在新塘。

雅望居，距离银泰城最近，东侧紧挨通惠南路且南侧靠河，通惠南路高架通车后便利性也不错，项目绿化率相当不错，100-139㎡面积段的高层小区，价格2.56w/㎡，总价上非常亲民；

▲雅望居效果图及区位

泊朗廷是少有的现房销售（毛坯），分2.68w/㎡的高层及3.3w/㎡的洋房产品，沿河且绿化极佳，密度也适中，购房只需3个月装修便可入住，相当省时间成本，十分难得。

▲泊朗廷现场实拍及区位

樟宜翠湾万科出品，2.98w/㎡的均价，89-130㎡的面积段，刚需改善产品齐备，景观和室内装修的小细节都很到位，准现房状态，预计明年交付。

▲万科樟宜翠湾鸟瞰效果图及区位

以上三盘身处南卧板块，板块内有浙二总部、萧山城市文化公园、银泰百货，生活配套还可以。

位置距离2号线曹家桥站步行有1.8-2.2km，可以接受就骑个自行车，如果有车出行交通四通八达，走向旭路快速上风情大道，或是走通惠南路上通城高架可达性都不错。

放松区域城北的新房选择不多，仁和板块目前仅有启航城推荐，分南北地块，住宅在北侧地块，2w/㎡的价格，面积段97-133㎡。

▲启航城区位及鸟瞰图

南侧地块自带品牌商业，紧挨仁河大道和东西大道，其中仁和大道有杭德城际线的规划，会与地铁10号线相接。

车行去西湖区、拱墅区还算便利，基本一小时可达。

| PART 4 |

预算200w以下，首套首付只在60w内，选择相当有限，基本都在远郊，笔者会推荐戴村及河上，原因在于开通不久的时代高架南延段，配车通勤走改高架，实测25-30可达滨江产业核心区的长河及西兴板块，日常的商业配套也即将有城南银泰城加持。

▲贯通江南的时代高架

同时今年初萧滨领导互换、萧滨一体化框架协议签订，框架中发展的重中之重——三江创智新城就坐落义桥-戴村片，就在前几天，吉利新能源汽车电子产业园刚刚落地于此，有明确的产业利好。

戴村在售泽翠居，17730元/㎡的超低均价，89-98㎡的纯刚需盘，1.8容积率全部做小高层的产品，景观园林也不错，如今的市场还能见到89㎡不容易，最低仅约145万起的价格；

河上紧挨戴村，在售樾臻府，1.3w/㎡出头的均价，89-116㎡，首套30w的首付上车，几乎是杭州最低门槛，且板块的可达性因为时代高架的存在并不差。

如果滨江和萧山上班，买辆车完全可以把握以上两盘。

| PART 5 |

最后，如果不急着上车，在10月二十大闭幕以后，可以静待第四季度的政策风向，对低社保弱资格又想买新房的购房者，重点关注临平，如果地产行情继续下行，下一个调控调整区域临平概率最大。

临平的购房逻辑比较清晰，320国道以南、杭甬高速以北，东湖高架和望梅高架之间的区域是临平区精华，即老城+南侧临平新城第一里+北侧东湖新城第一里，在这个区间内沿着9号线地铁口买。

▲临平核心区

推荐鼎湖未来云城和荷禹宸府；

鼎湖未来云城是临平新城标杆项目，挨着公园，地铁百步，距离老城核心藕花洲大街一站路，全铝板大盘，2.85w/㎡均价，108-190㎡全面积段齐备；

▲鼎湖未来运城区位及效果图

荷禹宸府则在荷禹路地铁口，老城向外一站，又是东湖新城的核心区位，98-128㎡的面积段，3m的层高，总价200w级，全架空层和单面铝板的大盘。

▲荷禹宸府区位及鸟瞰效果

以上便是针对限购放松区的新房建议指南，当然，笔者再一次强调，有精力有财力还是多和限购区内的二手次新房做一个整体比较，择优上车。

| PART 5 |

长夜未明，启明星却已清晰，破晓注定不远。