正文

  前几天，位于九堡的北辰聆潮府选房结束，178套房源，所有登记客户叫完号后，还剩余近50套房源。

  聆潮府剩余房源多为顶层和底层房源

  这样的情况在九堡已经不是第一次出现。去年9月底，聆潮府一路之隔的合生创展名邸首开一次性推出所有房源，选房结束后同样剩余数十套未售，迄今仍有部分低层房源在续销。其实，这两个项目位置并不算差，离地铁1号线九堡站仅200多米，隶属上城区，周边界面也成熟。那为什么这些房源去化不理想？后续同区域还有哪些新盘可售？我们进行了一番实地调查。 

  1

北辰聆潮府和合生创展名邸两个项目拿地时间都较早，虽不属于“双限”项目，但备案价也依然要遵从当前限价政策，与丰收湖板块隶属上城区的项目限价一致，高层33400元/平方米。这样的价格对于一个相对成熟且发展多年的主城板块来说，并不算高。但偏偏两个项目开盘当天均未售罄，呈现出“九堡的房子不好卖”的现象。

  北辰聆潮府效果图

从大市场行情看，去年下半年金融政策收紧，杭州楼市转冷，新房市场分化明显，二手房量价齐跌，因此不具备绝对优势的板块内的房子就变得不那么好卖，首开售不完的楼盘比比皆是。但如果九堡这两个楼盘放在去年楼市行情上升的阶段，那么首开即罄的可能性也不是没有。从外部客观条件来看，周边界面成熟。但正因为如此，后续也没有太多可发展的空间。大部分规划、建筑都已经成型，人们看到的预期有限。

两个项目交通优势明显，地铁距离在合理范围，步行可达，旁边就是德胜高架，前往杭州各个区域都非常便捷。但缺点也很明显，高架太近带来的噪音、灰尘污染等，以及高架和楼盘中间夹着一排高压线，让一部分买房人望而退却。

制图：郭擎

  再从楼盘本身看，合生创展名邸的层高被不少人诟病，每层层高2.85米，相比普通住宅小区2.9米的层高略低，如果再算上吊顶等，实际高度可能不足2.7米，家庭成员身高超过1.85米的可能就会略显压抑。

相比合生创展名邸，聆潮府起步户型更大，选房后剩下的房源不乏楼层位置较好的，如次顶楼、4楼等。经过我们实地探访，这和户型有较大的关系。聆潮府剩余的户型大都是114平方米的中间套，三房两卫设计，大问题没有，但是瑕疵不少。最明显的一点是主卧卫生间属于暗卫，不通风；其次玄关柜和餐桌后期摆放略显尴尬；再者，阳台很长很宽，但是会挡住南次卧部分采光。

  聆潮府114方户型图

  现场一位来自城北的刚需小夫妻介绍，“报名登记的时候犹豫了没参与摇号，后来想想已经摇号两年多了一直没中，看到还剩余这么多房源可选就又过来看看。如果有的选，还是希望户型好一点。”现场销售也表示，项目投资客不多，基本买来自住，来自杭州各个地方的都有。 

  2

板块的一二手房价差也是影响因素之一。在杭州，热门板块之所以热门，一方面是其占据独特的地理位置，拥有绝对的竞争优势，如未来科技城、奥体等，政策倾斜、产业入驻，吸附力强；另一方面，一二手房价差大，有利可图，尽管部分楼盘需限售5年，也仍有很多人不顾一切想要占据一席之地。而九堡的一二手房几乎没有价差，甚至新房比部分二手房价格都要高。

以聆潮府南面的晨光绿苑和香滨湾花园为例，小区老旧，没有电梯。虽然得房率较高、交通优越，但大部分90平方米以下户型只能做两房，三房户型面积有的要130平方米。因此二手房转手率并不高，价格也一直上不去，单价始终维持在3万出头。而客运中心附近则存在大量的安置房和经济适用房，小区环境差，物业管理杂乱，业主居住体验感不佳。房价长年不涨，随着年限的增长，部分房源还会有降价的风险。区域内目前现有的商品房也完全带不动节奏，如泊林印象、九月庭院、左邻右舍、红苹果社区等，好一点的成交单价能上3.5万，但也仅限于那些装修较好的房源。

  悦麒美寓实景  图源：九堡发布

  “成交价最高的是沿江的部分房子，如悦麒美寓、丽江公寓、铂金海岸，能看到一线江景的房子单价能上7万，看不到江景的在5万左右，不过成交量较少。”周边中介小许向我们介绍道。对于九堡来说，一线江景的房子对其他二手房价格不具参考性，所占据的资源、房产品质都不一样，没有可比性。 

  3

  尽管有这么多的滞涨障碍，但九堡人民却一点都不灰心，还坚信未来会迎来改观。对九堡颇有信心的本土市民表示，现在新房卖不好不代表未来二手房不受欢迎，随着未来新交付房子越来越多，房产品更新迭代，二手房房价也会超过现有的价格体系。况且，目前九堡更好的房子、更完善的配套正在路上，未来丝毫不输其他区域。近期，有消息传来，德信望钱塘云庄和龙湖丰收湖综合体将迎来开盘。不少人认为，这将改变九堡在大众眼中的“万年坑”印象，待新项目交付，也将带动板块二手房活力。

望钱塘云庄项目效果图  图源：杭州德信拿地后蛰伏了3年多的望钱塘云庄，屡屡放风开盘，屡屡让购房者望眼欲穿，如今竟然熬成了现房。项目位于上城区九睦路与旺杨街交叉路口西北侧，由11幢高层和13幢合院组成，没有公租自持部分，十分纯粹，定位改善。从现场看，售楼处还未开放，大门口用绿幕紧闭着。所有楼幢外观已施工完毕，仅剩部分绿化待施工。

  望钱塘云庄售楼处还未开放，大门口用绿幕紧闭着

高层外立面深灰色铝板配大面积玻璃，看起来质感不错。户型127-139平方米，精装交付；合院建筑主体为中式风格，毛坯交付，户型建面约230-270平方米。园区做得相当用心，采用了苏式园林的样式，随处可见假山、叠石、花窗等经典元素。这样的优质产品放在整个杭州都非常难得。尤其是价格上会有不少惊喜，有业内人士透露，望钱塘云庄高层价格预计38000元/平方米左右。因此不少购房者认为，社保幼子没必要来凑热闹了。

  望钱塘云庄现场图

  九堡北面丰收湖板块内的龙湖丰收湖综合体也迎来了新动态。据最新消息，项目案名已公布，命名为“天瑄城”。龙湖将带来杭州第8座天街，极大弥补丰收湖板块、整个九堡甚至城东商业综合体的空缺，带来板块配套升级。

在板块对项目的定位中，将是丰收湖龙湖新零售总部，打造形成具有地标意义的新零售中心。计划总投资93亿元，预计2025年竣工。住宅部分包括13幢15-16层可售住宅；6幢16-17层自持住宅以及3幢16层公租房，可售住宅精装限价33400元/平方米。

龙湖丰收湖综合体效果图那么，望钱塘云庄、天瑄城的到来，能激发板块活力、把九堡带至新高度吗？