拥有老洋房65/672份额的产权人 为何争取房屋出租收益却败诉？

老洋房是百年风云沉默的见证者，承载着一代代人独特的生活记忆，也是无数人的“梦中情房”。但因为历史原因老洋房产权分散的情况比比皆是，如何管理、处分老洋房成为产权人面临的共同难题。作为南京一座老洋房产权人之一的黄先生，因老洋房出租纠纷将其他产权人告上法庭。2月19日，北京青年报记者获悉，南京玄武法院公布了这起案件的判决结果。

据了解，南京和谐路3号房屋是一栋民国建筑，建造至今已有九十多年，是市级文物保护单位。该房屋现由黄某与第三人王某、朱某等11位共有权人按份共有，部分产权人定居境外，其中黄某的份额为65/672。

2006年6月9日，黄某与第三人王某等6名共有人签订了《关于3号房屋析产使用权协议》，约定其中16.9平方米的门卫房暂作为共用面积，租金将作为公积金。

2007年11月18日，黄某与第三人王某等7名共有人签订了《协议》，约定房屋的屋顶维修、院中化粪池、地下室的日常维护、修缮费用由公积金中支出。境外产权人对上述两份协议均知晓并表示同意。

2012年，第三人王某、朱某代表3号房屋产权人与某公司就16.9平方米的门卫房签订了《租赁合同》，将门卫房出租给某公司。2017年8月及2021年8月，第三人王某、朱某与某公司续签了租赁合同。

黄某认为其不知晓第三人与某公司之间签订的房屋租赁合同，他作为共有权人之一，应按相应份额享有房屋出租所得收益，故诉至法院，请求判令某公司向其支付3号房屋门卫室占有使用费中归黄某的份额。

一审法院经审理后认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产。

3号房屋的大部分产权人于2006年6月9日签订了《关于3号房屋析产使用权协议》，同意将门卫房出租租金作为公积金，2007年11月18日签订了《协议》，进一步明确公积金使用范围及公积金的管理规则，黄某本人以及境外产权人均知晓并同意上述内容。根据上述协议，从2012年起，第三人王某、朱某与某公司签订房屋租赁协议，出租门卫房并获取相应租金作为房屋公积金。后王某、朱某与某公司续签租赁合同，应视为对2006年、2007年协议的继续执行。在共有产权人达成新的协议前，各方已达成的关于门卫房的使用方式应继续有效。因此，王某、朱某与某公司签订的房屋租赁合同合法有效，黄某无权要求某公司支付房屋占有使用费用。

法院判决驳回黄某的全部诉讼请求。判决后，双方当事人均未提起上诉。

南京玄武法院知产庭副庭长刘静静表示，文物是一个国家、一个民族联系历史与现实的纽带，是一种稀缺的、不可替代的文化资源，同时也是一种极其脆弱的物质存在。把文化遗产保护好、传承好、弘扬好，有助于我们延续历史文脉，坚定文化自信。案涉房屋是市级文物保护单位，根据法律规定非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养，所以需要储备一定的维修基金，保证必要时有足够的资金进行修缮。共有人可以按照约定管理共有的不动产，故在产权人较为分散的情况下，大部分产权人达成一致意见，成立房屋维修公积金，既是保证自身居住房屋符合使用用途，也是对市级文物的保护，对此行为应该予以鼓励和肯定。