由于中国对网课认证的限制，预计有超过4万名中国留学生即将返澳，有业内人士认为，今年对租客来说将是“最严峻的一年”，但对持续低迷的房产市场来说，这可能是“一个利好的信号”。
对中国留学生张方建来说，自己近期的人生规划被1月28日中国教育部留学服务中心宣布的一则新规“全部打乱了”。
张方建目前在上海一所高校就读硕士最后一学期，与此同时，他申请了墨尔本大学的环境法硕士，准备在澳洲完成第二个硕士学位。
由于墨尔本大学3月份的开学时间和张方建国内硕士答辩时间冲撞，他准备先在国内完成墨大第一学期的两门线上课程，等4月份国内硕士答辩完成后，再前往墨尔本。
但中国教育部留服中心1月28日发布的公告写道，对“采用远程方式学习（包括新入学和继续学习的情况）所获国（境）外文凭证书，中心将不再提供认证服务”，这意味着张方建须在墨大第一学期开始前入境澳洲。
“这样的话，首先我国内的硕士无法参加答辩，可能导致我国内的硕士学位没法拿到。”
“其次，如果我现在去澳洲读线下课程，也会导致我所有国内博士的申请项目全部泡汤。”
像张方建一样需尽快返澳的中国留学生超过4万名，而这一政策公布时，距离澳洲各大高校开学仅剩数周的时间。
中国驻布里斯班总领事阮宗泽在接受采访时表示，中国对海外网课学历进行认证本就是疫情期间的“特殊安排”，“现在是时候回归常态了”。
“我们必须清楚的是，现在是时候告别线上教学了。我们鼓励学生、父母、及老师转向面对面教学，”他说。
在这一公告引发留学生热议后，中国教育部留学服务中心于1月29日发布了一份问答材料解释政策细节。当中提到“如遇签证未能及时下签、航班取消、及宿舍无法预订等情况”，学生可留存好相关证明材料，“以便顺利通过认证”。
对买房市场是“一个利好的信号”
澳盛集团的房产顾问Tony Huang说，中国学生的持续入境让今年租房市场的旺季比以往持续更久。
“往年的话，我们（租房）的旺季是在春节过后2、3周就开始慢慢淡下去了。”
“但是今年的情况实在是不太好说。如果（中国留学生）全都回来的话，（旺季）可能会一直持续到，6、7月份。”
他认为这对澳洲持续低迷的住房市场来说，是“一个利好的信号”。
根据房地产市场分析机构CoreLogic的数据，澳大利亚的房价正在以破纪录的水平下降，在去年5月至2023年1月期间，房价下降了8.4%。
其中，悉尼的房价在最近的跌势中跌幅最大，从最高点下跌了13%，墨尔本的房价也从峰顶到谷底，下跌了8.6%。
“但随着租客继续进入，租赁市场的持续火爆，会带动整个投资客的信心增长起来，他们（投资客）会认为墨尔本的房子会更有投资潜力，会有更多的投资客进入到墨尔本买家的大军之中，把房价去反向去给它推起来，”Tong Huang告诉SBS中文。
“但是需要一定的时间，因为现在才开始旺起来，还可能还需要几个月的时间。”
租客或将面临“最严峻的一年”
来自Triple S Rental 悉尼的租赁顾问 Richie Pan认为，自打新政发布以来，自己在微信和邮件上都收到了不少来自中国境内留学生的咨询。
“我甚至收到了很多留学生家长的咨询，大家似乎对来悉尼后的住宿问题都很担忧。”
“他们（中国留学生）基本上会选择city或者高校附近的社区居住，那住房紧张（现象）肯定是难以纾解的，” Richie Pan说。
Tony Huang也表示，他们部门“现在处于一个过载的状态”，一套房子收到几十份申租资料并不罕见。从业6年的他目前主要负责墨尔本市中心的公寓租赁。
“每天会接到无数的电话，要求去看房，要求我们把房子租给他。（租客）在电话里都会明确的表示，可能（会）加钱啊，或者是长时间能租2、3年，或者是能提前付一年或者半年的租金。”
“可以说今年（对租客来说）是疫情以来最严峻的一年，”他说。
可供出租的房源减少 空置率历史新低
Tony Huang认为租客续租和房东放弃长租导致市面上房源数量减少，加剧了租房危机。
据PropTrack12月的最新报告，全澳2022年12月可供出租的总房源数比前一年同比下降19.5%，为2003年以来最低值。
据Domain最新数据，1月份两大留学热门城市悉尼和墨尔本的房屋空置率均跌至1%，创历史最低点。
“很多租客因为看到房价高了，他们选择续约，而不是去搬走。”
“另外因为租客数量的增多，有很多的房东他主动放弃了长租的市场，直接进入短租Airbnb的市场，因为那样他们的收益会更高，”Tong Huang说。
此外，根据学生宿舍委员会——澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）的一个分支机构——去年年底发布的一份报告，澳大利亚许多城市的专用学生宿舍（ Purpose-Built Student Accommodation，PBSA）已经饱和，预计2023年布里斯班、珀斯和阿德莱德的专用学生宿舍的空置率为零。
紧俏的供求关系也导致多地学生宿舍租金持续上涨。据 Savills Research去年12月发布的最新报告，布里斯班专用学生宿舍的租金一年内涨幅超过30%，甚至超过墨尔本和阿德莱德。
该报告称，由于未来3年内布里斯班暂无新的学生宿舍供应，这一涨幅极有可能仍将继续。
悉尼McGrath的房产顾问Charles Cheng也认为，租房难的现象还会“持续很长一段时间”。
“（从）供求关系上面来讲的话，市场上你找不到很多的房子去租，只要这个情况还在一直持续，那租房就会比较困难。 ”
“留学生过来租房的话，可能就是要所有的中介都得跑一遍，他们才有可能租到房子，” Charles Cheng 说。