前两天看到群友发的截图，奥体金茂悦二手成交了一套，单价2.1W，精装中层东端，可以说这个成交价也打垮了周边的市场定价，出于好奇，就把仓山区的二手成交都过滤了一遍，下面聊聊。
1
学区房
先来聊聊学区房，今年仓山区教育配套变动较大，其中时代中学转公，师大附小从十六中改到时代，麦顶继续对于十六中，剩余名额让仓小，施程小摇号。
今年的中考成绩，通过网友的数据分析，发现十六中升学率也略微下滑，其中一三附升学率低于金山中，老九所升学率也被金山的三所初中逼平。
可以说看上去利空满满，而对于仓山区有真正学区房名号的麦顶小的房子，其中代表尚书院，一直以来均价都在4.5-5.5W左右。
近期成交了一套：单价7W，面积41平，总价296W。
分析：对于项目而言，面积段也较广，由于学区划片，导致单价波动较大，小户型的单价都在5.5W以上。
查看历史成交数据，没有看到突破7W的，前两年最高到了6.7W。
对于出现这样的成交案例，最主要的原因还是因为面积够小，296W的总价，也是目前大部分挂牌里面最低的一套。
正是由于这个因素，从而让单价突破了7W，这也是这几年不少天价学区房的主因。
当然实际查看也会发现，这些小户型的学区房，真正参考的意义还是在于总价。
对于麦顶+十六中的组合，虽然看上去好像利空不少，不过如今时代大部分名额被师大附小预定后，这个一直以来的公立扛把子，未来的升学率不一定就会如同预期那样下滑。
2
商品房
看完学区房，再看商品房部分，大体扫了一遍成交走势，有两个大盘，近期成交出现了较大幅度的下跌，就是会展的闽江世界城，以及南三环外的禹洲天悦湾。
对于闽江世纪城，世纪金源2010年拿下开发，分成三个区，合计有9073户，可以说是超级大盘。
近期成交了几套，其中A区两套，高层的91平，毛坯单价2.3W，高层95平，精装单价2.5W，B区一套，中层123平，简装单价2.3W。
对于项目而言，前2年的单价基本在3W左右，今年成交已经逐步走低，只不过近期正好成交的几套，单价更低，非低楼层的2.3W，这个价格已经是这3年的成交数据里面的新低。
至于项目为何如此？
大体可以归结成，1、楼市遇冷，房价基本都在跌，2、超级大盘，房源挂牌大，竞争多，3、板块供应增加。
前几年城南没有几个项目，项目基本一枝独秀，而如今南二环、江南CBD、三叉街，还有待上市的北园东升，面对一众项目，3W的压力不小。
当年祥浦苑开盘的时候，备案价2.4W，闽江世纪城3W挂牌被拿来做对比，说倒挂明显，如今4年过去，祥浦苑二手挂牌3W，闽江世纪城变成了2.4W，不知道此时市场怎么看？
除了闽江世纪城外，三环外的禹洲天悦湾，近期也成交了两套，单价都在1.5W。
117平米中层毛坯，单价1.57W，88平米中层精装单价1.56W。
对于这个当初面对倒板产权冻结风波的项目，走势如何？
从历史成交数据来看，项目2019-2020年，成交单价在2W左右，个别成交达到了2.3W。
如果不考虑其他因素，2年时间，房价差不多下跌4-6K。
至于这个项目为何会如此？
跟闽江世纪城类似，大盘挂牌较多，竞争大，作为刚需部分，地铁等配套不足，同时最大的原因还是在于整个城南，新盘滞销严重，刚需盘的库存非常大。
比如帝封江的世茂、恒大，项目北边的榕耀之城等。
这些项目全部刚需定位，都有地铁配套，从产品和配套都明显更强，加上这些项目单价已经走到2W以下，可想而知，禹洲天悦湾的二手只能持续向下。
3
安置房
看完学区房、商品房，最后看看安置房，这几年大家对于安置房关注度不低，由于安置房不少价格都远低于周边新盘，但是对于这些安置房，是否就更有优势？
先来看看这几年大面积开发的南二环周边，这里有三个安置房代表，后坂新城、潘墩新城、黄山新城。
它们周边的新盘、次新盘，比如融信海纳新潮B区精装2.9W，闽江世纪城二手挂牌2.8W。
这些安置房经常被拿来做对比，从而体现出安置房有多大优势。
整理了部分这三个项目部分区的成交走势，可以发现，今年以来成交价持续走低。
后坂新城二区，最近小户型成交1.58W，而去年高达1.84W。
潘墩新城一区，最近小户型成交1.49W，而年初高达1.72W。
黄山新城一区，最近大户型成交1.49W，而去年高达1.74W。
对于二手房，肯定存在实际的精装差异等情况，不过从整体走势可以发现，都在下跌，都从1.7W-1.8W，下跌到1.5W左右。
除了这里的安置房外，再选一个代表，就是奥体三环边的两个，一个就是前段时间大火的福湾新城，一个是较新的金凤新苑。
从成交走势来看，福湾新城夏雨苑B区，近期的成交已经到1.5-1.6W，而前两年还在1.8-1.9W，个别小户型甚至高达2.2W。
至于原因为何，前几个月的那场大火，可能是一个因素之一。
对于金凤新苑，附近的江山云出当初卖到了2.7-2.9W左右，这个近几年交房的安置房，去年开始办证。
二手走势更加明显，近期成交都在1.6-1.75W，而去年项目成交还集中在1.9-2W。
这个安置房的走势，更是典型的代表。
对于新盘刚交房，很容易挂出虚高的单价，等着钓凯子。
对于安置房依然如此，这样的案例非常多，比如高新区当初单价破2W的高新苑，如今1.65W。
在未出现大量办证的初期，不少中介会下场，通过控制房源拉高项目的成交价。
只不过随着办证和挂牌加大，要想控制可想而知非常艰难，价格的短时间回归，对于当初进场的买家，就成了这场骗局的买单者。
4
分析总结
对于上面的三个案例，都存在较大的借鉴作用。对于学区房多关注成交房源的实际情况，小户型更多在于总价上，当然是否学区房就是虚，目前在楼市遇冷的时候，看了一眼大体还算稳定。
对于商品房的下跌，最大的思考就是新盘供应，随着周边供应加大，以及滞销盘的出现，会压制整个板块的空间，对于购房者买新盘的时候，也可以评估看看未来周边的供应情况和去化走势。
对于安置房的下跌，看上去便宜的单价，并不一定就保值，同时随着居住年限增加，安置房的管理等导致的问题，也会持续放大，比如一场大火让福湾新城房价跌了2K。
对于这几年刚交房的安置房，很容易因为所谓的品质和房源少，被中介渲染拉高，切勿因为觉得单价比周边新盘低就进场，很容易被骗。