连降3个月！13万＋海量库存，西安二手房还能搅动么？

10月的几波开盘潮，共推售4787套新房，但登记人数和核验人数相比9月大幅缩减，持续下滑，流摇+大量弃选已经成为了普遍现象。

新房热度整体撑不住，二手房行情更是一片寡淡。

更要命的是，新房之间还要继续内卷，二手房也要持续被施压，行情似乎已经触底，还能反弹吗？

据西安住建局数据显示：

| 10月，西安存量房（二手房）网签备案面积45.89万㎡，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万㎡（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。

| 9月，西安全市存量房（二手房）网签备案面积62.32万㎡，环比下降4.74%，同比增长39.17%。其中，住宅网签备案面积58.49万㎡（6085套），环比下降6.6%，同比增长38.83%。

| 8月，西安二手房网签备案面积65.42万㎡，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万㎡（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

这么来看，虽然进入楼市传统旺季，10、9月二手房销量却要弱于8月，但都要强于去年同期（二手住宅参考价推出之后）。

而参考价机制淡出之后，业主挂牌意愿正在上升！

来自房天下数据显示，2022年10月西安二手房参考均价约14727元/㎡，环比上月下跌0.32%，从房价走势来看，价格已逐渐回到三年前。

从成交量来看，依次是：

雁塔区13894元/m²→未央区12050元/m²→莲湖区12092元/m²→碑林区12027元/m²→浐灞生态区15748元/m²→新城区11759元/m²→高新区20453元/m²→灞桥10849元/m²→经开区14015元/m²→曲江新区25860元/m²→航天新城15027元/m²→西咸新区13173元/m²。

一方面，10月全国疫情形势严峻，不仅是西安，还有郑州、兰州等城市受到冲击，居民购房意愿受到重挫，使得成交量萎缩。

另一方面很明显，今年开始很多板块的购房者属于绝对数量，而每一次开盘，都会消耗购房群体，客观来看，新增量确实太少。

就像一个同时进水与放水的蓄水池，放水量（房源供应）远大于进水量（购房者新增），池子里怎么可能还会满呢？

所以，对很多想换房改善家庭来说，现在根本置换不了，要么没钱，要么没房票。

毕竟，市场上不需要卖掉二手房，就能买新房的人，还是很有限的！

众所周知，最近一年，西安新房持续涨价，甚至许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安仍“固执”地单边上涨！

然而，今年以来，需求端疲软下，支撑房价上涨的动力被大幅削弱。各大城市一片“降”声中，9月西安房价迎来今年首次下跌。

实际上，尽管西安房价一直逆势上涨，但成交量并不乐观。

但回过头来看，西安还是有不少核心高端项目仍需要“摇号”。

可见，眼下的市场出现一个共性：高端楼盘比刚需项目卖得好。但少量高端客群难以支撑整个市场，关键点还是要激发起刚需、刚改和中端改善客群。

西安二手房存量之大，一直以来给很多购房者造成一些误解：因为二手房不好卖，所以新房出手要慎重；二手房很便宜，对新房有很大冲击；二手房都在赔钱出，有的是时间随便挑……

的确，从数据上看，西安有十几万套二手房，但是实际上，符合多数人需求的房源有多少呢？

据贝壳找房最新统计，截止当前，西安二手房已知楼龄有76849套。

5年以下次新房8865套，占比12%，5-10年楼龄27503套，占比36%，10-15年楼龄24645套，占比32%，15-20年楼龄11380套，占比15%，20年以上楼龄4456套，占比6%。

这也意味着，符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房仅一半不到。

从买家角度来说，只要没有倒挂区域内新房的价格，二手房所见即所得的真实感，略低的价格和成熟的配套，对想要“一步到位”的刚需购房者来说，还是充满诱惑...

当然，我们要跳出当下的市场情绪，从更高的纬度，来看待西安目前的二手市场。

因为源源不断的一手房供应吸纳了剩余的购买力，使得当下西安的二手房市场处于供大于需的状态！

当然大众对市场的悲观情绪，以及过高的次新房价格，这些也是西安二手市场失去活力的原因。

但这是一个阶段性的过程。

不要用投资的心态总想着“你不买，我不买，明天还能降二百”，人家投资是技术活，有专业、有务实、有持续的修行，但即便这样，也不能保证所有人都赚钱。

所以，作为普通的购房者，不要去分析市场周期，不用了解供需关系，只要选好房子，买到，安心就好。

但前提是，你真的有“真正的需求”！