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住
房
租
赁
“太难了！我的房租又涨了，都要付不起了！”
“毕业找房子住可真难，这房源都可靠吗？会不会被坑啊？租金贷是什么呀？”
“房东要求我押一付六，我的钱都付租金了。”
“这房子怎么味道这么冲，会不会有安全隐患啊？”
当前，租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的主要途径，而黑中介、假房源、“甲醛房”、“租金贷”、乱涨租金等市场乱象层出不穷。
将于2022年9月1日实施的《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）直击住房租赁市场的痛点难点，是专门规范租房行为、租赁经营和服务、房地产经纪等住房租赁行为的地方性法规。
自9月1日起，租房遇到这些棘手问题，将有法可依。
下面，我们一起看看这部地方性法规能解决群众的哪些“急难愁盼”吧！
住房租赁企业出租“甲醛房”应担责
李某与北京某住房租赁企业签订租赁合同，租期一年，租期届满后连续续约两次。续约后，李某看到网上有关该企业出租“甲醛房”的新闻，遂对房屋空气质量进行检测，发现自己竟然住了两年的“甲醛房”。遇到这种情形，李某应当怎么处理？
法官支招
新颁布的《条例》针对此情形有明确规定：
第十三条第一款第（一）项规定，出租住房的，房屋应符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。
第六十八条规定，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰违反本条例第三十二条规定，经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款。
《条例》的上述规定不仅明确了出租人提供住房应符合各项安全标准的义务，也就住房租赁企业的装饰装修行为及法律责任进行了特殊规定。
因此，遇到这种情形，李某可要求该住房租赁企业赔偿损失，当地的房屋主管部门可依据《条例》第六十八条的规定责令该企业限期整改并可处罚款。
房地产经纪机构不得从事转租业务
住房租赁企业收取租金最高限为押一付三
王某与某房地产经纪公司签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市某小区的房屋，租期一年，月租金3200元，押一付六。合同签订后，王某向该公司支付了六个月的租金。遇到这种情形，王某应当如何处理？
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《条例》出台后，该现象将得到有效遏制。一起来看看《条例》有哪些规定？
1.《条例》明确禁止房地产经纪公司开展住房转租经营业务。《条例》第三十九条规定，房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务。《条例》实际上是对房地产经纪机构和住房租赁企业进行了分类管理，房地产经纪机构从事居间、代理范围内的业务，而住房租赁企业则从事承租他人住房进行转租的业务。上述情形中的房地产经纪机构从事转租业务，以出租人名义与承租人签订房屋租赁合同的行为，在《条例》实施后，将被依法规制。
2.《条例》明确规定住房租赁企业收取的租金最高限为押一付三。该情形中，房地产经纪机构与租户签订房屋租赁合同约定租金支付方式为押一付六，提前了收取租户六个月的租金，这在一定程度上导致了部分租户资金使用困难。《条例》第三十六条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。
这意味着，此情形中租户王某如果与住房租赁企业签订合同，法律规定的收取租金的最高限为押一付三，情形中住房租赁企业要求租户王某押一付六的情形将得到有效规制，切实缓解了租户的资金压力，住房租赁市场收租行为得到进一步规制。
禁止住房租赁合同包含 “租金贷”条款
钱某与某中介公司签订《房屋租赁合同》，承租北京某小区的房屋，租期一年，月租金1750元。该中介公司以“押一付一”的付款方式诱导钱某使用某平台支付租金，但未告知钱某该平台为网贷平台。钱某遂向中介公司支付了一个月的租金，其余十一个月的租金通过平台上提供的“租金贷”方式支付。平台扣除各项费用后，将该十一个月的租金支付至中介公司法定代表人的账户，钱某入住后每月通过平台还贷。
七个月后，房东联系钱某，告知钱某其与中介公司签订的租赁合同已到期，要求钱某搬离房屋。钱某只能向中介公司退租。退租时，该公司向钱某承诺将偿还贷款，不会影响钱某的个人征信，但实际并未偿还。
遇到这种情形，钱某应当怎么处理？
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租金贷的模式一般为，租户与住房租赁企业签订租赁合同，住房租赁企业用这份合同以租户名义向第三方金融机构申请房租分期贷款，租户每月支付租金的行为实际是在支付住房租金贷款的月供。许多中介机构以“租金贷”形式，利用租户信用套取租金用于自身发展，并将还款责任和风险转嫁到租户身上，这是“租金贷”饱受诟病的原因。
《条例》第三十七条明确规定，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。第三十八条规定，金融机构向承租人发放租金贷款的，应当以备案的住房租赁合同为依据，划入承租人账户。贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。第六十九条规定，违反上述规定的住房租赁企业，将由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款，相关责任人员可处五千元以上一万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款，并可对相关责任人员处一万元以上三万元以下罚款。
因此，《条例》实施后，钱某遇到的此情形将得到有效遏制，住房租赁公司不得诱导租户使用租金贷款。若如钱某这样的租户确有需要使用租金贷款，金融机构发放租金贷款划至承租人钱某自己的账户。此规定肃清了“租房贷”这一游走于灰色地带的商业模式的乱象，实现了住房租金贷款缓解租户付款压力的制度初衷。
《条例》还有哪些亮点？
租金价格上涨过度可调控
《条例》规定了租金价格干预机制。《条例》第六十条规定，市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。
建立北京市住房租赁管理服务平台
根据《条例》，北京市住建委应建立健全住房租赁管理服务平台，为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务，与公安、市场监督管理、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息互联互通等共享机制。
多措施并举，加大租赁住房供给
《条例》鼓励按照规定利用非居住存量土地建设租赁住房，或者将非居住存量房屋改建为租赁住房。承租此种租赁住房的，享受居民类水、电、供热、燃气价格。
禁止出租人以断水断电等非法方式提前收回房屋
《条例》规定，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人交更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。
另外，在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以按照国家和本市关于农村宅基地以及宅基地上的房屋建设管理使用的规定，将农村宅基地上闲置住房出租用于居住，但《条例》明确禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。
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住有所居，是人民群众对美好生活向往的重要内容，住房租赁涉及千家万户，事关重要民生，《北京市住房租赁条例》的出台实施，通过推动住房租赁行业规范健康发展，切实维护了人民群众的切身利益！
供稿：通州法院
文字：陈靖
编辑：岳兵 姚日辉
图片来源于网络