成华区首个保租房项目水岸东里
房源全新，并有一定价格优势的保障性租赁住房陆续入市，长租公寓市场将迎来新的挑战。
文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美
2月16日，城投臻寓发布了城投臻寓·幸福光华项目（即凤起兰庭保障性租赁住房）第二批次保障性租赁住房的400套房源，面积在64-120㎡之间，家具家电配齐，租金价格为24.57元/㎡/月。
城投臻寓·幸福光华实景图
这并不是成都首次发布保障性租赁住房房源，去年4月，成都上线了首个保障性租赁住房项目，其后，在全城各个区域，都陆续有保障性租赁住房入市。
保租房加入
长租公寓进入3.0时代
越来越多的保障性租赁住房进入市场，将长租公寓市场推向了3.0时期。
从长租公寓的发展来看，主要分为3个阶段。
初代的长租公寓，以开发商运营品牌为主，包括龙湖冠寓、万科泊寓等，现在仍有保利、华润等房企加入行列中。这类房源，主要集中在一栋楼里，也称为集中式长租公寓。
龙湖冠寓的租户活动
长租公寓发展到第二阶段，越来越多的公司发现了其中的商机，以较低的价格从房东手中收下房源，并租给租客，赚取中间的差价，早期的自如、优客逸家等都是这一方式。这类房源分散存在，也成为分散式长租公寓。
长租公寓的3.0时代，是经过市场大浪淘沙后更加规范的时代。
一方面，平台公司加入，带着大量保障性租赁住房进入市场，这类房源的价格会以市场租金的90%入市，根据去年7月，成都住建局官网发布的公告显示，成都城投资产经营管理有限公司、成都久伴住房租赁有限公司、成都万科物业服务有限公司以及成都润锦城实业有限公司等4家企业成为了成都首批保障性租赁住房运营服务企业；另一方面，自如、贝壳租房这类大平台崛起，对于分散式长租公寓房源的运营方式上，有了进一步提升。
成都首批保障性租赁住房运营服务企业
低价保租房冲击
长租市场或将再临洗牌
保障性租赁住房的入市，对于租赁住房市场有着较大的冲击。以城投臻寓·幸福光华项目为例，整个房源成色很新，但价格仅为周边租赁价格的90%，性价比很高。
保障性租赁住房也提供了一种全新的盈利方式——通过房屋运营获得利润，这也被许多头部长租公司盯上。去年官方公布的四家首批保障性租赁住房运营服务企业，则分别是城投、贝壳、万科和兴城集团旗下的公司。
城投臻寓·幸福光华实景图
日前，润锦城住房租赁品牌“兴城之家”也正式发布，并启动了旗下首个保障性租赁住房项目——中粮武侯瑞府的保障性租赁住房。据悉，此批配租房源均按整套出租，共计556套，面积50-90+㎡，平均每月租金价格为30.33元/㎡，物业管理费为3元/㎡。
“兴城之家”品牌正式启动，图据：润锦城
对于头部长租公司而言，加入保障性租赁住房的运营行业，是重要的业务增长点。
分散式长租公寓
转向中高端租赁
大量保障性租赁住房进入市场，让一些中小型长租公司面临考验，中小型公司如何在长租市场中分得一杯羹？
MobTech的调研数据显示，我国租房群体正在向全年龄段发展，20-29岁城市租客占比最多，30-39岁城市租客占比达38%，这表明品质化需求、多元化需求的新一轮增长正在开启；而关于租金，一线及新一线城市受访者中，有 51.9%的租房人群表示可接受的租金范围在 2001-3000元/月之间，其中，新一线租房人群更愿意选择租金在 2001-2500元/月。
图据：MobTech调研数据
相比此前将大户型拆分为单间的合租式租房，现在，整体居住环境更加优质的中高端市场，或许还有机会。因此，一些长租公司开始瞄准中高端市场，以长租公寓早期赚取差价的盈利模式来看，这类高端长租公寓似乎能够带来更大的利润空间。
新希望D10天府的业主李女士，在收房后就接到了很多租赁机构的电话，都是想租房的中介，模式大概分为两种，一是自带家具家电，通过中介介绍的租客成交后中介抽取一个月租金作为佣金；二是直接把不带家具的空房租给长租公司，租金比直租要低很多，租期要求5年起，每年1个月免租期。
新希望·D10天府住宅租金，图据：贝壳APP
“中介说我这套220㎡的房配了家具后每个月租金约在25000元，他们拍了照片和视频挂上社交网络后，每隔几天也都会带人去看房。”据李女士介绍，有一次中介为了证明租客的实力，还拍了一张开兰博基尼来看房的照片发给她。
据业内人士透露，包租公司的盈利点主要来自于价差，例如南二环一套47㎡的精装公寓收房价格是3000元/月，配软装后挂牌租赁的价格是加30%。所以在租金的基数越高利润越大，也促使他们更愿意做中高端房源。
在成都，这样的中高端租赁产品正在增加。但相较与普通房源，高端租赁的流速更慢。
新希望·D10天府公寓租金，图据：贝壳APP
记者从租房经纪人处了解到，这些房源也有不少成交，但长租公司运营的长租公寓在中高端租赁市场的成交量并不算大，竞争已经非常激烈。
举个例子，曾经南二环某公寓是长租公司的心头好，40㎡左右的现房长租公司能够以3000元/月的价格收下，并且配置家具和电器，以4500元/月的价格租出；但春节后，这一收房价格已经跌倒2500-2700元/月，而贝壳APP上显示的这一户型的出租价格仅为3000元/月左右。
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主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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