新规来了！2021年起，4类房子不得出租，房东和租客都要留意

贝壳研究院最新数据显示，2020年我国平均购房年龄已经由2016年的27岁上升到了30岁。一线城市北京、上海的刚需购房者平均年龄都超过了35岁。

购房者的平均购房年龄变大，莫非真的是房子越盖越多，大家的购房需求都已经解决了吗？当然不是。专家解释称，购房平均年龄变大，核心原因是房价越来越高，购房者买房凑够首付款的年限越来越长，说白了就是攒钱买房的年限越来越长。尤其是一二线城市，房价涨幅远远高于居民的工资收入增幅，这种情况下靠工资收入买房越来越难。

事实上，面对居高不下的房价，已经有很多年轻人彻底放弃了购房的念想，这些人不得不把租房作为居住的第一选择。

根据最新资料显示，我国租房人口数量已经高达2.05亿。且未来受都市圈发展趋势、高房价及限购政策、新生代人群消费升级的影响，租赁人口规模还将大幅上涨。预计2025年租房群体将高达2.5亿人。与此同时，我国住房租赁市场规模将超过3万亿，一二线核心城市长租公寓市场规模将超3000亿。值得一提的是，2019年的租房大数据显示，43%的人接受“一辈子租房”，21岁-35岁是租房主力人群，占比85%以上。

商品房市场是解决亿万居民居住问题的民生产业，住房租赁市场亦然，所以保障租赁市场稳健发展同样关乎亿万民众的切身利益。尤其是租赁市场乱象丛生，租客处于劣势的情况下，叠加房屋租金影响的是绝大多数低收入群体的消费，所以租赁市场更应该制定完善健全的制度，以保障租客的利益。

国家的意见其实非常明确，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。过去这几年租赁市场的变化也非常明显，一方面供应端有所加强，另一方面政策也涵盖了租售同权、租房可办居住证、可积分等，正在切实稳定租赁市场以及放大了租客的权利。

2020年9月份，住建部更发布了住房租赁征求意见稿，不仅系统地完善了租赁市场的规范制度，更针对住房租赁领域存在的“爆雷”风险、杀“租”盘陷阱、租客安全、哄抬房租、捆绑消费等问题都制度了相关规定。有人可能会说，这是征求意见稿，并未开始实施。其实不然，从今年2月份开始，深圳、上海、北京已经率先出台新政，整治租赁市场乱象。专家预测，在接下来的3个月内，全国各大城市都会陆续跟进。除此之外，从2021年1月1日起开始正式实施的《民法典》“新规”更对4类房子明确表示未来不得出租。

所以对于租赁市场政策的改变，关系到至少2亿租客和房东的切身利益，因此不管是房东还是租客都应该尽早留意注意，尤其是国家明令禁止出租的4类房子，房东如果继续出租，可能面临最高50万元以下的巨额罚款，租客很可能会带来财产和身心的损害。

第一种，设立居住权的房子不得出租。

房屋“居住权”是民法典新增的概念——指的是在不改变房屋所有权的前提下，为特定主体设置一定期限的居住权利。而居住权利是不得转让、继承的，除非设立居住权的时候当事人另有约定。

所以，租客们在租房时应当格外留意，如果所承租的房屋设立了居住权，那么日后产生纠纷，很可能租赁合同失去法律效力，这意味着承租人可能面临被赶出房屋的风险。因此，对于设立了居住权的房子这个“雷区”，租客们租房时一定要问清楚，如果实在不放心，可以在租房合同中写上“该房屋未设立居住权”或设置其它相关的有利于自己的条款，未雨绸缪保障自己的利益；

第二种，不符合建筑、消防、供水、供电等方面的标准和要求（工程建设强制性标准）的房子不得出租。

新规中明确提到，出租人出租住房应当遵守法律、法规的规定，确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。

直白点说，就是出租的房子首先必须要符合国家建筑方面的标准，换言之该房屋必须有常规的产权证书，这意味着这个房子是国家相关机构验收合格的房子。

那么按照这个标准，很多大城市中的“城中村”小产权房都将中招。尤其是那些个人没有经过申请，未取得施工许可证私建的民宅，统统都是不准出租的。核心原因是这些房子手续不全，没有专业机构验收，这意味着这些房子可能存在设计缺陷、消防、供水、供电等方面的安全隐患，可能危及承租人的生命财产安全。

“新规”明确规定，不符合建筑、消防标准和要求的房子从2021年起不得出租，租客一定要提前知晓；

第三种，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

这种情况在寸土寸金的一线城市非常普遍。归根结底是这里的房价高，不仅租客需要这类价格低的房子来容身过渡，房东实际上也会想方设法提高房屋的出租收益。所以在很多大城市房东、二手房、中介往往都会采取打隔断、非法出租非居住空间进行牟利的情况。这些大城市中的“群租房”，很多人也都早已司空见惯。

这类空间为什么不得出租用于居住呢？答案很简单，这类非居住空间有特定的用途，如果住人可能引起用水、用电、用火等的安全隐患，而且一旦发生火灾，这类空间通常都是救援和通风的重要场所，住人之后可能产生阻碍救援、阻碍通风的致命问题，不仅会给承租人的生命财产安全带来不必要的损失，也可能因此危及整栋楼的利益。

因此，“新规”明确要求：设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。新规单独成条设立新规明确非居住空间不准出租，体现了对“群租房”的零容忍，本质上其实也是在保障房东和租客的利益。对于这一点，房东和租客都不能视而不见；

第四种，不符合室内装修国家有关标准的住房不得出租。

室内装修国家有关标准有很多，涉及到防水、材料、抹灰、水电布局、瓷砖铺贴、墙面涂料、地板铺设等几十种。我们认为其中最与租客有关的就是装修材料必须符合国家标准，因为这里可能产生甲醛、苯等危害人体健康的重要因素。

相信很多人通过新闻也都看到近几年有很多人因为租住甲醛超标、苯超标的房子而患上了各类疾病，其中最严重的就是白血病，根据科学研究分析，甲醛是导致白血病的主要诱因之一。所以租客为了自身的健康着想，一定要格外留意这类房子。

平心而论市场上这类房产很多，很多房东急着获得租金收益，购买新房后往往都会选择低质的材料进行装修，这些材料往往甲醛含量超标，而且装修之后，房东几乎不会按照要求通风散味。如果租客刚刚装修完就入住，无异于是“人体吸甲醛器”，轻则会让承租人精神萎靡，食欲不振，重则就会直接导致机体患病。

“新规”将“不符合室内装修国家有关标准”的单独列出来，并且明确要求“不得危及承租人的人身健康”，很显然已经注意到了这类住房的严重危害，也体现了国家对于此类问题的重视。作为个人，我们更应该格外重视才对。有条件的可以租赁相关设备进行检验，没条件的最好通过物业、邻居等核实房东的装修完工时间，或者通过房东购买的装修材料小票了解房屋设备的环保情况。

除此之外，新规还明确提到“禁止其他依法不得出租的住房出租”。哪些房子依法不得出租？包括但不限于以下几类，违章违建房、无权属证房、查封房、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。这类房子可以统称为权属有争议的房子。

对于权属存争议的房子，如果有人不幸已经承租了，也不必担心。按照新规，当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。不得不说，这个规定更一步保障了租房人的居住权益。

总结：对于以上4类明令禁止出租的房子，从2021年起，不管是房东还是租客都要留意，多加注意。作为房东，如果出租了法规禁止出租的房屋，可能面临巨额罚款，如果所出租的房屋对承租人构成了身体健康侵害或者构成犯罪，还将依法承担赔偿责任，并追究刑事责任；作为租客，承租不得出租的房子，抛开财产损失不说，还有可能给自身的健康带来危害，想必这是谁都不希望遇到的，所以从保护自己的角度，更应该对这4类明令禁止出租的房子说no。

最后我们想提醒的是，虽然国家已经制定规则规范了租赁市场，也对不符合条件的房屋做出了“明令禁止出租”的要求，但是想真正实施起来还不太现实，至少初期可能实行不会那么彻底。因此，租客一定不能全依赖于国家去约束管控这些不得出租的房屋，作为租客保护自己的财产生命安全不受侵犯的最好方法，就是在租房前自己多留意。

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