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(作者:北城,本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)
如果用一个词来形容2020年,我想用魔幻。
上半年,疫情将我们堵在家里玩手机;下半年,楼市却将我们赶出家门去买房。
据数据显示,2020年杭州共卖了约25.5万套房子,其中新房成交15.2万套,二手房成交10.3万套。
至于2020年的最后一个月,新房市场供应虽不断,但红盘却无一出现,收官之战并不是很漂亮。
不过由于正值交付期,二手房市场倒是响声不断,信达滨江壹品16万元/㎡成交,融创宜和园近8万/㎡成交,养云静舍3个月赚350万。
甚至连低调的城东新城,刚交付的世茂钱塘天誉也传出6.7万/㎡的成交价。
且不讨论这些价格是真是假,但肉眼可见的是这些最高成交价,不仅带火了整个二手房市场,也让周边小区应声而涨。
就如南星桥板块,壹品16万/㎡之后,周边多个小区对挂牌价再一次进行调整,目前板块挂牌价全面突破10万㎡大关。即使是以成交价来算,近一个月也有4个小区突破11万/㎡。
只能感叹一句:看不懂。
对此,我们团队整理了一份12月杭州二手房成交价的涨跌数据,带你看看杭州各区二手房的价格走势,同时我们还整理了一份杭州楼市最新楼盘地图,扫码领取(数据来源好找房,皆为网签备案均价,排除做低的情况之下,价格全部真实有效)。
上城区、下城区
上下城区的成交价方面,壹品仍然是以13.4万/㎡俯视整个杭州。
不过作为板块的尖子生,自然不会一个人独领风骚。16万/㎡成交的消息,提高了购房者的预期,也使得钱江侯潮府、金隅学府以及融创望江大家府突破了11万/㎡,创历史新高。
二手房成交量方面,一如既往,由绿城春江花月和滨江万家星城领衔两大老城区。
在11月二手房价文章中,我们对这两个小区分析了一波:作为10多年房龄的小区,质量不差,价格相比刚交付没几年的次新房低很多,却能享受到相同的配套,因此市场用房票做出了投票。
不过看到这些有一定房龄的二手房价格竟然还是比新房价格高,你就能感觉到杭州的限价之严格,也不难理解为什么御潮府和滨江三芒星(备案名:锦尚和品府)会有这么多人期待。
12月,近江家园几个小区成交颇为活跃,粗略计算有15套左右的成交,成交价格维持在5万/㎡。
当然,这是崇文公办小学未官宣的数据,如果我们统计1月数据,或许就能看到更多、更贵的成交记录了。
江干区、拱墅区
江干区和拱墅区一直是杭州主城区的活跃分子,粗略计算,目前拱墅区有18个在售及待售楼盘,江干区则更多,共25个,相当于除拱墅区以外的四区总和。
对于经济不行,教育先行的拱墅区来说,学区房一直是板块内二手房赖以横行的王牌。每有一个新房诞生,不久就会传来某某名校冠名或托管的消息,使得新房的摇号难度大增。
桥西是拱墅区房价的第一梯队,不过近期有被申花超越的趋势。
12月,位于申花北的融信蓝孔雀有9套成交,是整个拱墅区成交量TOP10中价格最高的小区,均价达到了6.3万/㎡。不过这个价格相比上个月是有所下降的,我个人猜测是因为最近疯传的“华师大杭州学校的冠名期限快到了”。
11月,常居江干区TOP1的昆盛肖邦被阳光景台公寓所取代,但12月它就重新夺回了第一的宝座,该小区房龄较新,二手房签约价稳定在3万/㎡左右,是很多刚需留在主城区的不错选择。
江河鸣翠最近传要开了,样板房预约人数络绎不绝,热度之高直接带动了板块的二手房。
万科大都会又有了一套9万/㎡的成交房源;为了涨房价,集资数千万提升小区品质的中海御道一号挂牌价83497元/㎡,但最近签约价仅5.5万元/㎡;万象城的住宅签约价也达到了8.6万/㎡。
江河汇,慢慢的回归了它原本的价值。
西湖、滨江区
西湖区留给我们的印象一般是老破小学区房多,没什么新房,不过2021年可能就不一样了。
据不完全统计,在祥生云境收官后,西湖区在售及待售楼盘仍然有13个,库存不少,重点集中在之江转塘板块,如信达之江壹品、绿城茗春苑以及美院象山站的两个项目都是我们可以关注的纯新盘。
二手房方面,学区房仍然是成交主力,文二新村持续破10万/㎡,金地自在城占据榜首,融创河滨之城单盘成交15套,均价64930元/㎡,不过这并不是TOP10中最高的小区。
TOP10中成交价格最高的小区是石灰桥新村,文一街+十三中的顶级学区房,小区主力户型45-60㎡的两房为主,总价不高,因此在这个快到重新划分学区的时候,成交量有明显的涨幅。
至于云谷公寓,经历了一两个月的低迷后,成交又活跃起来,签约价站稳4万/㎡。
滨江金茂府的二手房成交均价真的快破8万/㎡了,12月滨江金茂府一套154㎡的10层房源,以1330万的价格成交,单价8.6万/㎡,再一次将小区均价往上提了一提。
不过,杭州壹号院一期的交付,可以再期待一下,或许能够提升整个滨江区的最高价水平。
余杭区
余杭区的二手房有多“恐怖”?
从数据方面可以窥探一二,2020年杭州主城区成交量最高的是金地自在城,437套,而这个数字在余杭区只能排第五。
▲余杭区二手房成交TOP30,此处截取前10名,图源我爱我家
这一切都归功于闲林,这个被人称为“万年坑”的板块虽然没有地铁,没有大型商业体,但由于未来科技城疯狂涨价,房价更低的它接纳了无数刚需,单年也卖出了数千套二手房。
不过“万年坑”今年也涨了不少,有机构统计,闲林5年来板块房价翻了3倍,从涨幅来看,位列杭州首位。
翡翠城、竹海水韵、西溪山庄或多或少都比上个月有些涨幅,当然一年涨几百万的未来科技城,闲林仍然是城西刚需的最佳外溢。
萧山区
余杭区的房价靠未来科技城带动,萧山区则围绕奥体,分散出多个“泛奥体”板块。
12月,最受瞩目的是融信保利·创世纪,这个交付没多久的次新房,一口气成交了22套,签约均价高达58910元/㎡,高出预售价23000多元/㎡,这还是在未满两年有做低避税的情况。
据截图党的消息,该小区已经有多套8万/㎡的成交记录,相比新房涨了4.5万/㎡,着实恐怖。小区位于钱江世纪城板块,地铁6号线开通后,板块迎来了第一个配套利好,带动了房价的上涨。
12月萧山有多个红盘交付,如前湾国际社区堪称现象级交付,我指的是房价。
萧山科技城如今暂时还是一个几乎什么都没有,连吃饭、看病都得跑大老远的新板块,但前湾国际社区作为板块第一个次新房,交付至今不过半月,已知的挂牌在售房源,就多达十多套,挂牌价更是清一色的4万+。
钱塘新区
钱塘新区最繁华的地方在金沙湖,但二手房最高价被文海学区房垄断,保利·江语海的二手房就在今年9月卖出过4.8万/㎡的单价,超越了金沙湖。
12月的文海学区房不仅成交量大涨,价格再一次超越了金沙湖。
文海文清校区旁边的景冉佳园虽然是经济适用房小区,但如今二手房签约价39330元/㎡,仅次于江语海,遥遥领先于下沙沿江的其他商品房,原因自然是小区的小户型占了优势。
大江东爆出3万/㎡成交的旭辉宝龙·东湖城(备案名:东湖大境城),虽然不论是户型、装修,还是外立面、园区配套,均称得上是区域翘楚,但如今成交均价仅定格在了2万/㎡,相比刚交付时期,反而低了不少。
毕竟大江东的库存还真不少,融创城500多套,金成潮塘轩、花漾里还有近1000套,更别提云帆未来社区的3000多套了。
库存多,有的选,高价接盘二手房,不可取!
一些说明:
a/以上图表所涉及到的楼盘,为区域内所有在售以及待售高层楼盘,并包含部分小高层、洋房项目。
b/表格中排列的新房与二手房并无周边倒挂关系,仅仅是为了美观,请勿将新房旁边的小区当成新房倒挂,参考价格来自好找房的官方成交数据,并取平均值。
c/所有信息均为人工统计,若有遗漏或错误,欢迎留言补充。
d/由于富阳临安数据不足,因此并未统计。
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