楼盘报价纷纷2万+，成交价仅1.5万/平？青秀区房价，重新认识一下

文：楼小北

如果有人问你，青秀区的房价是多少?

你会说多少?

在大家的印象里，青秀区的房价是1.5-1.6万/㎡左右。

数据显示，2020年9月14日-9月20日一周房价表现中，青秀区商品住宅成交均价为16159元/㎡，位居六大城区之首，比第二的良庆区高出了约2000元/㎡。

(△来源：克而瑞广西区域)

再看8月份，青秀区的商品住宅成交均价是15910元/㎡。

(△来源：克而瑞广西区域)

7月份，区域房价数据是14901元/㎡。

再看2020年1月-6月的数据，青秀区的房价走势，整体在14800-16000元/㎡之间，波动不算大。

(△数据来源：克而瑞广西区域 整理： 楼盘网)

这些数据，也就构成了大家对青秀区房价的认识。

Part1

青秀区超40盘房价，有点惊人!

青秀区地大物博，这里汇聚了高耸的楼宇、繁华的商业、优质的配套。

也正因如此，青秀区的房价以极大的价差，领跑全 南宁房价。

在南宁房价地图中，青秀区的东盟商务区、凤岭北、凤岭南、柳沙半岛各大板块房价领衔全市!

比如，东盟商务区主力房价20000-38000元/㎡;凤岭北主力房价14000-23000元/㎡;凤岭南12500-18000元/㎡;柳沙半岛17000-30000元/㎡。

这是南宁高房价聚集的贵胄之地之地。

老编盘点了整个青秀区在售楼盘的价格，结果有点惊人!

(△统计：广西 楼市，数据仅供参考)

可以说，房价15000以下的楼盘，很少 。

融创九熙府目前在售的毛坯主力价为11000元/㎡，主要原因是位于青秀区的新兴板块，加上周围配套及路网尚未完善，故价格较低。

银河龙湖江与城，最后一栋楼，也是青秀区最后一个限价盘，所以房价仅为12000元/㎡。这个盘今年4月份推出，如今住宅部分已经快卖完了。而随着银河龙湖江与城限价房的清货，它所在的三岸板块，房价预期上涨的空间巨大。

仙葫房价最低的天池山中脊，如今也快清盘了。随着 荣和澜山府、 中海半山壹号等项目的上市，产品的升级，区域内普通商品住宅的房价基本破万。

从表中可见，青秀区在售的楼盘，有公寓、高层、 洋房、 别墅、合院等丰富的产品线，而高层的主力房价在15000-23000元/㎡之前;洋房主力价格基本都是2万+……

这些房价数据，和大家印象里的青秀区房价，差距似乎有点大了!

为何呢?

Part2

成交均价&楼盘报价

价差哪里来?

为何楼盘报价与成交均价两者相差那么大?

老编先来说说楼盘报价，也就是上表(青秀区在售楼盘价格摸底)中所呈现的数据，这些往往是楼盘对外宣传的整体均价，而不同的产品线，报价不一。

楼盘的报价，反应的是在售产品的价格，是一个参考数据。

成交均价，前提是成功交易的商品部分的均价。是特定时间里，成交的总金额除以成交的总面积，所得的一个平均数据。

举个例子，某一周，青秀区的龙湖盛天双珑原著别墅成交签约量占比大，成交的主力价格是3万+，那么这一周青秀区的成交均价，将受到这个高价盘的成交拉动，整体成交均价会上涨。

而某一周，银河龙湖江与城成交签约量占比大，成交的主力价格是12000元/㎡，那么也会拉低区域的成交均价。

我们来看看2020年1-8月份，青秀区成交量top10的楼盘，都是谁?

在销量前十的楼盘里，1.5万以上是占了绝大多数的。

而比较典型的，就是中海半山壹号了，成交的均价达到了19146元/㎡，这里面自然就包括洋房、平墅、叠墅、别墅等多种产品形态的成交，整体都被平均了。

统计的维度不同，呈现的数据就有差距。

而且，价格是交易过程中，非常关键的要素。同一个区域里，价格较低的楼盘，成交的量会更大。同一个楼盘，价格较亲民的高层，也比较容易成交。

所以，成交价格，往往低于楼盘报价。

Part3

二手房价格坚挺，2万+占多数

前面从青秀区的商品住宅成交均价、在售楼盘的报价两个维度，分享了目前青秀区的房价情况，现在老编再从二手房的价格表现进行统计。

我们摸底了一些比较有代表性的小区的二手房价格情况。

(△数据来源：贝壳)

二手房的价格，房龄、装修情况等都是非常大的影响因素，从摸底的部分小区的房价看，房龄5年左右的小区，二手房价格基本都是1.5万+，东盟商务区2万+，凤岭北1.6万+。

房价坚挺的东盟商务区、凤岭北等板块，除了小区自身的品质、品牌、物业，还有外部配套资源的加持：地段、、地铁、商业等。

小 结

青秀区房价的领头羊地位，目前仍比较牢固。

东盟商务区、凤岭北、凤岭南三岸等板块，近年来房价、地价双双上涨。

全南宁成交均价超1.6万/㎡的，青秀区就有民族广场、柳沙、东盟商务区、凤岭南、凤岭北5大板块。

而全南宁楼面价破万的15幅地块中，青秀区就占了9席，超过一半。其中三岸占了7席，柳沙、东葛各有1席。

地价助推，成本高企，房价上涨的预期较大。

而且，从在售的40多个楼盘推售的产品类型来看，未来青秀区的房源将以大平层、合院、类别墅等高端产品线为主，产品的进阶，也会促进区域房价的上涨。

不是老编一直鼓吹房价上涨，而是现实就是如此，趋势就是如此。

关于房价会不会涨的问题，更贴切的问法应该是“涨得快与慢”的问题。

相比未来，现在通常是更好的买房时机。

从当前的市场看， 南宁楼市进入了「猛烈的价格战」，不少楼盘纷纷亮出“跳水价”，

比如 保利领秀前城特惠房12322-13143元/㎡，数量不多，但价格确实很实惠;

比如 龙光天曜，也有部分13000-14000元/㎡的房源;

还有限价盘银河龙湖江与城，价格12000元/㎡左右，要绑车位，但性价比还是比较凸显。

这些房源，不妨考虑一下。

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