价格预期一降再降，豪宅的底气呢？

8月26日，早前号称要卖3万/㎡的 建发养云3号楼取得预售证，预售均价为20337.54元/㎡，比放风价足足降了1万元/㎡。

作为建发最高端的产品系，养云系列产品在厦门、宁波、南昌等地都取得了不错的成绩。

南宁的 建发养云，能否延续热销佳绩呢?

一、建发最高端园林，长这样?

如果你最近有经过东葛路，那肯定会注意到养云的大门，这座大门据说长160米，是整条路上最气派的门。

一对比，隔壁 建发央著入口的园林展示区就显得很低调了。

▲建发养云大门

▲ 建发央著售楼部入口

“养云”二字来源于乾隆的书房“养云轩”，而且建发养云系定位比央字系还高端，再看这气派的大门，还没进去，小鱼就已经开始期待了。

进入大门，首先是一面大玻璃，透过玻璃可以看到里面的水景，水景后面是一堵围墙，保证 小区私密性。

在中式建筑中，这样的设计还有“财不外漏”的说法，很多新中式风格的 小区，比如大唐新希望臻园也是这样。

▲玻璃墙后又是一堵墙

从右边的小道绕过水景和围墙，发现围墙后面竟然是个宴会厅，坐在这里吃饭景观和私密性都很好，就是空间有点小，坐8个人左右就满了。

▲大门处的水景

▲宴会厅

从宴会厅往里走，就是各种“亭台参差、厅廊婉转”了，感觉比之前的央字系更弯弯绕绕，小鱼不禁担心起来，以后想在宴会厅吃饭，要怎么把菜从家里端过来了……

前方多图预警：

▲宴会厅后面的时光营地

▲这条走廊出现在很多建发的项目中

▲一个小院

▲又是一个小院

经过大概四五个小院，穿过无数堵墙之后，终于豁然开朗：前方是一处更大的水景，荷花、假山，还有一艘小船飘在水面上，确实挺有江南风味。

▲这里是整个园林示范区的核心部分

池塘后面就是营销中心了，里面的装修也很有特色，建发真是把徽派建筑发挥得淋漓尽致，大到墙壁、走廊，小到屋檐、雕花……

▲售楼中心内部，有两三组客户在看房

不过，建发的徽派建筑大家已经见过很多次，跟之前的央著、五象印月比较，这次的养云也只能算是稳定发挥，没有惊艳的感觉。

而且，建发养云的园林总有些似曾相识的感觉。

▲这小船真是太眼熟了，印月图来源建发南宁

▲这屋顶好像一样，好像又有点不同，央著图来源盘石设计

虽然并没有带来期待中的惊喜，但是建发养云的园林在整个南宁市场，也可以排进前几名了，起码这个示范区面积够大，以后将直接给业主使用，比某些一个假山就要凹十几个景点的 楼盘有诚意多了。

二、东葛路板块最纯粹改善来了!

建发养云占地约39亩，容积率3.0，设计7栋高层 住宅。产品有1#、2#的109-143㎡的塔式高层(2梯3户)，以及183㎡和214㎡两个面积段的板式大平层。

其中，183㎡的四房是主力户型，足足有4栋楼全是这一个户型，2梯2户设计。

5#楼为214㎡的大平层，也是2梯2户，约48套。

▲建发养云俯瞰图

那么，建发养云这样的产品面积设定，设计的初衷源自哪里呢?

答案或许是：建发央著。

建发央著和建发养云，是东葛路上的“姐妹花”。

建发央著的产品比较杂，有叠拼，有 公寓，还有两栋板式高层(89-143㎡)。

根据房产局的销售公示，建发央著最好卖的是 公寓和叠拼产品：

1#商业公寓总共318套，目前已经卖了263套，去化率为82.7%。

而叠墅产品总共48套，目前仅剩6套未售。

▲图源住建局销售公示平台

可是，高层产品的销售量，尚未过半：

2#高层128-143㎡的产品，总共128套，卖了54套，去化率约42%

3#高层89-143㎡的产品，共185套，卖了70套，去化率约37.8%。

可见，东葛路上的有钱人们，向往的是更为大尺度的居所。

所以，建发养云产品主力，定格为184㎡的大平层为主，214㎡的超大平层为辅，定位直指更为高阶的客群。

整体来说，建发养云的户型设计：大面宽、短进深，通透性非常好。

先来看最小的109㎡户型，这个户型对比市场上同面积段的三房，结构设计蛮赞的：

双厅空间足够阔绰，主卧套房足够奢适。三开间朝南+大面宽阳台赠送，实用面积大。

▲109㎡户型图

这个户型全赠送一个约11米长的南向大阳台，可以把阳台封起来扩宽房间面积，而且客厅开间也有4.5米，还是挺宽敞的。

但是小次卧朝向西面，会受到西晒影响。而且这个户型朝向东葛路，不能看园林，比较可惜。

相比起来，143㎡户型更加舒适。

▲143㎡户型图

143㎡做4房2厅2卫，空间足够宽敞，而且客厅开间达到5.5米，中间放个屏风，完全可以隔一间茶室出来。

这个户型是南北双阳台，通风采光较好，而且北向阳台可以欣赏园林。

唯一缺点是主卧飘窗朝向东葛路，景观不是很好。

接下来是货量最多的184㎡户型，是4房2厅3卫，目前已经开放了实体样板间。

▲184㎡户型图

这个户型是双主卧配置，靠近门口那间可以做老人房。

户型南面是一整个超大阳台，长度达到17米，把阳台封起来之后，主卧面积约40㎡。

另外，该户型是厨餐厅一体设计，客厅开间达到6米，整个双厅面积约55㎡，妥妥的大户人家。

▲样板间客厅和主卧

这里还有一个小彩蛋，不知道是不是受到 建发央玺事件影响，养云坚持做实体样板间。

根据小鱼见到的3#实体，建发养云的入户动线比较宽阔，可以双向进入，没有出现央玺的情况。

▲电梯间实景

最后一个214㎡户型，也只做四房两厅三卫，布局上与184㎡差不多，只是尺寸更大一些。

▲214㎡户型图

这个户型只在热楼5#才有，南向阳台可以直接欣赏中央园林，也就是现在的园林示范区和售楼中心，景观较好。

但是184㎡户型可以看到北面规划的茅桥湖，214㎡却看不到。

说完了优点，也说下缺点。

还有建发养云的184㎡和214㎡的大平层，老人套房的房间门，都设置在客厅背景墙的位置，会破坏电视背景墙的完整性。

另外，南向的大阳台，虽说是全赠送，但是要用起来，业主是要花不少的装修成本的。

▲184㎡实体样板间老人房入口

然后聊一下价格，目前建发养云拿到的3#的预售证，均价在2万元/㎡，主力区间1.8-2.1万/㎡。不过，一般楼盘首开都会有折扣。

▲图源住建局销售公示平台

根据营销中心现场消息，建发养云将在9月首开1#和3#楼，首开价格约1.6-1.8万/㎡，其中1#价格较低。

相比之下，建发央著现在高层87-143㎡在售，售价为1.9-2万/㎡。或许是地价成本摆在那，这个价格已经是底线。

两个楼盘都有143㎡面积段，难免会被拿来比较，考虑到价格、安置房问题，可能许多客户会选择建发养云。养云这是要踩着兄弟上位?

▲工作日下午，养云现场有几组客户看房，据说已经预约了不少

三、东葛路为什么这么香?

问题来了，为什么东葛路这么香?

建发已经在这里打造了2万+豪宅建发央著，现在又要在这里打造南宁第一座养云，是什么让建发对东葛路充满信心?

首先地段上，东葛路片区在整个南宁市来说，是相对靠中心的位置。

从建发养云出发，到金湖广场、东盟商务区和朝阳广场都很近。

这地理位置，已经胜过南宁大多数项目。

然后是东葛路的客群。

东葛路板块临近金湖广场和凤岭北板块，这个板块聚集大量市政机关老单位房，可以说是南宁“老钱”聚集地。

从东葛路板块能养出园湖路小学、逸夫小学、南宁十四中等名校，你就知道这里的生源不简单。

而现在东葛路上新房选择很少，等待旧改又需要很长时间。

住惯了老城区的居民一般都不想离开这里，“老钱”们庞大的换房需求，是建发打造纯粹大户的底气。

▲建发养云项目位置示意图

最后，东葛路作为青秀开发较早的老城区，配套成熟度更是不用多说。

交通上，东葛路板块路网比较完善，附近有茶花园路、长湖路、滨湖北路等，去西乡塘、五象、兴宁等城区都很方便。

而且，板块内还有地铁3号线经过，建发养云就距离东葛路站只有540米左右。

商业方面，老城区最不缺的就是烟火气。

项目斜对面就是青秀万达，1公里内有内街文化创意园、 绿地中央广场、茅桥农贸市场、茅桥路东一里美食街等，平时买菜、逛街完全不愁。

▲内街生鲜集市

▲烟火气满满的茅桥路东一里

但是，茅桥农贸市场、茅桥路东一里都是老旧民房，和旁边的茅桥中心医院都在征收范围内，不久就要拆除了。

▲南宁市茶花园路东延长线工程房屋征收公告

不过也不用担心，除了茅桥中心医院，周边还有广西医大开元埌东医院、南宁市第一人民医院(埌东医院)，都在1.5公里范围内。

教育配套上，建发养云还存在不确定因素。

项目配建一所12班幼儿园，足够两个新建楼盘使用。

建发央著东侧规划的园湖路小学东校区却迟迟没有动工，不知道2024年能不能建成开学。

▲园湖路小学东校区地块，学校目前还未动工

假如交房后，园湖路小学东校区没有建成，那就要去比较远的学校了，距离项目最近的逸夫小学(贤宾校区)也已经超过1公里。

同样，项目周边中学也距离比较远，育才实验中学(南宁三十中)、南宁17中与项目直线距离都在1公里左右。

▲周边学校地图，圆圈半径为1公里

另外，景观也需要等待。

现在东葛路以北片区还有很多老民房、旧机关单位房等待旧改，而旧改需要时间长、工程量大，短期无法完成。

项目号称可以看湖的茅桥湖景，但茅桥湖公园现在还没有动工。目前茅桥湖上正在修建新桥。

▲正在施工的新桥

▲规划的茅桥湖公园效果图

总体来说，东葛路板块有老城区的烟火气，交通方便、商业繁华，附近还有地铁;但是也有老城区的毛病，面貌破旧、等待更新。

而最大的不确定因素是学校问题，中学距离远、小学未开工。当然，买得起养云的人可能也没有那么在意学区。

「写在最后」

东葛路板块，有人爱也有人吐槽。

久住在附近的居民爱它方便、热闹;新来的群体吐槽，没有江景、没有名校，凭什么卖这么贵?

你喜欢东葛路吗?

建发养云，1.6-1.8万/㎡你会买吗?