起拍单价从9.26万降到6.14万！这套“昔日豪宅”第三次流拍

据钱江晚报消息，有句网络流行语说：今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起。

但对于杭州拱墅区远洋公馆4幢1301室法拍房来说，情况却是反着来的——首次拍卖时起拍价定得太高，让人高攀不起；连续两次流拍后，价格一降再降，起拍单价来到了6万元出头，却仍然因为无人报名而惨遭第三次流拍。

2015年交付的远洋公馆，是杭州拱墅区运河畔一带的标杆豪宅之一。此次拍卖的这套远洋公馆4幢1301室法拍房（带一地下车位），房主因为涉刑事案件，导致名下这套房子被司法拍卖。该房源建筑面积145.7㎡，东边套，内部格局为三室二厅一厨二卫，以及设备安装平台，室内已进行装修。房子的评估价约为1414万元。

今年11月4日，这套涉刑法拍房首次拍卖，当时的起拍价就是1414万元，跟评估价持平，即使剔除评估报告中给出的车位价格65万元，这套房子的起拍单价仍然高达约9.26万元。当时很多网友对这个价格都觉得奇怪，因为近两年来，涉刑法拍房通常都是1元起拍的，为何这套远洋公馆法拍房不是1元起拍，而且起拍价跟评估价持平？

对此，钱江晚报·小时新闻记者从阿里资产平台工作人员这边了解到，涉刑法拍房的定价并不是“一刀切”的，虽然目前1元起拍的比较多，但其实法院也会根据房子的具体情况、拍卖市场的行情、案件后续处置的便利性等因素综合考量，确定最终的起拍价格。有时候涉刑法拍房起拍价比较高，可能是出于防止房子被低价拍卖的考虑。

但即便如此，9.26万元的起拍单价着实有点过高，远超二手房市场价。

在透明售房网上，远洋公馆类似面积段的二手房挂牌价多在8万元/㎡上下。最近半年，类似面积段的二手房成交案例中，签约价最高的一套出现在今年7月20日，一套135.39㎡的中楼层房源以总价1000万元成交，折合单价73861元；最低签约价出现在7月23日，一套146.1㎡的低楼层房源以800万元成交，折合单价54757元。

去年，在阿里资产平台曾经有过三套远洋公馆的房子被法拍。其中，去年1月远洋公馆13幢2201、2202室两套房子因为是被房主内部打通装修使用的，因此打包拍卖，两套房子加起来建筑面积151.66㎡，最终以1013.5万元成交，折合单价约6.68万元；去年5月，一套建筑面积135.43㎡的7幢2单元2904室房产，以1080万元成交，折合单价约7.98万元。

对比法拍历史和目前二手房市场的成交现状来看，远洋公馆这套法拍房一拍流拍在意料之中。毕竟这价格都可以买申花板块的次新房了。

今年11月29日，这套法拍房再次上架。二拍的起拍价格降到了1200万元，剔除车位，折合起拍单价约为7.79万元。这个起拍单价，比远洋公馆去年5月的那套法拍房成交单价还要略低一些。但去年上半年杭州楼市仍处于高位，而今年市场凉风习习，二手房持续低迷，无论学区房还是次新房都经历了一轮降价，二拍价格跟二手房市场价相比，性价比仍然不高。因此二拍再度流拍。

法拍房两次流拍，通常情况下会进入变卖程序，变卖的话，竞价周期会长达60天。但或许因为这套远洋公馆房子是涉刑法拍房，两次流拍后，这套房子并未进入变卖程序，而是再次拍卖，竞价周期跟前两次拍卖一样，还是24小时。事实上，长期以来刑事涉案财物存在处置慢、变现率不高等问题，为此2020年浙江省高级人民法院推出涉刑法拍房“1元起拍”，为的就是扩大可先行处置财产的范围，让更多的财产在判决前处置完毕。

此次再次拍卖，这套房子的起拍价再次下调，降到了960万元，折合起拍单价约6.14万元。这个价格跟市场价相比，其实已经有一定的性价比了。但或许因为前两次拍卖定价较高，这次虽然价格下调比较到位，也吸引了1万多人次围观，但大家都处于观望状态中，无人报名，导致又一次流拍。

记者： 徐叔竞