这两个项目惊艳三月，给了成都楼市怎样的启示？

文／赵述锦

3月31日，在随着顺序号为83的买房人选走最后一套房，位于金融城三期的锦宸府实现了开盘售罄。

随后该项目公示冻资、报名、摇号、开盘等规则的公众号上所有消息都被清空，喧哗一周的“金三29亩开盘”，至此归于平静。

锦宸府开盘现场

三月，西派少城和锦宸府的先后入市，在开发商自主销售的背景之下，都实现了“5倍以上报名、公证摇号、开盘接近售罄”的火爆局面，为2024年一季度成都楼市争取“开门红”的做出重大立功表现。

这“两只蝴蝶”扇动翅膀，到底会引起多大的浪花，尚无从推测。但其无论是宏观市场层面，还是对供需两端，至少有多个能“透过现象看本质”的全新观察点。

刺激住房消费

压箱底的头部项目陆续入市

从西派少城和锦宸府的热销，最容易被看到的是刺激房地产消费采用的新思路。这两个项目是现在成都可售项目中可以拿出的压箱底的“尖货”，还能比这两个项目更受期待的住宅，目前可能只有遥遥无期的CFC成都金融广场。

因此这两次开盘是“用头部项目去刺激楼市”的具体表现，从结果来说，效果显著。放眼全国，多个城市也在使用这个策略，同样在上周，位于上海的中海顺昌玖里开盘，以套均近4000万元的总价几乎售罄，约200亿元的销售额创造中国楼市记录。此外，上海多个潜伏已久、一直因为限价等原因未取证的热盘都传出即将入市的消息。

中海顺昌玖里效果意境图

从当前楼市的整体状况来看，这些头部项目能有效吸引购买力较强的买房人进入市场，除了西派少城和锦宸府，在3月不少热门项目入市并取得不俗的开盘数据，他们的热销，也给所有买房人树立更积极的市场预期。

而从土拍端口来看，各地也在拿出最好的地块进入市场。上周，苏州和厦门土地价格都创下新高。而成都也在周末挂出多宗地块，整个4月，成都市将出让的地块达到25宗，其中锦江区林家坝的52亩地块，被很多业内人士认为将在在中铁建22400元/㎡拿地的林家坝31亩地块基础之上，有望创造锦江区和成都市名义楼面地价的新高。

“房住不炒”新解

能住的房子才有价值

对于买房人追逐西派少城和锦宸府，比较功利的看法是这两个项目未来的增值潜力巨大，毕竟和周边可参照的同类二手项目相比，西派少城和锦宸府都存在一定程度的价格倒挂，单纯算账意味着买到即赚到。

但必须看到的另一层含义是，这两个项目都具备极高的自住价值。传统市中心和金融城三期区域发展都比较成熟，各种生活配套比较完整，对各自的目标客群来说，都可以实现“职住平衡”。

其次，两个项目的产品都很能“打”。锦宸府的“U型舱”、空中庭院设计放在全城都是创新且稀缺，相较金融城一二期的很多项目，产品完全迭代。

锦宸府样板间实拍图

而西派少城虽然被一些买房人吐槽户型老旧，没有创新。但这款户型是中国铁建地产西派系上的经典款、成名作，在西派国际、西派澜岸、西派城、西派国樾等项目上多次验证，至少2000个家庭住在同样户型的房子里，很有群众基础。

“房住不炒”，不只是房地产宏观调控的官方定调，其实也应该是个人买房决策时应该要考量的首要因素。与其对赌式地相信未来某地、某盘要“起飞”，还不如结合自己的工作、生活实际，想清楚目标楼盘能不能提供给自己需要的生活。

只有能自住的房子，未来才有更广阔市场空间。

产品力精进

只有进行时，没有完成时

西派少城和锦宸府都属于很多人愿意买单的“优质供应”。他们的地段不可复制、有自住价值、有积极的价值预期。

如何让市场上出现更多这样的优质项目？这需要开发商要多从供应端口去解决问题，与其羡慕别人，不如多卷自己。

只有饱和的产品，没有饱和的市场。成都市的常住人口还在增长，各个区域都有匹配市场规模的人口基数，都有刚需和改善的需求基础。核心问题是，符合市场需求的产品在哪里。

在金融城三期、在少城，200㎡+的大平层是最优解，那么在武侯新城、在怡心湖、在光华新城，答案是什么？那些在销售端遭遇困难的项目，有多少是因为企业对客户需求和产品打造的误判？

怡心湖实拍图

西派少城和锦宸府的受追捧，是过去几年我们一直强调的“楼市分化”的一个必然结果。他们的热销，虽然可以给市场更多信心，但不代表市场会出现2016年那种“雨露均沾”的全面回暖甚至过热，绝大多数项目还是要从自身着手，寻找解决方案，基于市场需求的产品力精进，只有进行时，没有完成时。

另外还要看到，在西派少城和锦宸府热销的同时，在成都还有很多项目在通过比较大幅度优惠的方式积极促销走量，对于很多自住需求来说，买入门槛降低，可选择项目多，现在其实是个买房的好时机。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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