有偿收回土地，按10年前的价格？楹庭律师：没有任何法律依据

近期，我们团队接到多起这样的案例，涉及到多个省份，包括东北地区、华南地区，甚至是西北地区多个类似的案例，土地证突然被撤销或者突然被注销，土地突然被收回，国有土地土被收回，一时之间，企业主不知道该怎么办？该如何解决这个问题？所以，用案例分析的形式给大家好好分析一下，这个案例涉及的内容还是比较多的。

基本案情

某工程公司行政诉讼案。1994年某工程公司和县建委签订了工程承包合同，因拖欠工程款81万元，有关部门就以某工业区划出10亩地作为补偿。签订了土地出让合同，办理了国有土地使用权证，2004年，十年之后，突然县有关部门公告拟对涉案土地进行收回，并没有具体实施。

2007年，为落实这个文件规定，作出了112号决定，关于有偿收回涉案土地的一个通知，有偿收回决定以原来价也就是10年前的价80万收回涉案土地，相关的规划部门也撤销了建设用地规划许可证，县有关部门也以土地登记未填写用途，等等为由撤销土地证。该公司不服，对撤销土地证的决定不服，提起了诉讼，后来官司到了高院。

土地使用权相关

北京楹庭路永强律师认为，这个案子主要涉及法律点特别多。基本上经常遇到的一些土地证被撤销，包括通过协议方式获得土地使用权，包括土地收回的补偿等等，好多的法律的点都涉及到，所以有必要把这几个观点都拿出来分析一下。

关于112号收回土地使用权决定的合法性，《土地管理法》有明确的规定，如果收回土地使用权的，须符合原《土地管理法》58条所有规定，推进依法行政实施纲要的要求，涉及个人、法人和其他组织人身财产的行为，应当依法保障相对人利害关系人的知情权，参与权和救济权。

本案当中112号通知在作出之前，没有听取任何当事人的意见，程序上是不正当的，依法应当撤销。依据高院解释的规定，依法应当确认112号通知是违法的，因为已经不能撤销了，有办公楼已经建好了，这是112号通知的合法性的问题。

补偿的合法性

关于补偿的合法性的问题，根据原《土地管理法》58条的规定，公共利益的需要收回相关土地的，应当给予适当的补偿，所谓的适当补偿应当公平合理，按照被收回土地性质、用途、区位等以作为补偿的一个依据，主要是参照市场评估价。收回国有土地使用权补偿的标准，一般是参照市场评估价，县有关部门以土地10年前的承包价予以收回，这显然是错误的，没有任何法律依据。

土地用途的界定

本案当中还涉及到一个点，关于土地的用途在土地登记，关于土地的用途一栏是空白的，土地用途应当如何界定？是按工业界定，商业界定，还是住宅予以界定？高院也予以了回应，考虑到涉案土地登记土地用途及空白，结合土地交易情况，对涉案土地使用年限较长市场价值较高的住宅用途进行评估，有利于维护相对人的合法权益。就应当按照住宅的土地用途进行评估是比较有利于行政相对人的。

这个里就涉及到的重要的原则，在很多行政行为不清楚或者处于中间地带的时候，法院在审理过程当中应当采用有利于行政相对人的原则，而不应当采取有利于行政机关的原则。这是《行政诉讼法》的一个重要的原则，因此本案应当参照住宅用途的市场价进行评估。

撤证决定的合法性

第三个涉及到的重要点，撤证的决定的合法性。县有关部门做出通知之后，土地管理部门就以载明土地用途不清楚等等为由撤销了土地使用证，不符合相关规定。在实际办案过程当中，遇到的很多很多这样的情况，比如有关部门责令在没有经过前期的补偿收回等等很多程序，在没有经历的情况下直接责令注销，或者责令撤销。很多案子都遇到了这样的情况，这种行为高院早就作出了一个明确的认定，不符合程序的。这种撤销的行为，依法应予撤销，考虑到大楼已经投入使用了，所以应当确定撤销的决定违法。

综上112号收回土地的通知和撤销土地证的决定都是不合法的，应当撤销的。因为现实情况的需要都确认了违法性，补偿方面应当参照市场价按照住宅用途。

类似问题该如何处理

本案当中，给我们提示了几个重要的点，大家应当注意的，需要认真去研究学习的。各位企业主如果遇到国有土地使用权被收回，土地证被撤销，被注销的时候，应当考虑哪些方面呢？

首先，土地使用权收回的这个决定合不合法。合法包括几大部分，一个是有没有权限撤销，二是镇有关部门能不能撤销，或者是其他的部门能不能撤销，按照现在的规定，只有说颁发土地证，一般是县级主管部门才可以撤销。

其次。有没有法律依据和实施依据。比如说《土地管理法》规定的那几项公共利益的需要等等，是不是符合这个前提条件，否则是不可以收回的。

第三，程序是不是合法。是不是让行政相对人有参与权、知情权、救济权是不是剥夺了他们的权利，这个都是认定国有土地使用权收回重要的几个点，各位企业主在遇到土地证被撤销、土地被收回、被注销过程当中都要考虑这几个方面的因素，这些方面的因素。

第2个大点补偿方面，补偿方面应当如何补偿?国有土地使用权应当参照市场评估价进行评估补偿，不得采用成本或者有关部门指导价等等，这样都是不对的。挂牌价格是不是市场价？不是的。挂牌价是特定指向的并不能真的体现市场价格。

一个是收回的程序上权限，另外一个补偿上的问题，这个都是这类的案子，容易遇到的一些问题，容易出问题的一些地方。所以，我认为企业主遇到这样的情况，先不要着急，先找专业的机构或团队进行了解相关的法律法规，制定有针对性的办案方案，通过法律的途径，保护好自己的合法权益。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。