现在谈地产,说到当下,大家脸上是一堆感叹号。聊起未来,是一堆问号!
沉溺在问号的情绪中,容易抑郁。
那就勇敢一些,聊聊5年后的大平层市场吧!
2023年,东莞豪宅大平层成交量更刷新记录,达1236套,位列全国第7位。
东莞楼市迈过豪宅元年,今年大平层继续井喷。
现在卖多少钱很重要,可未来能卖多少才更重要。
5年为界,你觉得谁更值钱?
我们内部各执一词,有人选东莞CBD悦府,也有人选能望灯笼、继往开来的光大天骄国际,还有人选:“必须是鹏瑞啦,门槛在那呢。”
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01
房价,最直观的衡量标准
现在的价格,是未来价值的起跑线。
影响房价的因素有很多,譬如地段、产品、楼龄、物业、景观资源等等,这些条件够好,房价自然更高。
①单价破8万——悦府
论价格天花板,首个杀入“8字头”的悦府,当之无愧的“顶流”。
去年9月,坐落于东莞CBD的悦府最后一栋大平层备案,引起了市场轰动,最贵一套单价高达约8.2万/平。
再贵,也有人爱!
2023年,悦府热卖395套,千万级大平层中销量TOP1。
②未来涨幅潜力大
首先被提名的是,鹏瑞·天玥。
2021年入市,4-5万的单价,当时的房价高点,但放眼当下,妥妥的豪宅笋盘。
有人可能会问,那国贸·盈台呢?同样也是4字头,应该也很香吧。
国贸·盈台,位置一等一的好。
鸿福路站上盖,公寓功能属性的大平层,产权70年。
可有个硬伤,没阳台。一旦要卖,这个缺点挺一目了然的,不讨买家喜欢。
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02
向“心”的距离
在陆铭作品《向心城市》里写到:城市发展的规律是人口向城市集中,向大城市集中,向大城市的中心城区集中。
这一规律,放到正在实行“强心”战略的东莞,也极度吻合。接下来,东莞将倾力全市之力打造的经济中心,是东莞CBD。
向心力,是考核顶豪的关键因素。
未来10年,东莞城市新资源将持续大规模向CBD倾倒,离CBD越近,占据的资源就更优质、更完善,更有价值。
接下来,就以东莞CBD为中心,来看看这8大豪宅大平层的向“心”力的高低。
①身处“天命圈”
作为东莞CBD内的楼盘,悦府和香港中心,可以说一出生就在罗马。
在步行配套生活圈内,都能享受到万象城、顶奢酒店、约22万平的中心公园、CBD北部学校,以及西平地铁站、西平西城轨站等立体交通路网。
香港中心·紫荆8号详情可戳链接:
实拍图
另外,去年底CBD内,由保利拿下的地块,据悉也将打造成改善类产品,因具体面积段未知,所以未纳入统计。
不过我们认为,做改善类四房是不错的。别动不动就整200+的大平层,要给更多人入住CBD的机会。
②龙脉黄旗山加持
说到城市配套,自然不能落下鸿福路商圈。
首先提名光大·天骄国际,坐落于东莞传统商业中心,背靠千年龙脉黄旗山,与东莞CBD和国贸都保持有机距离。
并且,项目还是东莞市场难得一见的园景大盘,论居住环境的舒适感,排在前列。
光大·天骄国际详情可戳链接:
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03
门槛越高,圈层更纯粹
衡量豪宅大平层,还有一个极其重要的标准,那就是户型面积段。
往往户型面积段越豪,总价门槛越高,圈层就更纯粹。
①户型豪横纯粹——鹏瑞天玥
鹏瑞天玥,总共340户,户型面积段为建面约270-370-440-560㎡。
最小的户型为约270平,总价起步1100万起;面积最豪的复式约560平,总价起步约2500万起。
值得一提的是,项目入市时,是东莞楼市最严政策时期,看房需验资600万,大多业主财力雄厚,全款买下。
据悉目前项目在售的复式,看房需验资2000万,简直“壕无人性”。
另外,鹏瑞·天玥不管是户型设计、装修交标,都深受市场认可度,算是当下城区豪宅中难以超越的存在之一。
②豪横户型+黄旗北buff——万科瑧山汇
万科瑧山汇,户型面积段不算最豪,为建面约265-305平,但胜在纯粹,且是老钱汇聚之地。
项目位处东莞传统豪宅板块,位置十分优秀,处星河城旁、黄旗山下,还能一览城市命脉,buff叠满。
最小的户型为建面约265平的户型,阳台长度达到约10米,进深约2.5米,能远眺黄旗山的红灯笼,总价起步1299万起。
面积最豪的复式约305平,客厅采用大面积玻璃幕墙,可270°瞰山观景,实属视野无敌。
③刚改+大平层复合型——万科瑧湾汇、瑧山境
万科瑧湾汇,小区户型涵盖刚改/改善类,产品建面约143-300平。
其中,最小面积约143平4房,上车门槛约715万起;最大户型建面约300平,上车门槛约1705万起。
很明显,万科瑧湾汇143-198平和300平的户型,不是一条赛道。未来在二手市场,价格估计会梅开二度,两条线走。
约143平面积不算小,但放在这堆豪宅里,确实不够看。
万科瑧山境,与瑧湾汇相同情况相同。
户型面积段上,户型涵盖刚改/改善类,面积段为建面约143-270平,约143平户型相对更多,虽不算是纯粹的大平层,但这类小区入住后,人气往往是足。
最小面积约143平4房,上车门槛约665万起,面积约270平的户型,约1296-1817万。
不过,项目自身附加值不少,位处黄旗南,周边生态资源丰富,家楼下就是东城体育公园。
另外,项目自带约2.6万开放式社区商业,引入各种特色餐饮、零售店铺等等。
以上就是东莞8大豪宅大平层,5年后谁会成为王,谁更值钱?
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