市中心高端商品房被曝“货不对板”，业主：品质堪比动迁房

近日，网易房产接到业主爆料，上海静安区内环内的新盘宁嘉馨苑存在“装标品质问题”，设计不合理等情况。据透露，该盘认购均价高达12.88万/平，物业费12元/平/月。该盘预计在2024年6月交房，今年7月底8月初安排预看房。眼看交房在即，当前的施工质量显然不能让业主满意。

认购过程犹如“开盲盒”，开盘遭一抢而空

公开资料显示，宁嘉馨苑于2022年8月15日开盘，142套房源共吸引292组客户认购，认购率206%。虽然尚未触发积分，不过开盘当天实现日清。

宁嘉馨苑地处上海市新静安核心地段，项目位于苏州河沿线，不远处就是大悦城商圈，项目距离人民广场的直线距离仅约1.2公里，可以说项目拥有最烫金的地段。

尽管地理位置优越，但社区体量仅有区区5065.7平方米，体量较小。按照规划，社区规划有1幢25层住宅楼，为3梯6户格局，楼栋有3个单元门，带连廊，实际使用为1梯2户。

社区另有1幢8-9层保障+自持住宅楼，2层地下车库。项目容积率也高达3.42，产品段以中小户型为主，中小套型占比达到8成，主力户型分别为85边套及中间套，100平东西边套及少量120-150平大户型。总体来看，该盘在定位上更倾向于市中心黄金地段的高端刚改产品。

业主提供的效果图

据早前的新闻报道，宁嘉馨苑在去年认购期间售楼处一度相当隐蔽，其在大宁音乐广场开设了临时展厅，现场有沙盘模型，没有样板间展示。

有知情业主透露，开发商其实搭建了样板房，但没有对外开放。此外，项目的公区装修及效果、景观方案和电梯品牌也没有展示，开盘流程也是在手机上操作，购房人对于项目的具体情况也是一知半解，整个买房过程犹如“开盲盒”。

售楼处现场实拍，业主提供

“高价合同”的三线电梯品牌，北卧室采光被墙挡

据业主提供的资料获悉，楼盘主要存在以下几方面问题：

公区，地库做工较为敷衍，外立面的铝板幕墙，存在凹陷。地库地面为水泥地，非环氧地坪，而车道区域未安装吊顶。

图源宁嘉馨苑维权诉请

高昂的采购合同与材料名不符实，业主提供的资料显示，宁嘉馨苑单平方设计费高达313元/㎡，市场价设计费普遍在30～40元/每平米，高于市场价。而高价设计费却没有换来预期的设计。

整个项目背后的总包单位八润建筑毫无商品房开发经验，仅有总承包二级，精装修二级资质资质。仅仅可以承接100m，4万方以下的民用建筑，而宁嘉馨苑高度84米，总面积2w6平方米正符合条件。该总包过往开发中不乏静安区机要项目：监狱，军用仓库等，被广大业主质疑为常年合作的“关系”单位。

还有购房人大量反映，85平户型次卧窗户被墙面遮挡，没有自然采光，其中5、7单元85平房屋东西两侧的次卧是正面100%遮挡。

图源业主提供

而在沙盘模型中，的确有这堵墙的存在，或许是当时购房者并未关注到这一细节，对此也未有所疑义。

沙盘模型，业主提供

在业主的指引下，网易房产来到现场看到，受影响的户型分布在图中红色框线处。虽说北卧室本身并没有阳光直射，但被围墙堵住的窗户，一定程度上会影响通风和视野。

易眼看房现场实拍

另外，工地也全面封锁，从现场得知，工地现场及样板间均不对外开放，业主也不例外，因此当前还无法获悉最新的施工进度。

更让业主大跌眼镜的是，该盘采用的是市场小众电梯品牌：爱登堡电梯。业主们认为，电梯中标采购价格偏离市场行价。

业主提供的电梯招标公示信息

此次提供的6台（3高层+3低层）爱登堡电梯总价为212万 。其中高层电梯均价50万/台， 低层电梯20万/台。

图源宁嘉馨苑维权诉请

尚且不论爱登堡电梯的品质如何，但在很多业主的认知中，爱登堡电梯并不属于一二线的品牌，品牌认知度较低。

图源宁嘉馨苑维权诉请

除此以外，诉请书中显示的招投标结果，宁嘉馨苑单精装修工程单价高达5592元/㎡，准豪装标准，然而样板间呈现的装修品质与期望中的大相径庭。

业主代表认为，宁嘉馨苑对于公区装标及效果，景观方案，电梯品牌此前并未公示，项目在认筹时公示内容很少，存在隐瞒的情况。

图源宁嘉馨苑维权诉请

不仅如此，购房者认为宁嘉馨苑还存在交付实际与宣传不符的情况。在此前公示的沙盘上，做了地库入口的顶棚设计，然而在实际施工过程中，还尚未看到相关施工，而大门的门框也和此前沙盘上涉及的存在出入。由于施工还在进行中，后期开发商是否会加装顶棚、改善门框目前还不得而知。

图源宁嘉馨苑维权诉请

以“符合规范”作为挡箭牌，开发商回复敷衍

据了解，宁嘉馨苑的开发商是由上海本地国企大宁资产操盘运营，其在2019年以底价9.53亿元竞得静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，楼板价为55001元/㎡。从拿地价格再到12.88万/平的认购价格，期间的盈利空间还算比较可观。

业主代表告诉网易房产：“我们的合同中没有写任何公区的产品装标型号，或对公共景观区域做一些描述性的表达，沙盘中对景观的描写是我们唯二能看到的信息。但现在沙盘中的公共环境和实物很多对不上，如顶棚消失，风雨连廊消失，大门门框减配等。其余看不到的东西例如地库金刚砂地坪，电梯品牌也是同类型小区根本不采用的，大宁方面说销售展示不代表实物，这是让业主无法接受的。”

网易房产在询问了法律人士后得知，根据最高人民法院的规定，广告宣传资料，凡是没有写进合同的，开发商变更，都不算违约。其实近年来，开发商宣传资料与兑现内容不符的现象很普遍。

中消协曾表示，为吸引消费者签约购买，开发商精心制作销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会，而宣传过程中，开发商对商品房及其附属设施作出的说明和允诺，对购房者的决策影响重大。开发商宣传材料上的免责声明，“一切以合同为准”，这类规定规避了开发商所应承担的法律责任，对购房者非常不公平。

最新消息得知，在面对业主的集体诉求后，上海宁嘉房地产开发有限公司在6月初出具了业主回复函显示，并表示宁嘉馨苑仍处于施工阶段，未达到交付标准和要求，在预验房前尚有很多工作要做，并非房屋实际交付结果。此外，房屋的设计、施工、监理等单位，均是根据招标法及相关公开招投标流程的公示结果所选出，符合法律法规要求。

业主提供的协调会回复

从业主代表提供的回复函中可以看出，开发商对于部分问题的答复仅表示图纸过审，设计符合规范。有业主认为，这样的回复实在太敷衍。

楼市在经历波动期后，越来越多开发商出现交付危机，品质“缩水”现象更是屡见不鲜。作为国有企业，更应承担好社会责任，建设好项目，服务好客户。

公开资料显示，大宁资产在去年第二批土拍中，以74900万元底价竞得静安区天目社区另一幅C070102单元07-03地块。前期产品“口碑受挫”，后续产品能否在市场上热销或将成为未知数。