大连大华非凡御全维度测评 | 寻找优选好房

【项目概述】

大华非凡御位于红凌路631号，于7月11日首开，当前在售30-50㎡公寓产品。

【适合人群】

总价区间53-87.3万元/套，适合地铁出行需求较高、追求生活品质的刚需年轻置业人群。

【地段描述】：大连楼市成交活跃区域

1、区域概述

大华非凡御位于高新园区。大连高新区，作为大连西部发展势如破竹的黄金板块，汇聚软件产业精华，为区域进步强势赋能。《大连2049城市愿景规划总报告》明确指出，包括高新园区在内的创新新城是大连最具科创活力的新城区，定位为具有全国乃至全球影响力的创新策源中心。随着大连“西拓北进”和“全域城市化”的推进，以及政府政策的大力扶持，如今的高新园区已经成为引领软件产业的国际化的活力新区。不仅是大连发展的时代封面，也是中国走向世界的经济巨擘。

从商品住宅供销价来看，高新园区2021年上半年供销量波动平稳，受低单价项目热销影响，成交均价较往期相比跌幅较大。上半年商品住宅成交均价为18566元/平，同比下降14.71%，环比下降8.16%；由于供货量相对充足的主力热销项目集中在龙王塘、金柳路等低单价区域，成交结构受其影响，区域内成交单价同环比均呈现下降态势；预计下半年区域将有新项目及旧项目新组团入市，届时供销量将呈现上升趋势。可以说，甘井子区是大连楼市成交的活跃区域，新盘选择丰富。

2、板块概述

大华非凡御所在板块为高新软件园板块。在《大连2049城市愿景规划总报告》“创新驱动，产品提振战略”下，提出在大连高新技术产业园区周边，围绕龙头企业及其研发中心，促进科技成果孵化与转化，视线知识技术化、技术产品化；同时完善配套商业、居住及公共服务等设施，建设产、学、研、居于一体的产城融合区。 

该板块近两年内无土地出让，当前板块内新房以大华锦绣华城公寓、别墅组团产品为主。

【特色描述】：四大岛境，休息空间选择性多

产品特色概述

大华非凡御是大华锦绣华城11期公寓组团产品，占地面积约54906平方米，建筑面积约247313.17，规划建设3栋楼，其中1#2#楼规划建设19层，3#楼规划建设18层。项目容积率3.18，绿化率为30.11%。采用人车分流的形式，车位配比为1:0.6，即1户对应0.6个车位，车位数量较为紧缺。

项目当前在售30-50㎡公寓产品，售价17000元/㎡起。

项目整个园林的设计概念以绿岛的方式呈现，打造大格局景观的同时，多点式布置不同功能的小型公园，包括智创半岛、活力岛、漂浮岛、泡泡岛四个主题，分别呈现不同的景观与功能，为业主提供多选择的休息空间。

【户型亮点】：功能完善，动线明晰

楼盘户型：30平户型

户型描述

建筑面积约30㎡一室一厅一卫功能较为完善，居室比例较为方正、面积大小适宜，属经济型户型功能房间。

朝南空间有1个（客厅），大落地窗设计增加双层采光面积，让整个房间更加通透开阔，可保证室内通风效果。客厅整体开间为3米，采用LOFT挑空设计，加上客厅的大飘窗，在既有面积下，视觉更显通透开阔。

入户处玄关区域预设边柜位，同时具有展示及置物双重属性，增加空间使用率。

厨房采用1字型厨台设计，有效节省空间，无明火，安全性更高。卫生间开门位置避免了与入户门正对。卫生间主要分为两部分，一部分用于日常洗漱+如厕，一部分用作淋浴房，提升使用效率。

缺点方面，卫生间非明卫设计，可能面临潮湿等问题，需勤通风。

【出行描述】：公交出行便利

1、轨道交通

临近大连未来规划的地铁8号线庙岭村站。

规划中的大连地铁8号线，起点为小平岛站，途经河口站、七贤岭站、学子街站、庙岭村站、凌水客运站、红凌桥站、富民路站、锦江路站、迎客广场站、西北路站、泡崖北站、合子桥站、体育新城站、棋盘磨南站、棋盘磨站等。全线共设车站16座，目前具体开工建设时间仍未公布。

2、公共交通

项目周边1公里范围内现有博翔街、红凌南路、博雅街、安家望、凌水客运站、燕知街西等多处公交站点，途经线路有509路、3路、26路、36路、地铁商务快线等。

距离项目最近的是509路途经的博翔街站，约112米。这条线路为大连海洋大学-博广路西路段的主要通勤工具，途经大连海洋大学、东软信息学院、东北财经大学、黑石礁、数码广场等地，为附近居民、学生出行提供便利。

3、自驾

大华非凡御位于高新园区凌水街道，红凌路与软件园路交界，临近博雅街、博翔街、红凌路、博广路、金柳路等多条道路，距离大连北站约18.9公里，距离大连火车站约12公里，距离大连周水子国际机场约9.2公里。

项目周边路况畅通，路网通达，工作日早高峰8-9点、晚高峰5-6点偶尔出现拥堵的状况，其他时段通达度较好。

【周边配套】：教育配套资源丰富

1、教育配套

项目周边2公里范围内现有大连理工大学附属学校（圣克拉校区）、大连佰圣高级中学、大连理工大学附属学校小学部、大连东软信息学院、苗岭小学、大连市经贸高中、茂宁学院、辽宁师范大学附属第二中学、大连理工大学附属高级中学等多处教育配套。

大连理工大学附属高级中学位于大连理工大学北门外东方圣克拉小区中心地带，占地面积5.5万平方米、建筑面积7.9万平方米，，有教学楼3座，有班班通、报告厅、体育馆、足球场、篮球场，有省内一流的理化生实验室和多功能教室，学校图书馆藏书5万册，有现代化的电子阅览室，有学生食堂和宿舍，是寄宿式学校。

2、医疗配套

项目周边5公里范围内现有大连市第七人民医院、大连医科大学附属第二医院、高新区大华社区预防保健站、凌水地区医院、大连市第五人民医院、沙河口区医院、大连海事大学医院等多处医疗配套。

大连市沙河口区医院位于大连市沙河口区西山街180号，建筑面积7000平方米，是一所综合性医院，大连市医保定点医院。医院设有急诊科、放射科、检验科、家庭病床科、内科、普外科、肛肠科、股骨头专科、妇科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、针灸科、中医科、功能科、体检中心等临床和医技科室。其中，康复医学科是大连市二级重点学科。

3、公园配套

项目周边3公里范围内现有大顶山生态公园、大连西郊国家森林公园、山体公园3处公园配套。

大连西郊国家森林公园位于大连市西郊，隶属于大连市甘井子区红旗街道，是大连市郊植被状况保持完好、水系丰富的山林保护区，也是大连市的“肺叶”和“天然氧吧”。大连西郊国家森林公园风景秀丽，拥有茂林、秀木、云海、瀑布、溪流、湖泊(水库)等众多自然风景资源，以及庙宇、道观等人文景观。

4、其他配套

项目周边5公里范围内现有锦辉购物广场（奥莱店）、大商新玛特超市（马栏店）、万达广场（大连高新店）、文龙果汇超市、华联超市、旺嘉嘉超市、乐哈哈超市、阳光商场等多处商业配套。

大连高新万达广场位于旅顺南路北侧、七贤东路东侧，用地面积为5.8公顷，建筑面积约27万平方米，其中地上建筑面积19.5万平方米，地下建筑面积7.5万平方米，是万达集团在大连的商业综合体，在这里可满足一站式购物需求。

【价格描述】：公寓产品低于区域房产单价

1、价格现状

该项目现阶段参考单价为17000元/㎡起，参考总价约为53-87.3万元/套。

根据相关网站最新数据，高新区新盘平均单价约为19519元//㎡，二手房平均单价约为25321元//㎡。相比之下，大华非凡御公寓产品低于区域房产单价，加上该项目周边配套完善，小户型产品自住或出租皆可，受到购房者的认可。

2、价格潜力

价格潜力：高新园区强调“西拓北延、差异发展”，空间上向西拓展至旅顺，向北延展至渤海侧，推进英歌石科学城建设，徐进产学研要素在空间上就近集聚，视线创新链和产业链深度融合。高新区现注册企业超过6000家，其中外商投资企业超过1200家，汇聚了IBM、戴尔、索尼、松下等119家世界500强企业，占比大连64%以上，大连90%以上的高新技术企业也先后涌入，堪称比肩世界的“东方硅谷”。基于此，大华非凡御房产仍具有一定的保值及增值空间。

作为大华锦绣华城的组团项目，大华非凡御享受大华锦绣华城项目规划建设的多元化商业中心内居住、时尚餐饮、休闲娱乐、亲子教育、优质办公等便利条件，其保值乃至增值预期客观是存在的。

【项目亮点】

品牌房企，住宅品质有保障

大华集团成立于1988年，三十余年，在全国开发运营七大平方公里新城、17个百万方超大型社区，拥有约70万业主。产品涵盖锦绣系、公园系，标杆项目有上海诺斐墅、伊斐墅、大连诺斐墅、苏州春和景明、济南紫郡等。

自带物业，服务加持

大华物业已成立20余年，拥有物业管理企业一级资质，位居中国物业服务百强。大华物业采用七重安防体系，包括周界报警系统、数字监控系统、二维码、门禁管理系统、电梯梯控管理系统、智能访客管理、安心车库与电子巡更系统，保障业主生活安全性。

【项目不足】

距离地铁较远，需乘坐公交前往。