自筹5亿！推倒重建！自住更新模式登上舞台！你接受么？

　　自筹5亿重建小区

　　近日，杭州的一条新闻引发了广泛关注：

　　浙工新村的每户村民自主出资100万元共筹资金5亿元重建小区！

　　为何备受关注？因为这是一次新的尝试！

　　浙工新村此次改建没有采用过去常用的拆迁方式，而是采用了原拆原建模式，以居民自主更新为主。

　　这让很多人不能理解，毕竟在过去，拆迁可是“一夜暴富”的好机会，特别是在杭州，拆迁造富的传说一直在流传。

　　没有拆迁，而是需要自己出资百万来重建小区，这是过去几乎从未走过的道路，浙工新村走出这一步也并非轻而易举。

　　浙工新村始建于上世纪80年代，部分楼幢被鉴定为C级危房，多年来居民改造意愿强烈。

　　但对于自主更新这条方案，一开始并不是所有人都能接受：

　　“以前认为，住房条件改善应该由政府兜底，不管是征迁、旧改还是加固，资金都由财政负担，什么时候需要居民自己出钱了？”

　　也有人觉得，政府在和居民争利，老旧小区摇身一变，成为新建小区，除去安置原有居民，多出来的房源还能再放到市场上销售。

　　并且确实不少业主期待政府征迁，但现实的情况是，常规的征收模式运行至今，政府快要吃不消了。随着时间推移，“年长”的房屋越来越多，传统模式注定无法长久。浙工新村要获得再次征迁的机会，谈何容易。

　　无法统一的意见严重拖慢了小区自住更新的步伐，经历了数年等待，浙工新村直到2023年4月才迎来了转机，启动自主更新。

　　开工前7个月，关于浙工新村推倒重建，工作组开始入户征求意见，若要项目最终成形，签约率要达到100%。

　　为了使小区迎来新生，拱墅区从各个单位各个街道抽调了30多位有群众工作经验的干部，工作人员数量达到近100名，其中6个组超过60人，组成攻坚组，重点给居民讲解政策，前前后后共进行了6轮入户动员。

　　最终，浙工新村共12幢住宅楼和1幢职工活动室，涉及548户居民。很快，签约结果出炉，签约率达到99.8%。仅差一户未签约。

　　已签约的547户居民联名签署申请书，强烈要求启动小区更新项目。这次，浙工新村的改造终于实现。

　　浙工新村自主更新项目也是历经了8年时间，居民支持率从87.8%上涨到接近100%，最终才取得实质性进展。

　　浙工新村施工现场。图源：上观新闻

　　浙工新村主要通过扩面部分以及地下车位的销售款来冲抵建安成本。原有住房的面积部分按1350元/㎡的标准出资（不满53㎡的房源，按照53㎡计算），每户最多扩面20㎡，扩面部分均价34520元/㎡，车位每个20万元左右。

　　按最多能扩面20平方米以及一个22万元左右车位计算，如一套原75平方米左右旧房，最终可以拿到105平方米左右新房。

　　比较人性化的是，经济困难的居民可以选择不扩面，方案里也提供了相应房型供选择，参与自主更新的最低出资额度大约为10万元。

　　从某种角度来说，这就是房屋销售，原本的住房面积很便宜，但车位和多出来的面积按照3万4的均价买。

　　项目已于去年11月推倒重建，目前正在地下车库施工阶段，预计年底主体工程结顶，2025年底交付。

　　花100多万，老旧危房变成电梯洋房，面积不仅扩大了，还多了一个车位。

　　最重要的是，入住之后还是原来的邻里关系。你觉得值么？

　　因地制宜制订自主更新方案

　　4月11日，浙江省建设厅就《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》召开新闻发布会，提出通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，按照提出项目申请、制定更新方案、组织审查审批、开展施工建设、组织联合验收等步骤实施，并明确可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施等。

　　这份指导意见明确表示了鼓励各地因地制宜制订符合当地实际的自主更新方案。

　　为什么要因地制宜？

　　毕竟每个小区的改造条件不同，每个地区的房价也不一样，这就决定了不能搞一刀切。比如说容积率，指导意见明确可以适当提高，但是具体可以提高多少，并没有限定值。这也是为了给各地留下一定的政策弹性空间。

　　放眼全国，居民自筹为主、政府补贴为辅的全新模式也开始推广。

　　据相关数据统计，全国至少有5个城市已明确推进“原拆原建”模式，即北京、上海、广州、深圳和杭州，不仅形成了比较系统的文件，居民的参与度和支持力度也很大。

　　而在全国，目前各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋约占2%，规模约18亿平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋约占9%，其规模约66亿平方米。

　　这些都是后期需要更新的房屋，从杭州目前反馈的民意调查来看，很多老房子业主的自主更新意愿强烈。

　　最后，我要说老旧小区的自住更新并不能以“原拆原建、自主筹资”等方式笼统解释。

　　自主更新的真正定义式以居民自我申请、自我要求及委托政府提供服务的方式进行城市更新和住房改造。

　　《指导意见》于今年5月1日正式试行，浙江将推动试点扩面，加快形成一批多种类型的自主更新模式案例，为全国城镇老旧小区探索提供浙江经验。

　　嘉兴也很有可能会有小区参与进来，特别是市中心的老房子不少；过去几年可以发现城市老旧小区拆迁的步伐确实放缓了，如果自己的小区选择自主更新，你们愿意么？

　　End

　　老旧小区的自主更新这不仅改善了居民的居住环境，提高了生活质量，还为其他城市提供了宝贵的经验。

　　这一创新举措在全国范围内引起了广泛关注，并得到了政策层面的支持。随着试点工作的不断推进，

　　我们有理由相信，将会有更多的老旧小区受益于这一创新模式，实现城市的可持续发展。

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