1998年我国开始了第一轮房地产市场化改革。之后，国内房价就一路向上，平均房价从之前的2000元/平米，涨到了2021年最高时的1.1万元/平米，足足涨了5.5倍。而像一线城市的房价，也从之前的3000元/平米，涨到了6-7万元/平米。事实上，20年前多买了几套房子的人，不仅都实现了财务自由，而且成为了人生的大赢家。
不过，2018年到2021年这段时间内高位买房的人，却没那么幸运了， 买房稳赚不赔的日子结束了。不仅是像涿州、廊坊、香山、大厂等环京楼市的房价从高位跌去了60-70%。甚至就连 一线城市房价也未能幸免。像上海市中心的老破小房价在前些年均价都超过了10万元/平米，而现在都已经跌到了6-7万多/平米。一线城市房价永远上涨，能够保值增值的神话已经结束了。
导致近些年，各地房价出现下跌的主要原因有三个：第一，受到国家宏观调控政策的影响。我国从2019年到2021年对 楼市进行了严厉的调控，以遏制房价的过快上涨，仅2021年楼市的调控政策就多达650次。特别是2020年8月份，我国出台了“三道红线”，以遏制楼市过度加杠杆行为。而在楼市调控政策的长期施压之下，房价出现拐点也就在所难免了。
第二，购房者的信心明显不足。近期，像恒大地产、碧桂园等头部房企出现了烂尾楼的情况，这让很多购房者的信心受到的打击。此外，新建商品房的质量也让人担心，主要是前几年房价上涨，开发商为了加快建房速度，就忽视了房子的质量。
而近几年，开发商融资渠道受限、房子销售业绩也不好，资金难以及时回笼。为了降低建房成本，开发商往往就会偷工减料，房子质量就难有保障。所以，就连住建部官员都承认，现在商品房的寿命只有20-30年。
第三，在经历了疫情之后，老百姓的收入减少，无力支撑起当前的高房价。同时，在疫情之前，大家对自己未来收入有着美好的预期，所以才敢拼命买房。而在经历了3年疫情之后，很多人发现自己收入减少了，未来收入增长预期不确定性也在增加。此外，现在人们买房越来越理性了，会根据自己的具体情况，来决定是否要买房，而绝不是像过去那样冲动买房。
最近，有网友提出，按照目前国内 房地产市场的趋势，现在200万的房产，5年后大概能值多少钱？对此，独立经济学家马光远用二句话说清楚了。第一句话：房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束了。第二句话：未来房子将逐步回归到居住属性。显然，马光远的意思是，未来房价不仅不会上涨，而且还会出现调整，逐步回归到合理的价格区间。而从目前房地产趋势看，也基本符合马光远的判断。
事实上，5年后，现在200万的 房产，如果是在二三线城市，房价将回归居住属性，由当地居民购买力决定，未来房价跌幅会很大。而现在一线城市房价都较高，200多万的房产，要么是远离市区的房子，要么是市中心的老破小，将来接盘侠都找不到。
之前很多人都认为，未来房价下跌都是三四线城市，而像一二线城市的核心地段的房价不仅不会下跌，甚至还会继续上涨。对此，我们认为，这样的观点是错误的。一线城市房价也是会下跌的，只是相对于 三四线城市，一线城市 房价下跌要稍微慢一些。
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