近期，高层释放积极信号，保障好刚需购房需求成为主流。深圳、武汉等城市也陆续响应，首套房贷利率开始下滑。随着信贷环境的边际改善，热点城市的刚需或迎来优质购房窗口期。来自“克而瑞南京”数据，2018-2021年南京新房成交面积，建面约80-100㎡产品市场占比逐年增加。

（数据来源：克而瑞南京；不包含高淳、溧水）

究其原因，伴随着房价、房贷利率以及置换成本上涨，刚需更倾向于三房两卫等多功能小户型，相应地置换周期可延长到5-8年。虽然面积有限，但年轻刚需的生活必须却并未减少。如何在小空间里做大文章，是房企抓住买房人的关键之一。还有一点，是刚刚好的生活配套，年轻最是离不开烟火气。比如，江宁滨江纯新盘大华锦绣前程 首开最小建面约89㎡就做到了真三房，建面约99㎡实现了三房两卫。前些年江宁某神盘约86㎡“三房”，还是通过“偷面积”实现的。

（效果图）

而且，大华锦绣前程日前正式公开了建面约99㎡样板间，甄选摩恩、名门、赛凯隆等知名家装品牌，有兴趣的买房人前往看看。

01

以多功能小户型锚定刚需

南京，留给刚需的上车机会在持续被挤压。楼市库存看似高达7.2万套，实际上，据不完全统计，目前南京仍有建面约90㎡以下产品在售的楼盘已不足50家，房价“1”字头的更是不到4成，甚至有部分楼盘仅剩余个位数房源。

囿于面积与产品力，市面上部分约90㎡左右户型设计要么无玄关、无收纳空间；要么双开间朝南、阳台视野有限；要么动线设计重合、复杂等等。大华锦绣前程 首开户型建面约89㎡起步，三房两厅一卫。有限的空间，做到了布局方正朗阔，真三房设计，适合单身或是新婚家庭。

（户型图）

该户型整体方正，三开间朝南，采光充足；入户玄关设计，预留收纳柜空间，可放置钥匙、雨伞等生活琐碎；U型厨房紧邻入户门，及时储藏瓜果菜蔬，减少了运动路线，且洗切烧一步到位，动线合理。

餐客厅一体设计，视野开阔，功能却相对独立。外连约4.2米的270°瞰景阳台，堪比改善户型的尺寸，采光、观景效果拉满，也能容纳更多的晾晒需求。

卧室全飘窗设计，空间使用率更高，且三个房间均为大面积窗，全屋明亮。卫生间横摆设计，避免门户开关影响到使用。

建面约99㎡户型做到了三房两厅两卫，足以满足三口之家的需求，父母偶尔来住也能住的下。一般，市面上同价位拥有同样功能分区的户型大都建面约100-105㎡。也就是说，项目总价优势明显。

（户型图）

入户玄关设计，内含收纳空间，私密性高。一个简单的转场，是归家心情的转换。

三开间朝南，面宽明显放大了，采光效果更好。起居空间引入“LDKB”理念，将餐、客、厨、阳台公共空间融为一体，家庭社交空间面积占比提高，纳藏一家人的欢声笑语。南北通透，空气对流，同时U型厨房的设计，利用率更高。

（样板间实景图 | 非交标  项目授权供图）

南向大阳台设计，约10米开间，连通横厅与次卧，这里是采光效果在整个室内都少有的媲美，可以利用榻榻米的地台搭配一张升降桌，等于多出一个景观书房、琴台、游戏棋牌桌。动静分区，主卧与动区有足够的缓冲空间，私密性与宜居性高。而且双卫设计，三口之家的标准配置，能有效避免早上排队的烦恼。

（样板间实景图 | 非交标  项目授权供图）

主卧为套间设计，带步入式衣帽间、独立卫浴、270°瞰景大飘窗，符合主人身份。北向次卧也有飘窗设计，空间利用率高。

（样板间实景图 | 非交标  项目授权供图）

02

质感装修打造细节，“五感社区”丰盈生活

在室内装修细节上，大华锦绣前程也毫不含糊。项目甄选摩恩、名门、赛凯隆等知名家装品牌，从细节处着手，打造理想的精质成品家。入户门锁为名门四合一智能门锁，让居者轻松解放双手，予家多重智能安全防护。而且一键总控，灯光明灭一指掌控。

（样板间实景图 | 非交标  项目授权供图）

地暖（含在升级装修包内）+空调，平衡温度舒居生活一步到位。即便是冬天，也不用担心孩子光脚着凉。

摩恩龙头、水槽、花洒、沐浴滑竿等为居者带来愉悦的餐厨及卫浴体验，走廊小夜灯、紧急呼叫按钮等，诸多人性化细节融入生活的方方面面，凸显生活质感。

（样板间实景图 | 非交标  项目授权供图）

不仅如此，大华·锦绣前程还是江宁新一代高品质智慧活力住区。除了室内空调、地暖可控外，项目还采用可视化对讲、电子巡更、周界报警、业主一卡通进入等智慧系统，全方位提升社区内的智慧生活体验及安全防护。同时，项目还以“五感社区”为载体，满足居者感官，乃至幸福感、满足感的精神享受。

（效果图）

最直观的就是，让建筑环绕社区中央花园，配合楼栋间丰富的花园组团，营造难得的公园式生活。并且在社区内设计健康跑道、多功能活动区、老年健身区、林下剧场、城市会客厅等多元化全龄生活场景，既能满足家人间互动需求，也能增进邻里之间的温情。

（效果图）

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近邻地铁、快速路直达河西，商业、医院等配套环伺

硬核产品固然关系着买房人日后的生活，在贝壳研究院发布的“好房标准”中也占据了35%的比重，但是交通条件、教育资源和区位情况对于消费者影响更大，排行前三。

有限的总价承受能力，既要考虑日常通勤，又想近在咫尺的生活配套，看似不太实际。好在南京城市一大优点就是地铁覆盖多，这让“花小钱办大事”成为了一种可能。

12月8日，好消息传来，南京宁芜铁路扩能改造工程开工动员会正式开始。届时完全解决这一“顽疾”，宁马城际S2号线（南京段）也将打通壁垒，未来将成为江宁滨江的首条地铁，本月即将开工建设。

（现场实景图 项目授权供图）

大华·锦绣前程紧邻S2号线江宁站（规划中，地铁最终站名、站点以最终实际运行为准），待到2025年通车运营后，6站即可到达河西油坊桥站，也可在该站点换乘2号线；5站到达西善桥站，可在该站点换乘在建的地铁7号线，轻松通过S2号线通达全城。

（效果图）

而且今年8月下旬，扬子江大道南京雨花台区（南江路至江宁河桥）段改扩建工程招标，计划明年8月底完工、贯通。

（ 效果图 ）

也就是说，未来沿着扬子江大道一路往北，可快速达到雨花人居森林、河西等区域，通勤时间大幅缩减。

其次，教育上，项目北侧就是江宁中心小学与滨江新城中学（学区信息以政府教育主管部门、教育机构最新公示信息及最新学区政策为准）。对于有子女教育需求的家庭，教育的重要性会更加显著。

排位第三的因素是区位，是地段价值的直接体现。拥江发展战略下，江宁滨江的重要性逐步显现。随着中兴通讯、中信科烽火科技、韩国LG、卡耐等产业入驻，如今千亿级产业中心已初具雏形。未来，将成为南京承东启西、向南辐射的重要区域。

（ 效果图 ）

约3公里范围内，能满足的购物中心、公园、医疗、超市四个因子占据了前四的位置，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优先考虑的因素。

大华·锦绣前程3公里范围内，聚集缤纷荟、德基（规划中）等大型商业，未来吃喝玩乐购一站即享。社区更是自带约1.8万方商业街，楼下即可采购生活的“柴米油盐”，啤酒、烧烤、小龙虾等夜宵一条龙家门口走起，非常便利。

（区位图）

周边东大附属中大医院滨江分院（在建 预计2023年5月完工）、中大医院滨江分院为家人健康保驾护航。石刻湖公园、新济洲国家湿地公园、滨江风光带（在建）等，未来满足休闲游玩的需求。

不论是首次置业的“打工人”还是首次改善的家庭，均价不足2万/㎡的江宁滨江都是南京为数不多的低门槛选择。

买方市场下，楼市未来不确定性愈发明显，房票越来越珍贵，刚需过渡期可能会延长，像大华锦绣前程这种拥有“多功能小户型”将是刚需市场的热点，加上南京拥江发展，地铁在侧等利好加持，未来可期。