南京限购放范围肉眼可见的扩大，市场也开始蠢蠢欲动。

当市场开始调整，总会有聪明人率先入场，挑选优质资产出手。比如，五一期间，主城看房潮再现，上百组到访是常态。其实，早在“423”限购松动当天，江南主城就有新盘趁势大卖。

（开盘现场图 项目授权供图）

它就是富园·栖望府，迈皋桥少有的低密洋房， 首开去化7成。

值得一提的是，项目预计本月加推仅剩的3、5号楼，88套洋房，除了建面约116㎡明星户型，建面约109㎡的三房两厅一卫、约143㎡的四房两厅两卫，两款户型首次出现，给予了刚改与深度改善家庭不同的生活规划选择。

（楼栋示意图 1、2#已加推）

01

楼市调控松绑，高抗跌的主城窗口已打开

经历过楼市调控高压，以往“空间换时间”被动置业需求，正发生着深刻变化，主城的「抗压性」与地段「成熟度」被愈发看重。

随着南京限购政策松动，购房群体进一步扩容后，有相当一部分人开始朝着主城“迁移”。富园·栖望府的大卖，除了本身素质高，一定程度上也是由于政策坚定了准业主们的信心。

（开盘现场图 项目授权供图）

富园·栖望府远见城市发展，根植于上玄武板块，顺应了南京城沿着黄金主轴向北发展的步伐。上玄武板块正处于连接城南、城中、城北三地的关键区域，3线地铁交汇，多条交通要道贯通，将成为城市未来的交通枢纽，为南北经济的融合贡献动力。

并且通过铁北红山板块和迈皋桥板块的双翼加持下，上玄武板块一方面不断孵化建设项目产业、带动区域经济势能腾飞；另一方面住宅配套设施于醇熟之上愈发向上生长，高知人才入驻不断提振板块圈层。

比如，与迈皋桥一“街”之隔的新玄武板块，就规划有约60万方科技研发载体，板块持续导入的高知人才受限于宅地缺失，大概率将外溢到周边。

此时拥有先天的地理优势与丰沛的资源的迈皋桥，“地势”不可多得。加上区域政策倾斜之下，城市新贵置业者们更加青睐上玄武。

02

地缘改善追求品质，板块迭代来到“低密洋房”版

2020年，板块房价冲上3.5万/㎡，项目朝着改善精品大宅来更新迭代。以高层、小高层为主，约100㎡+以上的中、大面积产品户配比更高，双阳台，大开间等设计逐渐流行。

2021年，板块改善进一步优化，低密洋房流行，“高得房率+高窗墙比+高能户型”等设计，让改善直呼“过瘾”。

“附近都是高品质小区，住惯了老房子，现在想换换环境了，没想到买个好楼层是真不容易！”项目 首开现场，地缘改善的数量占比更高，显然人们关于居住的思考是递进的。

（开盘现场图 项目授权供图）

• 容积率1.7，高绿化率30%

富园·栖望府容积率低至约1.7，建筑退让自然，绿化率高达约30%，不比一般的公园绿化率低。

（效果图）

项目规划打造一横一纵一环式景观布局，包含归心入境、沁氧花园、浮光森林等光影主题情景，以水景、林下空间、浮光树群、景观廊架、静谧林道、环形跑道等景观，构建全龄化生活场域。

• 约9-11F真洋房，无底跃

富园·栖望府仅规划了4栋约9-11层纯洋房，搭配高窗墙比，生活不离阳光与美景。真正的主城低密住区。

而且项目得房率高达约85％-88％！富园栖望府预计本月加推3、5号楼，前期含包装修均价约3.8万元/㎡，此次标准层建面最小约109㎡户型起步，最大做到了约143㎡。

（效果图）

既没有做“高低配”、放弃低密来提高建筑密度，也没有做底跃，拉高标准层价格，放弃更高的利润来专注产品打造，富园集团在南京的首作诚意很足。

• 纯住区无底商

富园·栖望府无底商设计，尽可能避免由于底商造成的环境、噪音等污染，居住氛围更纯粹。

（效果图）

而且一街之隔就是金盛百货，即便没有底商，也不会影响日后业主们柴米油盐的日常消费。

难得的低密宽境真洋房社区，这想必富园·栖望府的大卖又一大诱因。

有趣的是， 首开现场的准业主中有小部分来自苏北区域。据一位老家宿迁的买房人说，来南京5、6年了，看到富园集团还是“很亲切的”。

二十余载，富园集团在宿迁、连云港、淮安、盐城等城市先后布局，几乎包揽了部分城市一半的住宅项目。

富园集团目前自有资金累计投资约1500亿元，市场累计开发面积超2000万方，拥有房地产开发一级资质、建筑施工总承包一级资质。而且成立至今，富园集团基本无负债，自有资金充足，一路求稳。

在楼市“黑铁时代”，也能给准业主更多的信心！

03

城里人离不开的烟火气，年青人偏爱便利生活

老南京人恋旧，喜欢“一条龙”式的生活。

“想换个好房子，又不想搬得太远，现在早上能去公园锻炼身体，送孙女上学，回家路上就能买菜，楼下就有小吃摊，多有烟火气啊。”老南京改善离不开这里，是因为对于成熟配套依赖。

早上的石景山、十字杉林等公园，多的是周围几公里过来晨练、打拳的老头老太。紫金山、小红山、幕府山、玄武湖、长江等山水资源，周末一家人去游玩放松。附近迈皋桥中心小学、华电中学（公办）、二十九中分校、大地双语幼儿园、南外仙林分校等，从幼儿园到初中，送孩子上学都不用走太远。

（区位图）

上下班，买菜也不愁。和燕路集贸市场、奋斗菜市场等，家门口可能就有便宜又新鲜的蔬菜。不止老年人爱老城，很多年轻人也偏爱老城的便利。“我女朋友对婚房的要求就是出门要有地铁，楼下要有美食街，我也很赞同，而且约1-2公里还要有生鲜超市及医疗等，这样的生活不麻烦”。

（开盘现场图 项目授权供图）

富园·栖望府靠近地铁6号线的营苑南路站（在建），1号线（运营）、地铁7号线（在建）也近邻，能直抵南京站、南京南站两大交通枢纽。

除了金盛百货，富园·栖望府周边已有万谷慧、招商花园城、晓庄国际广场、彩虹广场等运营中的商场环伺，万象商业（在建）、宝龙城（在建）、星河coco park（在建）等大型综合体辐射，将会在2024年左右落成，未来各种消费场所一站即享。

附近约2公里还有多家三甲医院，有省中医结合医院、南京新颐和康复医院、南医大二附院迈皋桥院区等，但凡有个头疼脑热也丝毫不用烦恼。

好房子的定义，一定是便民的。外在，美食街、教育机构、轨道家庭、生鲜超市及医疗机构等与民生强相关的配套，能短距离满足。

04

改善家庭求面积，更高效的使用空间

好房子，于内也要“精修”。

富园·栖望府所有户型均做到了南向双阳台+封闭交付，以及公区更高效的空间利用。对于改善家庭而言，更舒适的生活就是索要更多空间，使用空面、收纳空间等等。

对于首次置业或是刚改客户，首付预算有限，建面约109㎡户型还可以够够。

而且相较于同期市场高层普遍73-75%得房率，由于项目得房率较高，即便是起步建面约109㎡户型在使用面积也能多出了10㎡，几乎是一间次卧的大小。

（户型图）

“房子使用小两口名义买的，本来他们买109（㎡）的，但我想着孩子（儿媳）马上就要生了，以后带小的（子孙）住，索性买个116㎡的，空间大一点会好些，我们再贴他们点钱！。”

建面约116㎡户型一直是明星户型，三房两厅两卫的配置，足以应付三口之家往后10年的居住需求。各功能区空间尺度更阔绰，玄关、厨房、客厅等功能区也能收纳更多的生活琐碎。

（户型图）

比如，L型厨房开间达到约3.7米，搭配大开面窗户，忙活一家三口，或是三代同堂的饮食，也能轻松实现。

（样板间实景图 项目授权供图）

南向双阳台开间约6.7米，封闭交付。容纳洗衣机与电动晾衣架的同时，也可以给老人养花、晒太阳；或是解锁“宠物乐园”。

（样板间实景图 项目授权供图）

两卫设计，老人来住也不用抢卫生间。

（样板间实景图 项目授权供图）

阳台连通卧室，面积超14㎡；主卧带独立卫浴。

（样板间实景图 项目授权供图）

也不乏有深度改善的准业主，据销售透露，也有一些因为老房子拆迁，分了十多套房子在丁家庄、紫金墨香苑附近。之前听说 房地产税要出台，已经卖了多套，打算盘置一套四房的大户型，“一大家子一起住，也不会挤。”

建面约143㎡户型，四房两厅两卫设计，三代同堂的二胎家庭也能住的很舒服。

方正户型，南北通透。

（建面约125㎡户型图）

大开间短进深设计，四开间朝南，面宽达到约14.5米，大宝与老人都能有阳光房。近7米的南向通长阳台，刘畊宏女孩会疯狂爱上它吧！

主卧套房设计，面宽约3.9米，带步入式衣帽间和独立卫浴；而且书房面宽也做到了约3.6米，带瞰景飘窗，采光效果好。

据悉，富园·栖望府 首开的1、2号楼，仅有部分房源在售，户型建面约116、125㎡，含包均价约3.8万元/㎡，首付3成起。不想等待的买房人可直接前往购买，不限购！

写在最后：

每一个高去化，都不是偶然！宜居的主城核芯板块+优渥的低密业态+丰沛的城市配备+强大的品牌实力+硬核、宽阔的户型设计！

一言以蔽之，富园·栖望府的大卖，源于其尽可能满足了主城改善对于“居者优其屋”的进阶需求。项目预计本月再次加推，也是最后的一批收官房源，不容错过！

地址：南京市栖霞区迈化路375号金盛百货B座1楼（栖望府临时接待处）