装修品牌为何不写进合同？济南精装楼盘霸王条款惹人忧

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 李庆斌 实习生 张光芬

刚结束的3.15晚会上，精装房变“惊”装房的报道暴露出精装房的相关质量问题。其实，除了质量问题，买精装房时的合同条款也藏着不少问题。近日，济南市民孙先生发现，自己的精装房合同中没有列入未来装修使用的品牌，还写着样板间仅供参考。记者调查发现，目前济南精装房楼盘合同对品牌约定细节有很大不同，但都存在易成为交房纠纷的隐患。业内人士建议，随着房产市场越来越多精装房的出现，政府有关部门应该将精装楼盘购房合同作为监管内容，提出更具体的规范要求。

购房者：

金茂逸墅精装房合同不体现品牌

称样板间仅供参考

孙先生说，自己今年4月买了雪山片区的金茂逸墅楼盘。“售楼处样板间门口有精装修交付标准，比如什么品牌或同档次品牌。但合同上又说之前宣传材料和录像录音都不算证据。”孙先生表示，签订合同时，其中涉及装修的内容没有把开发商宣传的精装品牌、样板间标注的精装标准写进去，只说了有哪些软装、硬装，宣传的品牌都不写入合同条款。

记者看到孙先生提供的购房合同，其中附件三装饰、设备标准列出了10点装修内容，但均未列明使用的品牌。如内墙中，厨房、卫生间贴瓷砖;地面部分，客厅、餐厅铺瓷砖，房间铺木地板，厨房、卫生间铺瓷砖;厨房配橱柜、水盆、龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间配龙头、一体盆、浴室柜、镜柜、淋浴屏、花洒、暖风机、地漏，但均未明示使用品牌。

“我看到样板间里面用的都是不错的牌子，但是它不写进合同，到时候用一些便宜的产品岂不是装修成本大大下降了？以后交房的品质会不会大打折扣？”孙先生表示，购房合同中第三十二条：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。“这不是摆明了以后我们就算认为品牌不好，也不能作为投诉的理由了。”

记者注意到，该条款还写明，出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。

“这一条规定，把他们的责任全部撇清，如果后期房屋交付和样板间有很大的出入，维权都没法维。我对这个房子有很大顾虑。”孙先生说，签约时自己提出对合同中上述装修条款有异议，所以只让妻子签了字。后来他又询问了律师和业内人士，向开发商提出增加装修所用品牌信息，但开发商相关人员称，合同是公司统一制作，不能为单个业主修改。

记者调查：

不列品牌不列型号

购房合同精装条款很随意

精装房能免去二次装修带来的施工麻烦，让购房者省心省事儿，同时也能减少建筑垃圾。买精装房时，装修费用含在总房款之中，这也使得装修能否符合购房者预期格外重要。

但记者调查济南多个精装房楼盘的签约合同发现，孙先生的情况不是个例。

2019年6月购买中铁逸都国际城的一位业主提供的购房合同中，装饰、设备标准下写了10条，从外墙、内墙、地面到电梯都没有列明品牌，仅列出了要进行何种装修。比如，外墙是真石漆或外墙涂料，地面是强化复合木地板，厨房是吊柜、低柜，电气设备包含油烟机、电磁炉，卫生间吊顶、坐便器、洗手盆、热水器等都没有写明品牌。

另一位购房者提供的中海华山西片区F地块一购房合同的装饰设备交付标准则具体得多，室内部分的装修内容绝大都列明了品牌，不过，在注明品牌时都还附加“同档次品牌”，比如客厅地面为地砖马可波罗或同档次品牌、玄关柜优菲或同档次品牌，厨房厨盆科勒、TOTO或同档次品牌。

一位龙湖天璞的业主提供的合同装修交房标准中则部分列明了品牌。比如，餐厅和客厅的地面只写了石材但未写品牌，主卧室的地面写的实木复合地板圣象，主卫为智能马桶TOTO等。不过，该标准的特别说明又写到，精装样板房的配置标准不作为交房标准，该房屋的配置标准以本附件为准。

“装修所使用的板材和品牌事关装修价格，不明确品牌的，后期很可能用低价品牌或者非品牌产品。而列出了品牌的，多数也不列明型号，要知道同品牌不同型号产品还存在很大的价格差距，而同档次的其他品牌也可能存在不好界定的问题。”从事家居装修行业多年的一位业内人士透露，开发商做精装房可集中采购降低成本，也有房企会选择定制产品，而此类产品并不在市面销售，到底是什么价位就难说了。

业内人士：

开发商自我免责

规避后期风险

精装房样板间明明白白的标注好品牌标准，开发商为什么不写进合同中?济南某精装楼盘营销负责人告诉记者，部分楼盘不把精装标准写进购房合同，是开发商规避后期风险的一种措施。

“从购房者签订合同到交房，一般周期在两年左右，两年时间后，很多品牌或型号已落伍，或产品数量不够，无法实现标准中的精装效果。因此开发商一般会在合同中写同等档次品牌。”

金茂逸墅等一些楼盘在购房合同中，模糊品牌这一概念，追根究底源于开发商的自我保护意识太强，担心后期交房有精装问题遭投诉。“对于金茂逸墅购房合同三十二条提到的，宣传材料、照片、录像不构成买卖合同组成部分，这就有霸王条款的嫌疑了。”该负责人说。

不过，记者采访的部分开发商也表示，精装修的产品开发后在交房时很可能会迎来大量维权，如果能在合同上作出细化规定，理清责任反而更好。

精装房装修价格必须公示

楼书、沙盘、照片可作为合同一部分

对于精装房的装修标准和施工标准，济南市有出台过相关条例。记者查询济南市住房和城乡建设局网站发现，早在2018年7月份，济南市城乡建设委员会曾发布《关于规范带装修商品房预售管理的通知》,对济南楼市的带装修销售项目进行规范。

《通知》中明确表示,装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)除了需在销售现场公示外,同时还需按要求提供装修样板房,样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致。另外,严禁擅自改变商品房装修设计标准。

针对孙先生购房合同中未体现装修标准等问题，记者咨询相关部门工作人员，该工作人员表示，目前济南针对精装住宅规定，带装修销售的商品房应明示装修价格，且样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一样，这对开发商起有一定制约作用。“买卖双方属自由交易，购房者如签订合同就代表对装修费用和标准没有异议。因此购房者在签订合同时要审核好购房合同。”该工作人员告诉记者。

山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强表示，“无论购买精装还是毛坯房，交房标准都应以合同为准。选择精装房时一定要对房屋装修内容约定详细，比如装修风格、设计图纸、所用材料(品牌、型号)等。”高强说，通常情况下，购房者在售楼处所收到的楼书、沙盘、照片等都可当做合同的一部分，具有法律效力。

“精装修是未来的发展趋势，这也能方便购房者，但是有关部门对它的标准和监督是不是要增加，比如合同方面，能不能给出更详细的必须列明的内容，或者必须注明品牌的要求，因为在购房时多数是制式合同，买房者处于弱者地位，很难要求改变合同。”业内人士表示，对精装修的规范仍需要进一步探索和细化，只有这样才能规范市场，让精装房真正成为满足购房者需要的好房。