姓名：夏磊

　　任职：江苏致邦（自贸区南京片区）律师事务所

　　擅长：房地产、医疗、互联网、不正当竞争等

　　江苏致邦律师事务所管理合伙人兼自贸区分所主任，中共党员，东南大学法学学士、法律硕士，高级律师，执业超15年，实践经验丰富，承办案件逾1000例。中国法学会会员，注重总结实务经验，发表十多篇法学研究论文。

　　案情简介：2019年5月，蒋先生购买了江苏省南京市某楼盘的房子，刷卡付款时蒋先生被要求按照2笔刷，一笔是276万多元，另一笔50万元，两张收据的单位名称不同，其中50万元为改造费，收据单位为某建筑装饰工程有限公司。当时未给出改造项目和标准，且合同内未体现50万元改造的内容。后经过了解，与蒋先生同一下叠户型的其他业主存在未收50万元改造费的情况。2021年6月30日，蒋先生向南京市消费者协会反映相关问题，并提出要求退还50万元费用。经南京市消协房地产消费维权专业委员会工作人员调解，该公司最终将50万元费用退还给了蒋先生。

　　问答环节

　　问1：在这起案例中，开发商违反了哪些法律规定？

　　答：首先，开发商存在价外收费问题，违反了《江苏省消费者权益保护条例》。根据《江苏省消费者权益保护条例》第十三条规定，经营者提供商品或者服务，应当明码标价。经营者不得在标价之外加价出售商品或者提供服务，不得收取任何未标明的费用。

　　其次，可能存在捆绑销售问题，即购买毛坯房必须同时委托装修，这就侵害了消费者公平交易权。根据《消费者权益保护法》第十条规定，消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　再次，同户型的购房者有的需要交改造费，有的则不交，存在价格歧视问题。根据《消费者权益保护法》第十六条，经营者不得设定不公平、不合理的交易条件。并非要求绝对相同，可以合理的不同，比如促销时给予优惠，但不允许有不合理、不公平的不同对待。

　　问2：广州某品牌楼盘60多名业主反映，小区内刚交付的楼盘水管存在严重生锈问题。当部分业主想自己更换户内水管，却发现开发商提供的排水示意图与实际情况严重不符。如果遇到类似的问题，消费者该如何维护自己的合法权益呢？

　　答：首先，开发商对出售的商品房有保修义务，比如案例中提到的给排水管道保修期原则上为2年，具体房屋质量保修书。在消费者发现有质量问题时，开发商应履行更换、修理等义务。

　　其次，开发商如果拒绝履行或拖延履行维修义务，消费者可以向市场监督管理部门或者其他有关行政部门（住建部门）投诉，由行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。

　　再次，案例还反映出施工过程中施工单位存在问题，其没有按图施工，使得业主按排水布置示意图无法找到水管。当然，消费者只须向开发商主张赔偿、维修责任，不需要直接向施工单位主张。消费者的维权途径很多，可以自行与开发商协商，也可以向消费者协会寻求帮助，不能协商调解的可以向主管部门投诉，最后也可以根据商品房买卖合同的约定提起诉讼或仲裁。

　　问3：在商品房消费领域，还有哪些方面是消费者咨询投诉比较多的？

　　答：商品房消费领域纠纷比较多的还有虚假承诺问题，比如开发商在销售环节承诺赠送花园及地下室的使用权，最终交付时却无法兑现。这就涉及虚假宣传，侵害到消费者知情权和选择权。对此，消费者在可以有条件兑现承诺时主张继续履行合同并赔偿损失；客观上无法兑现承诺的，可以主张赔偿损失；如果该虚假承诺内容影响到决定是否购买房屋，消费者还可以主张解除合同，赔偿损失。

　　问4：消费者在买房前后应该多关注哪些要点，该注意些什么？

　　答：一是看房时，除了看房型位置等信息外，要注意查看售楼处的各类公示信息，比如有无预售许可证，公示的合同条款，土地使用权剩余年限等。

　　二是签约时，重点关注消费过程中各项承诺优惠有无落实到合同条款，如果不能写到合同中，也需要以书面方式确认。

　　三是即使签了认购书，在合同签订之前发现与开始商谈情况不一样，就合同条款无法达成一致，之前交付的定金是可以要求返还的。

　　四是交房时应先实地查看房屋再签收确认，有质量问题，尤其是影响居住的质量问题，是可以拒收房屋，要求先修理后交付。

　　五是收房后发现质量问题，在保修期内都可以要求开发商履行维修责任，造成损失可以主张赔偿。

　　苏消保提醒：消费者在购买大宗商品特别是房屋、车辆时，应多加注意，除了律师提醒的上述要点之外，我们每次付款时须问清楚对应的是哪笔费用，并且保留好相关缴纳单据，以便后续维权。