成都楼市深度报道
2022-12-22 18:38:39
什么是红盘？可能很多人会说品质好的、区域棒的、设计出众的都有可能是“红盘”。
这样说好像也没啥问题。不过小妹觉得，在价格面前，一切都是浮云。比如11次开盘，次次售罄的鑫苑城。
从2018年初次取证算起，鑫苑城的价格始终在万元左右浮动。总价150W就能买到142㎡的套四户型，难怪鑫苑城让这么多人心心念念。
最近，鑫苑城又传出即将取证的消息，这是一年之后的再次加推。小妹决定实地去探探路，看看这批次的产品究竟如何？值不值得入手？
话不多说，走起！
鑫苑城位于郫都区蜀鑫路与顺文路交汇处，这里有个新名字：蜀都新城。
“新城”顾名思义，就是全新打造的城市新中心，而蜀都新城是郫都区的新中心，是郫都区的核心组成部分，因此这里的相关配套都是一应俱全。
交通方面，鑫苑城与地铁6号线和平街站的距离约800米左右，6号线是一条西北——西南走向的轨交线路，途径郫都区、金牛区、成华区、锦江区、高新区和天府新区。所以住在鑫苑城，看似离主城其他区域很远，但凭借地铁6号线的线路优势，其实出行十分方便。
同时，鑫苑城离成灌高速不远，周边还有西区大道和西源大道，自驾出行也比较方便。
商业方面，鑫苑城是个正儿八经的超级大盘，占地面积约301亩，其中有约18万方的商业——鑫苑广场，里面包含娱乐、购物、美食等业态，完全能满足各种商业需求。同时项目三公里范围内还有万达广场、恒创太平洋购物中心、百伦广场等商业，想怎么耍就怎么耍！
教育方面，鑫苑城周边的学校还是多，有郫都区示范幼儿园、郫筒二小、郫都一中、郫都二中、嘉祥外国语学校等。
值得一提的是，鑫苑城周边的公园还挺多的，有杜鹃公园、知识公园、创智公园、清水河生态公园。旁边还有郫都区文化馆、郫都区图书馆、郫都区体育馆、郫都区中医医院、成都中医药大学附属第三医院、郫都区人民医院等，应该说鑫苑城周边的配套都比较适合生活，从置业的角度来看，完全没问题。
但是，光是不错的配套还不足以让现在的购房者拿出真金白银买单。那么鑫苑城产品的质量和品质如何呢？
来，接着往下看！
项目号称“蜀都新城板块网红担当”，鑫苑城的规划也确实能称得上“网红”，我们来看详细信息。
鑫苑城项目总占地约301亩，规划有61万方住宅，自带约18万方的鑫苑广场，“家门口”就能实现逛商场的需求。项目的住宅部分为多个地块开发，自2018年9月项目首开以来，已经历经了11次开盘。
上一批次开盘在去年10月，推出了9号地块的1-4号楼和6号楼共计485套房源，均价10900元/㎡，户型建约94.6-142.26㎡区间，当时的摇中概率是93.81%。
这一次，项目预告将推8号地块（11-1地块）的9号楼、13号楼，共计264套房源，预计2023年12月精装交付（最终以开发商信息为准）。将开楼栋所在的地块在文信路和中信大道之间，龙光君悦华庭对面，整体呈现围合式+阵列式布局，9号楼和13号楼都处于阵列式布局的位置上，临近的12号楼、14号楼等4栋楼尚未开盘，同地块内的其他楼栋均已售罄。
地块靠近文信路的一侧有一排的商业楼，这次即将推售的两栋楼与商业楼有一定距离，未来噪音、油烟影响应该不大。
地块容积率4.0，相比当下流行的2.0或2.5的低密产品是有些偏高了。据置业顾问介绍，这两栋楼只有两个户型，建面约125㎡的3房2卫和建面约143㎡的4房2卫。
户型设计整体中规中矩，建面约125㎡户型是经典的竖厅布局，客厅和其中一个次卧共享长度约5.95米的阳台，客厅开间约3.9米。主卧是套房设计，有独立洗手间和衣帽间，主卧开间3.6米，除了洗手间之外有约18㎡的使用空间。较小的卧室有约10㎡的空间，整体居住尺度较为舒适。
建面约143㎡的户型同样是竖厅+动静分区的设计，所有卧室都在一侧，客厅开间4米左右，阳台长6.15米，宽1.5米。虽然建面超过了140㎡，但是套内只设计了主卧一个套房，并且在四个卧室之间有一条“L”形状的走廊，有一定的空间浪费，最小的房间大约有7.2㎡的使用面积。
相比于前两次开盘推出的面积段九十几平米起的房源，这一次将推的两个户型都更偏刚改，无论是楼栋位置还是户型都有一定的改善属性，不知道这次会不会和之前一样“火”呢？
鑫苑城暂时还没取证，从往期11次开盘价格来看，参考18年首批次精装单价9100-10700元/㎡，以及去年上批次10900元/㎡的均价，销售价格保持得相当稳定，间隔涨幅比较小，因此小妹大胆预计，本批次价格门槛也不会相差太大。
对于预算不高的刚需置业者来说，一万出头的价格门槛可以说是非常有吸引力的，因为当前主城三环内，基本上都没有这个单价的项目。
即使放眼项目所在的郫都区，项目价格优势也是很明显的。对比周边2公里范围内的新房，比如龙湖恒邦云玺，单价12702-14512元/㎡，金隅金玉府价格14600-15600元/㎡， 保利熙园价格12629-16027元/㎡，项目的价格具备绝对优势。
因为明显的单价优势，再加上本批次建面125-143㎡的套三、套四户型，将鑫苑城的买入门槛进一步控制在了市场主流需求中。
对于这部分购买人群来说，项目不仅享有便捷的轨道交通、自带约18万方鑫苑广场等明显的交通及商业配套，同时还享有高性价比精装的产品优势，在同区域甚至同圈层项目中，能够享有这样综合优势的项目，算是比较少见。
所以，在鑫苑城能保持正常施工的前提下，建议买房预算比较吃紧，又想在郫都区买房的刚需自住客群可重点关注。
