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搜狐财经
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文、图/ 岳家琛 编/ 李 悫
“现在华夏幸福在环京就是卖卖卖，目的就是回款。”10月23日，华夏幸福大厂公司一员工告诉搜狐财经“公司深读”。
10月下旬，搜狐财经“公司深读”走访发现，从大厂县到固安、涿州、廊坊城区，华夏幸福的房地产项目全部在降价。
10月9日，华夏幸福将环北京区域的涿州、大厂、廊坊、霸州五个项目共计10宗土地，以32.34亿元转手万科。上述地块总面积33.9万平方米，均为普通住宅用地，华夏幸福持有6个月到14个月时间不等。
?（华夏幸福转让给万科的10宗土地取得时间）
9月，华夏幸福控股股东华夏控股则选择转向平安资管转让19.70%股份，以获取137.7亿元资金。
无论是转让持有的土地，还是降价卖房，出让股权，华夏幸福都是为了回笼资金。华夏幸福2018年三季报显示，今年前9月，华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-76.6亿元；为偿还债务，截至三季度末，华夏幸福货币资金379.07亿元，大幅跌44.34%。
卖，卖，卖
万科并不是华夏幸福接触的唯一接盘者。
据一位京津冀地产业内人士向搜狐财经“公司深读”透露，孔雀城早在年初开始就在打包部分资产寻求出售或者合作，其中既包括未开发土地，也包括住宅项目。
上述业内人士称，其在今年4月就获悉，华夏幸福先后与部分房企签订战略合作协议，并与阳光城就环京区域部分孔雀城项目展开深度洽谈。
不过这一合作如今无法从公开渠道查询到后续进展。直到今年10月，华夏幸福终于迎来了新的买家——地产龙头万科。
搜狐财经“公司深读”查询查询土地使用权招拍挂出让成交信息发现，在同万科的交易中，华夏幸福并未从这些土地赚到多少差价。
（图说：大厂孔雀城沙盘。图中正中为大厂民族宫，左侧1.2期项目附近地块如今转让为万科所有。图中沙盘显示的道路目前尚未成型，多为断头路）
以上述大厂地块为例，大厂涉及转让的有4块，包括大厂民族宫附近的2块和大厂至香河公路沿线的2块，均为华夏幸福在2018年4月才取得，共约12.7万平方米。
华夏幸福拿下上述4地块成本为12.87亿元。即每平方米成本约9867元。这与华夏幸福转手万科的土地均价几乎相当。
大厂民族宫附近转让给万科的地块目前还都是荒地，除了民族宫和装饰奢华的华夏幸福孔雀城售楼处外，周边荒草丛生，断头路随处可见。
除大厂地块外，华夏幸福转让给万科土地中，单块土地面积最大的位于廊坊城区。10月19日，搜狐财经“公司深读”实地探访发现，该地块位于开发区富士康南门，在本地人看来位置不差。
(华夏幸福出让万科土地中面积最大的一块，位于廊坊富士康对面）
据澎湃新闻报道称，廊坊项目华夏幸福土地拍得价格13.86亿元，本次与万科的交易价款11.56亿元。万科将持有廊坊公司80%股权。
此外，本次与万科交易还涉及的土地包括涿州的三宗，霸州的两宗，土地面积分别约6.34万平方米和7.85万平方米，亦为平价转让。
上述转让地块，华夏幸福持有不满一年，旋即平价出手。
对于已经建成的住宅项目，华夏幸福则在通过降价销售策略，加快回款力度。
搜狐财经“公司深读”走访发现，从大厂县到固安、涿州、廊坊城区，华夏幸福的房地产项目全部在降价。
为了快速卖房回款，万科接盘意外成为华夏幸福孔雀城销售人员的销售噱头，以突显如今华夏幸福楼盘的高性价比。
他们替购房者算了一笔账： 华夏幸福卖给万科的土地价格并不菲，加上建筑、精装、人力、营销等费用，未来万科拿地以后开发住宅的单位成本或接近2万元。
而10月20日搜狐财经“公司深读”走访的华夏幸福大厂孔雀城中央公园项目精装房售价已跌至1.1万，仍鲜有购房者问津。
据搜狐财经“公司深读”了解，上述项目于2018年3月开盘，当时的价格是1.8万，仅仅半年时间已跌去三分之一。而在两年前，大厂地区房价最高曾达到3万多一平米。
(孔雀城中央公园售楼处，所卖的项目如今房价已降至1.1万，半年时间跌幅超过三分之一)
在廊坊城区，华夏幸福同样面临困境。10月19日，搜狐财经“公司深读”走访廊坊城北的孔雀城悦府项目，该项目如今房价跌至1.8万每平米。
华夏幸福的业绩数据也显示，其在环京地区的销售已今非昔比。2018年7-9月，华夏幸福在廊坊销售面积1.42万平方米，大厂14.79万平方米，香河27.04万平方米。
而2016年7-9月，华夏幸福在环京的销售面积：廊坊35.44万平方米，大厂87.31万平方米，香河73.14万平方米。
销售面积大幅下降的同时，华夏幸福在环京地区开发的项目总建筑面积并未下降。2016年7-9月，华夏幸福在环京地区的总建筑面积分布上，廊坊844.74万平方米，大厂878.46万平方米，香河371.47万平方米。
到2018年7-9月，华夏幸福在廊坊的总建筑面积仍高达1075.63万平方米，大厂则为720.3万平方米，香河368.61万平方米。
华夏幸福是否缺钱？
无论是转让持有的土地，还是降价卖房，华夏幸福都是为了回笼资金。
早在今年4月13日，上交所就曾发函18问华夏幸福，重点关注华夏幸福资金流状况。
根据2017年财报，华夏幸福投资活动产生的现金流净额为-200.03亿元，资产负债率达到81.1%。相较之下，2017年，华夏幸福应收账款189.1亿元，同比暴涨99.04%，远远高于收入同比增长的10.8%。
对此，华夏幸福解释称，园区结算收入大幅增长，对应应收政府园区结算款增加所致。言外之意，地方政府欠华夏幸福的钱在增加。
华夏幸福2018年三季报显示，今年前9月，华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-76.6亿元。
截至2018年第三季度，华夏幸福的货币资金379.07亿元，大幅跌44.34%，其解释称系偿还债务所致。
与其他房地产公司的融资手段不同，2017年报显示，华夏幸福的银行贷款只占37%左右，而债券占44%，信托、资管等融资工具占18%。；相比之下，万科80%的资金依赖银行。
（廊坊孔雀城悦府项目，该项目如今降至1.8万）
2018年上半年，华夏幸福及子公司发行84亿元公司债券，25亿元超短期融资券，2亿美元境外债。
今年9月11日，华夏幸福还通过控股股东转让股权的方式，从平安资管处获得137.7亿元资金。根据股份转让协议，华夏幸福控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股。
转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，平安资管一共持有华夏幸福19.88%股份，成为华夏幸福第二大股东，华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%。
平安的入股，附带业绩要求。根据对赌协议，未来三年华夏幸福以2017年度净利润为基数，2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
如果未来盈利没有达到上述数字的95%，大股东华夏控股将进行现金补偿。
华夏幸福最新三季报显示，今年前三季度其实现归属上市公司股东净利润78.78亿，比上年度末增长26.49%。按照对赌协议，华夏幸福需要在第四季度有超过35.37亿元的净利润。
但销售数据显示，华夏幸福2018年第三季度销售额272.02亿元，同比减少了10.49%。
产业城异地复制之问
环京楼市异常惨淡。无奈之下，华夏幸福只得放弃曾经的“大本营”，走出京津冀。
2018年初，华夏幸福将原本用于河北固安和大厂5个孔雀城的40亿资金，调拨到了浙江、河南和安徽，希望在外地复制之前的成功。
11月1日，在给搜狐财经“公司深读”的回复中，华夏幸福称，非京津冀区域前三季度实现销售面积443万方，占总销售面积比例达到46%，较去年同期增长90%。环南京、环郑州、环杭州区域1-9 月销售面积占比分别达到 13%、11%、7%，环合肥、环武汉区域开始贡献。
固安产业新城，在华夏幸福看来也是一个可以复制到全国的模式。截止2017年底，华夏幸福共布局产业新城79个，产业小镇24个，遍布全国12个省份、45个城市、81个区域。
华夏幸福回复搜狐财经“公司深读”称，2018年前三季度，华夏幸福新签PPP项目合作协议共17个，包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域。
然而，被华夏幸福奉为经典的产业新城模式，在外地却遭遇了挫折。
据《财经》报道，在江苏镇江，华夏幸福曾在完成一级土地整理拆迁完毕后，被当地政府告知，他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场，华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。
《财经》报道称，华夏幸福的产业引入以第一、二产业为主。而在上海与深圳周边，政府的诉求是能够大规模导入第三产业。在北京周边，无论是固安还是大厂，当地政府在招商引资上均较为被动，华夏幸福得以发挥能动性。但在上海与深圳周边，无论是苏州、昆山还是珠海、东莞，当地政府机制灵活，产业招商能力并不亚于华夏幸福。
一个数据是，华夏幸福披露的2018年7-9月经营情况显示当期产业园区结算收入额实现增长，为56亿元，同比增长8.74%。房地产开发签约销售额208.18亿元，同比下降15.27%。
“华夏幸福在环京占据绝对优势，不买固安，就买大厂，不买大厂，就买涿州，反正都是孔雀城的。但环上海有很多选择。”华夏幸福固安一位工作人员对搜狐财经“公司深读”解释。
“非典型”开发模式
作为一家全国前十的房地产企业，华夏幸福的土地成本并不算高，甚至不在前五十企业之列。但华夏幸福对资金的需求却一直不减，这与其产业园区模式不无关系。
“早期做房地产也是迫不得已，产业新城前期投入比较大。”华夏幸福总裁孟惊在此前接受媒体采访时解释。
产业园区的生意起始于2002年初的一天。廊坊市政府官员召集包括华夏幸福在内的河北五大开发商，表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。
最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。
这是华夏幸福投身产业新城之初。王文学力排众议，孤注一掷将全部身家投入进固安产业园区。据财新2017年3月的报道，固安县财政局一位负责人表示，十多年来华夏幸福累计在固安投资320亿元。
产业园区板块的营收重头，是通过招商引资获取的产业发展服务费。
据华夏幸福总裁孟惊此前接受媒体采访介绍，在与政府合作开发产业园中，华夏幸福负责制定园区的定位、规划，并出资建设园区的道路、绿化、管网等基础设施。
（廊坊市广阳区新华路169号，廊坊市委党校大院，院内右侧一栋蓝色四层小楼，属于华夏幸福）
之后，华夏还负责园区的招商引资、产业导入。每落地完成一个项目，政府需向华夏幸福支付落地投资额45%的费用，以及将来一定比例的税收提计，这构成了华夏幸福产业新城业务的主要利润来源。
而在产业园项目实质推进时，华夏幸福首先会与当地政府签约排他协议，拿下片区一级开发权；接着在对园区进行规划整理配套设施建设的同时，进行招商引资；然后在产业园区周边获取商业住宅用地销售获利。
“其实华夏幸福一直存在产业新城和住宅的矛盾。老板说卖房子是为了更好的布局产业新城，但是很多人诟病华夏幸福是在借着产业新城的名义卖房。”10月18日，一位在涿州工作的华夏幸福员工对搜狐财经“公司深读”说。
“应收账款增加，说明华夏幸福产业园区这块业务，有收入没现金流入，真正赚钱的还是房地产销售。”上述华夏离职员工说。
华夏幸福并不这样认为。11月1日，华夏幸福回复搜狐财经“公司深读”表示，截至今年9月底，公司预收账款达到1525亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。
