如何在北京选择办公场地？亲身经历告诉你

　　最近融资形势不佳，身边好多创业公司都开始掐现金流了。某个前阵子还很风光的公司，听说已经从原先东三环的豪华办公楼搬到了四环边的一个写字楼里，但一年前，豪华办公室＋免费三餐零食＋年底双薪几乎还是所有创业公司的标配，结果现在都玩不起了。

　　我自己正在做文化IP这块的内容创业，团队6月份成立，现在是6个人（还有3个9月加入），刚拿了一笔天使。最近刚定下办公场地，前前后后看了大概十多个场地，民宅、写字楼，联合办公空间都看过，所以可以给大家分享一些在北京找办公场地的经验，如果正好有在找办公场地的朋友可以看看，理理思路，避免一些坑，少花些冤枉钱。

　　下面是我们完整的决策过程，这样也许更有参考性：

　　确定大致地址

　　我们首先考虑的是选址，由于不想让员工在上班路上花太多时间，我们定的标准是：离尽可能多的人近；住最远的人通勤时间不超过一个小时（公共交通＋上/下车后步行）

　　关于通勤距离换算，我们列了一个粗略的算式：1站地铁＝2.5分钟，一次换乘≈2站，上/下车后步行各10分钟。所以最远的通勤距离大约为地铁16站（如果是在西直门等枢纽站换乘还得减2站）。

　　我们几个成员基本都住北边，2个住知春路，1个住静淑苑，1个北新桥，另一个合伙人在安华桥，我在三元桥，马上入职的3个都住东边，到时搬家过来。据此我在地图上框了一下，大概框定了10号线和2号线附近的这个范围。我们两个合伙人都有车，比较灵活，所以离我俩远一些也可以。

　　这一片有几个主要的商圈：中关村商圈、五道口商圈、鼓楼商圈、安定门-雍和宫商圈、安贞商圈、东直门商圈、三元桥商圈。

　　粗略算了所有人的总路程，中关村、安贞是最近的，鼓楼、安定门-雍和宫、三元桥次之，东直门再次之，但其实差别不大（五道口算下来总路程最近，但没人愿坐13号线所以被一致否决了）。

　　感性上，我们一致比较喜欢鼓楼和雍和宫，那边文化氛围是最好的；其次是中关村和三元桥，再次是其他两个，因此在进一步的选址中，我们也基本按这个顺序来。

　　根据自身需求，定预算 & 选场地类型

　　不能满足自身需求的话，场地再好也白搭。对于我们来说，空间可扩展、好招人、私密性好是最重要的。按照规划的发展步调，团队半年后的人数要达到现在的两倍以上；而由于业务涉及知识产权，我们偏向独立的办公场所。

　　目前主流的小团队办公场地是写字楼、民宅和联合办公空间。民宅私密性强、舒适，可睡觉可洗澡，而且要是有写手或新员工过来的话，可以暂时安顿他们，但坏处是人多了坐不下。如果选联合办公空间，加工位会比较容易，招人也不会显得寒酸，就是私密性差一些。写字楼的话，硬件方面可能比不上联合办公空间，但私密性好。

　　我们给办公场地定的预算是：包含房租、水电网等基础开销，按十人算，人均每月2200以内。所以最后我们定了几种选项：150平左右的民宅（可容纳十人以上）、有独立8人间或更大间的联合办公空间、120平左右的写字楼。

　　事先做好功课，多跑几趟实地

　　根据预算和场地类型，我们考察了几个地方：雍和宫的一个联合办公空间、中关村的写字楼&联合办公空间、三元桥的两个民宅、东直门那边的写字楼。安贞的选择少且贵（环球贸易中心的写字楼每平米12元起步），就没考虑了。

　　在这里劝大家一定要事先做好功课，多跑几趟实地。因为网站和中介一定只会挑好的说，不问人、不去实地多考察几次只有被坑的份。考察哪些东西？场地基础设施，这个不用多说；交通，早晚的交通都要体验，有时间可以再看看下午2－5点的交通情况；饮食，看看附近吃饭的地方，打开外卖APP看一下。

　　还有就是一定要问邻居的感受，问问物业设施、周边治安怎么样，这样才能有比较全面的参考信息。在看写字楼的时候，我们就从租户口中得知楼里的中央空调7点就断，这在夏天几乎要命，但中介一开始没和我们说。

　　▲如果对地形不熟悉，可以先在全景地图上大概了解一下

　　最初看的是一家叫梦想加的联合办公空间，在雍和宫地铁站旁边。这家有个完全符合我们条件的大独立间，可惜当时没腾出来，所以作罢。

　　▲梦想加雍和宫空间（网络图），独立间 2200/工位·月

　　后来在链家看中了两个三元桥的民宅，价钱和雍和宫的持平，150平的三室两厅每个月1w6，算上中介费、家具费再按12个月折算接近每月2w，不包括水电网等，但条件非常好。

　　▲链家上的三室两厅民宅

　　东直门那边的写字楼很多，算下来比民宅便宜，但条件一般，要添很多家具，还有就是堵车严重。第一次去看的时候是周三下午五点，堵得生不如死，所以直接pass。

　　▲好租网上的标价

　　中关村这边的选择比较多，鉴于东直门的经验，我们先把写字楼pass了，直接开始比较各家联合办公空间。在这里贡献一个北京众创空间地图，可以给大家参考。

▲看了几家联合办公空间和孵化器，很多基本是空的

　　▲北京众创空间地图，可点大图查看

　　鉴于之前已经看过梦想加了，我们暂定了梦想加在海龙大厦13层新开的空间，一是因为刚开业可以任意挑位置；二是价钱合理，独立的10人间每工位每月1800，水电网物业保洁等费用全包；三是地段好，楼底就是4号线中关村站，比创业大街上的那些要方便。

　　▲拍了下活动区，装修不错

　　最后我们在三元桥和中关村之间权衡了一下，定了中关村。毕竟离员工们更近也比较便宜，等人多了可以考虑再换好一点的地方。

　　说一些我对某些常见问题的看法

　　最后说一些我对某些常见问题的看法。找场地时肯定会遇到各种各样的问题，有拿不准的最好多向其他创业者请教下。

　　刚开始创业好像都找民宅？民宅和其他相比有什么优缺点？

　　我个人其实倾向于在民宅办公，优点毋庸置疑：安静舒适，我一开设计公司的朋友在双桥租了一栋阳光小楼做 studio，自己装修，非常好看。但缺点就是事事要自己打理，麻烦而且不便宜。民宅也有各种各样的限制，比如用电限制。相比之下，孵化器、联合办公空间这类的可以帮你处理各种杂事，在创业初期人手不足的情况下还是很方便的。总之，还是需要根据自身团队情况选择，也许你们不差钱呢呵呵。

　　办公室装修重不重要？

　　重要。我就不太能忍受装修差的办公环境，做内容已经很苦逼了，不能因为办公环境不好而降低效率。

　　我的钱不多，应该怎么考量性价比？

　　个人的看法是：选能承受范围里最符合需求的，而不是一味省钱。办公场地合同基本是一年起签，要是为了省钱选择凑合结果拖累了业务发展，那才是最大的损失。滴滴能从e世界的小仓库里起家，那是因为别人真的是铁军，能打仗能吃苦。说得刻薄点，如果你也想学滴滴，先问问团队里的90后愿不愿意跟你吃苦。

　　还有一点容易忽略的：一定要尽可能考虑到六个月以后的情况，给公司搬一次家实在是太闹心了…

　　最后给个 「梦想加」的预订页链接，梦想加的人看到了记得给我广告费哈哈哈

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