温州华润悦未来售楼处电话：400—100—1299 转接 0008【售楼中心】
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今年市场冷淡，连去年大火的黄龙学区概念盘，也续销乏力。未来视界和未来城壹号，两盘近三个月销量 都在个位数。
▲数据来自温州市房地产市场信息交易网，统计时间3月18日，负号为退房，有滞后性，以实际为准，仅供参考。
在板块现有库存较多的情况下（房管网显示，两个楼盘合计未售约1140套），拿地成本明显高出一截的华润·悦未来，将于3月19日（明日）开盘，毛坯均价约 3.4万/㎡。
悦未来的毛坯定价，比前两者高了2000元/㎡出头。为了不至于在竞争中处于明显的劣势，华润在车位上加大了优惠（大约多优惠15万左右），并在装修标准方面，采用市场接受度更高的1000元/㎡的简装。
那么，在这种情况下，购房者该如何选择呢？
关于这一点，购房者其实只需要抓住一个关键点，选房困难症就可以迎刃而解了。
至于关键点是什么，将在文章最后部分揭晓。或者也可以 看今天推送的第五条短视频内容。
下面，还是先看看楼盘的基本情况。
A开盘楼幢
本次预售《榕辰里》一期，预售范围如下（依照地名办标注）：1幢楼， 建筑面积21293.23㎡，住宅198套。
▲楼栋分布图
本项目于2021年9月开工，预计将在2022年12月份主体全部结顶，预计于2024年6月份竣工， 于2024年6月交付 。具体以实际情况为准。
B区位分析
地块位于鹿城区翠微大道与过境路交汇处，集新未来社区规划单元内。
▲区位图
项目 北侧为绿城代建安置房、规划供应设施用地（现状为220kv变电站）和温州市实验中学集新校区。
东侧为宝龙雅戈尔·未来城壹号。
南侧为规划公园绿地、代建幼儿园、过境路、双乐住宅区；
西侧为翠微大道、规划绿地、黄龙山。
华润·悦未来 位于温州城西板块，集新未来社区内，即原黄龙商贸城区域。该板块近两年规划、拆迁、建设力度较大。一方面，鹿城区部分机关、事业单位搬迁至附近的龙瑞大厦， 鹿城行政副中心落户城西。另一方面，鹿城工业区举行征收拆迁， 西部新城概念规划将要实施。
还有最重要的，首批省级未来社区试点项目——集新未来社区规划于此，落地未来社区九大场景。悦未来与未来视界、未来城壹号等 同属温州市实验中学集新校区施教区范围内，学区方面在同一起跑线。
▲图据网络
不过未来是否会招生预警分流，还要看建成后的适龄生源数和招生计划，详情可参考往期文章：不搞清楚会出大事！！关于黄龙实验学区房“僧与粥”的问题……
▲实验集新校区效果图示意
从地块微观条件上来看， 住宅红线的西、南、东三面存在绿地、河道，与主干道之间有一定间距。项目北侧与实验中学集新校区相隔不远，南侧代建幼儿园，从幼儿园到初中，上学的距离均较近。
目前地块周边的不利因素主要有4处：
项目西侧约100米 规划有道观（下图标注位置有误差，以实际为准），预计对本次开盘的1#几无影响；
项目北侧约300米 存在太平寺，虽然体量较大，但间距远，且项目北侧有代建安置房等遮挡，预计对1#影响不大；
▲悦未来周边主要宗教不利因素相对位置示意，仅供参考，有误差，以实际为准
项目南侧约10米规划有 准快速路；西侧约50米规划有快速路公交桥，实际以政府规划落地为准。但对本次开盘的1#影响不大。
▲集新未来社区规划示意，红色虚线处为华润置地·悦未来
长按识别下方二维码，可 华润·悦未来VR实景，楼盘 周边现状、 规划、 有利不利因素均清晰可见。
C布局设计
项目总占地约4万方，整体规模适中，地块容积率约2.6，由华润置地开发建设。
住宅共10幢住宅组成，其中 6幢二类高层住宅（18层以上住宅）， 4幢小高层住宅（11层住宅）组成，合计有普通商品房住宅约 9.6万㎡，6212㎡政策性住宅。
▲项目鸟瞰效果图示意
悦未来住宅外立面采用 现代风格，住宅以 铝板为主，搭配大面阳台玻璃栏板。
▲外立面项目效果示意图
悦未来楼栋采用 阵列式布局，南低北高。 内部园林预计乏善可陈，北侧部分高层楼栋入户采用 风雨连廊进行连接，设计了部分 架空层，利用部分物业用房设计了 会所。
悦未来住宅为 南偏西朝向约19°。楼栋楼栋间距如下：
▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。
日照简评
本期预售的1#大板楼住宅南侧为高约79.25米的2#，楼间距约39.93米，预计大寒日约 15楼及以下房源日照质量会受到南侧住宅遮挡。东侧单元（01-04户）南侧由于是古榕树和河道，视野相对开阔， 预计上午、正午低楼层日照质量也会不错。
▲日照效果图示意
注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
D户型分析
一期开盘户型为 二类高层建面约102㎡、121㎡两个户型，户型设计多为常规户型。住宅标准层高 约2.95米。
一类高层建面约102方：
▲仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准
---悦未来的所有户型空中花园赠送面积，比起一二期两个盘，基本少了一半，所以三朝南户型只做了 两开间阳台，而其它两个盘，是 三联阳台。
一类高层建面约120方边套：
▲仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准
---客厅净进深约6米，考虑到餐桌两侧人的通行， 尺度比较局促；
---南侧次卧 去外卫距离相对较远；
---无玄关，入户门内开，影响 换鞋区的使用效率。
再来看看价格……
E价格分析
备注： 本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付，精装修单价为1000元/㎡。
悦未来毛坯均价约 3.4万元/㎡，虽然一期均价和拿地价相比已经是比较低了，但似乎仍是集新三兄弟中最高的，未来城壹号和未来视界的毛坯均价 在3.2万/㎡不到。
悦未来装标仅1000元/㎡，以 厨卫装修为主，与下图大同小异，其余为地板革满铺。
▲102方样板房示意。其中，厨房油烟机与实际交付不同，厨房吊顶为铝扣板。仅供参考，以实际为准
悦未来有车位优惠活动，负一层车位表价在30万出头，与未来城壹号、未来视界基本在同一水平，据说开盘认购时 车位减25万。
▲悦未来活动海报
未来城壹号和未来视界装标均在2000元/㎡以上。据说前者目前有车位优惠约10-15万左右（另有其他优惠）。后者车位首开时亦有10万元优惠，但目前认购或为原价。
所以， 悦未来结合车位等优惠后，单价仍然要比其它两个盘贵几百元/㎡，但整体差距不大。
悦未来在价格方面，略处于劣势，但采用1000元/㎡的简装标准， 装修的市场接受度和性价比，要好于另两个盘。
品质方面也需购房者注意。按照开发商温州其它刚交付项目的品质展现，华润相比宝龙，可能要更安全一些。
F选房注意事项
三个楼盘如何选择？要看的 关键点，就是华润悦未来的定价逻辑。
悦未来的定价逻辑，有些让人不可思议，具体表现为：
----悦未来低楼层的差价很小，6楼居然只比2楼高了 900元/㎡，而正常的市场差价，至少在 2000元/㎡以上！
----高楼层差价越拉越大，19楼以上，每层居然要加300元/㎡。正常的市场定价，高楼层之间，应该是价差很小甚至没有差价，因为 日照、通风、视线等条件几乎一致。
▲楼层差价示意
这样定价，导致的结果是， 不同楼层的房源性价比，差距很大。
我们拿悦未来的1幢802室和2102室房源，与隔壁楼盘未来城壹号17幢的802和2102室房源做一番比较：
悦未来1#02室
未来城壹号17#02室
备注
建筑面积（元/㎡）
102.52
105.25
面宽（m）
9.7
9.8
差不多
空中花园
二联阳台3.36㎡
三联阳台7.5㎡
未来城壹号
8楼单价（元/㎡）
32508
31000
悦未来低楼层贵1508
21楼单价（元/㎡）
34888
31600
悦未来高楼层贵3288
标准层层高（米）
2.95米
3米
未来城壹号个别楼栋为2.9米
额外优惠
车位表价约30万出头，按揭优惠25万，一次性付款30万
表价约34万，车位优惠10万元
悦未来优惠多约15万-19万
装修标准（元/㎡）
1000
2500
悦未来装标相对性价比更高
▲仅供参考，或有误差，以实际和营销口径为准。上述车位以地下一层非人防标准车位计。
结合车位的优惠折算，我们发现：
---悦未来 8楼小户型的毛坯价格，和未来城壹号相比，或许 略微便宜了点，且装修标准低，因而悦未来的市场接受度会更高；
---悦未来 21楼毛坯价格，比未来城壹号 贵了约1700-1800元/㎡左右，很明显， 高楼层性价不如对方。
所以我们的建议是： 中低楼层优先选择悦未来， 高楼层先考虑未来城壹号。
同样的比较方式，也适合与未来视界的pk。
性价比
房源
最后，我们来看看悦未来此次开盘中 最有性价比的房源：
▲1#02室日照示意
我们推荐 1幢02室5-10层房源，理由有三点：
---第一点，02室东南、正南、午后偏西南， 冬天都能晒到太阳；日照是 中低楼层的核心竞争力；
▲1#02室景观视线示意
---第二点，02室正南侧间距大，东南侧有河道， 中低楼层的环境和视线都不错；
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