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福州鼓楼区【新玺西湖億礼】

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项目位于鼓楼区二环内，定位改善产品，优势在于周边没有竞品，房源较少，控盘难度低，户型的类型较多，客源面也更广，周边项目成交都破5W，有一定承托，劣势在于社区基本忽略，房企相对陌生，除了区位优势外，没有太多溢价的亮点。

新玺·西湖億礼：备案名（侨星郡），地处：福州市鼓楼区白马路以西，柳河路以东，道山路以北。

项目占地18亩，分成三个地块，在售地块规划三栋住宅，一栋商业，其中一栋住宅被回购，可售两栋主推户型：136-238㎡。

楼盘土拍

2019年5月，侨玺康养投资以较高限价4.63亿元+竞配建保障房3150㎡拿下宗地2019-22号柳河路以北旧改项目出让地二，平均楼面地价22450元/㎡，参考可售楼面价26330元/㎡。

地块用地面积：18.06亩，容积率：1.67，限高：地块一：36米、地块二：24米、地块三：24米。

分析：2019年的土拍，白马路同一天推出两幅小型纯商，同时还都被路网分割，由于土拍触发限价，两幅都配建了一定面积的保障房，其中一幅就是已经上市的白马映书台，另外一幅即目前领证的新玺·西湖億礼。

对于地块而言，虽然是二环内的纯商，加上低容积率定位，不过面积不到20亩，加上分割成三个地块，社区基本也是忽略，同时由于竞配也产生了一定保障房。

对于拿地的新玺集团，也是陌生面孔，目前在闽北CBD建设新玺中心、以及江南CBD建设新玺江南。

不管房企最终建设效果如何，从拿地价来说2.6W，按目前白马映书台破5W的实际售价，可以说没有太大的利润压力。

户型情况

136平米：四房两厅两卫，电梯双开门设计，三开间朝南，客餐厅南北对流，采用了南北双阳台设计，从备案来看，公摊16.2%，从四房的格局来看，北侧两房空间都不大，主卧也没有L型衣柜等设计。

152平米：四房两厅两卫，位于西端，四叶草布局，与目前海棠映月等户型类似，不足在于餐厅没有完全独立空间，北侧厨房也非完全通透，四房的格局，主卧同样没有太多功能。

150平米：四房两厅两卫，双开间朝南，客厅挑空做赠送，劣势在于一层厕所对着餐厅，这种复式需要倒板做赠送，目前比较敏感，二层只看到一个主卫，不知客卫要如何设计解决。

240平米：双拼别墅，目前备案了两套，总价1000W左右，户型就不做分析了，预计也是私人定制。

区位情况

项目位于鼓楼区二环内，距离地铁4号线600米，距离三坊七巷700米，距离乌山600米，从区位来说算是比较核心，目前周边被老旧社区包围，没有太强的景观加持。

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