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  乐居买房讯 楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 西山区 | 筑友玺珑湾

  项目亮点

  合院社区 低密舒适

  主城范围内少有的纯合院项目，容积率低至1.0，生活空间宽松开阔，因为没有高层，每家每户采光充足。

  紧靠滇池 公园环绕

  与滇池直线距离仅800米，周边有海洪湿地公园、大自然风情园、海埂公园等生态资源，居住环境舒适。

  紧靠主城 配套完善

  身处离主城最近的度假区内，周边商业集中、名校聚集，三甲医院环绕，坐拥双河湾内全龄段教育资源。

筑友玺珑湾效果图

  项目概述>>>>

  昆明主城范围内少有的纯合院项目，居住环境低密舒适，且位于离主城最近的度假区内，生活便捷。

  适合人群>>>>

  纯合院项目，在售建面约190-304㎡户型，适合追求优质环境的高端改善客群。

01、价格分析

  在产品规划上，筑友玺珑湾仅规划有合院业态，起步价在650万元/套。根据统计，在“禁墅令”的政策下，目前昆明市面上的纯墅类项目，且有新房产品在售的仅有昆明北大资源紫境府、美的·顺城府、昆明恒大云玺、鸿基云玺台、子君山·麓城等寥寥几个项目。

  仅就起步价而言，昆明北大资源紫境府、美的·顺城府、鸿基云玺台、子君山·麓城的价格在280-580万元/套，筑友玺珑湾与之相比没有价格优势，但这四个项目所在片区均处于开发阶段，且距离主城较远，生活配套没有筑友玺珑湾这般丰富优质。此外，在配套上与项目不相伯仲的昆明恒大云玺起步价在760万元/套以上，在价格上相比之下筑友玺珑湾更值得选择。

筑友玺珑湾全景效果图

  在二手房方面，目前周边有同类型产品在售的项目有挪威森林、同德极少墅、滇池卫城、听涛雅苑等，价格在280-610万元/套，筑友玺珑湾与之相比没有价格优势，如果仅追求度假区位置，那这些价格稍低的二手别墅也值得考虑，不过需要注意的是这些项目的建设时间均在2010年以前，在社区配套方面，筑友玺珑湾会更全面，如果预算充足，筑友玺珑湾是一个更好的选择。

  在经过20多年的开发打造后，海埂片区城市界面整洁且极有档次，生活配套丰富且齐全，而且在所有临滇的板块中，海埂片区既是距离市区最近的，也是景观生态最完善的区域，可充分满足购房者多元化的场景需求，所以在保值性方面不用担心。

筑友玺珑湾区位

  此外，海埂片区作为滇池沿岸最早被开发区域，目前可开发用地已所剩无几，在售纯墅类产品也仅有筑友玺珑湾，待项目交付后，地铁5号线预计也也已全线通车，项目未来升值空间还是比较可观的。

  评测师有话说：从整个环滇视角来看，海埂片区是距离市区最近、配套最成熟的区域，而且“禁墅令”后，片区未来很难再有纯墅类项目出现，因而项目是个不错的选择。

02、楼盘规划

  整个项目总占地面积约180亩，总建筑面积约12万方，规划住户568户，容积率低至1.0，几乎是目前在售纯墅类密度最低的项目，项目绿地率40%，预计2022年12月31日前毛坯交付。

  目前项目在售建筑面积约190-304㎡户型，共有6个户型可选，其中190㎡A户型分布于1栋至13栋、64栋至79栋，以及36栋，位于小区临街外圈位置，212㎡B户型分布于14栋至35栋、37栋至63栋，位于小区中心区，304㎡B户型分布于25栋至35栋，位于小区中轴，336-390㎡的D1、D2、D3户型分布于80栋至85栋，位于靠近河畔位置。

筑友玺珑湾平面

  在产品规划上，项目仅规划有合院业态，配备院落，拓展面积和其户型面积一样大，可作为一生之宅来使用，满足不同人群，辟如新婚夫妻、二代和三代同堂家庭等多样居住置业需求。

  每个户型布局动线合理，明厨明卫设计，客厅卧室连通院落，采光通风俱佳，此外，室内分区清晰，功能区丰富，可根据需求调整空间功能，空间利用率高。

  占地面积概述：可容纳568户家庭，规划有一所幼儿园，内部配备游泳池、健身房、KTV、儿童娱乐设施等丰富业态。

  容积率概述：产品仅规划合院户型，容积率低至1.0，几乎是昆明目前在售纯合院密度最低的项目，居住空间宽阔。

  绿化率概述：绿化率较高，内部园林设计将东方文化与现代园林和生活场景相结合，搭配周边景观配套，居住环境舒适。

  评测师有话说：产品设计较为开放，为巫家坝少有的纯住宅小区，居住体验较为舒适。

03、主力户型介绍

  B户型（映岄）为项目主力户型，该合院户型共计六层，七室三厅一厨七卫设计，建筑面积约213㎡，加上拓展面积合计约413㎡，涵盖居住、生活、储藏、娱乐等功能区，功能区完善。

  从下往上来看，负一层共两个房间，南向空间间规划为车库，约4.8米开间，约8.4米进深，可容纳两辆小轿车和以及一个放置工具的空间，北向空间开间约4.2米，进深约7.5米，可作为影音娱乐空间或储藏空间来使用。

  夹层为两房一卫设计，配置采光井，整层可用作为娱乐区来使用，装修设计成电竞房、游戏房，或者根据家庭需求来布局成会客空间、茶室等，卫生间为三段式式分离设计。

  一层为餐区和客厅所在地，餐区U型厨房与餐厅合为一体，在烹饪时餐厅还可作为厨房的延伸空间来使用。客厅开间约4.2米，进深约4.8米，二层挑空设计，空间开阔，装修设计上较为开放，此外，客厅外接约38.4㎡的庭院，可满足娱乐、聚会、待客等基本生活功能。

  二层南向卧室为套房设计，独立卫生间约6.48㎡的空间里还可容纳下一个浴缸，此外，二层北侧还配置有一个公卫，均为三段式干湿分离设计。该层距离庭院近，下楼方便，可用作老人房或者客房来使用。

  三层为大小两个套房，大套房可作为大孩房来使用，约20㎡的使用面积可容纳床、衣柜、书桌，书架等家居，让孩子拥有自己的独立私密空间，小套房面积稍小，但功能完善，可作为二孩房或老人房来使用。

  四层为业主的独立空间，主卧使用面积约20㎡，有独立卫生间、衣帽间，空间宽敞，居住舒适，南侧卧室外接面宽约3.6米的阳台，采光充足，可作为业主书房来使用。

  测评师有话说：户型功能区完善，可满足新婚家庭、三口之家、三代同堂等多种居住需求，可作为一生之宅来使用。

04、交通信息

  地铁：在出行选择上，周边还未有已通行的轨道交通，不过这一现状预计在年内得到改善，贯穿了盘龙区、五华区、西山区、官渡区的地铁五号线已在2021年年底全线贯通，有望在2022年实现通车，通车后该线路途经世博园、圆通山、翠湖、云南省博物馆、滇池国际会展中心等地，可谓是昆明旅游专线地铁。

地铁5号线

  公交：度假区公交路线丰富，1公里范围内有15个公交车站，有滇池卫城社区巴士、A4路、Z134路、106路、K31路等10余条公交线，通过A4路可直达云南民族村，通过106路可达黄土坡，通过K31路可一览滇池南岸一线风光。

  自驾：坐拥“四横四纵”的通达路网，“四横”为生态资源齐全的湖滨路、昆明市最美环湖路、双向8车道连接东西三环广福路，全城快速道路南绕城高速；“四纵”为滇池旅游度假区核心主干道滇池路，连接主城与度假区核心主干道前兴路、贯穿昆明南北双向10车道的飞虎大道、福保路。

  测评师有话说：短期来看，交通将更多依靠公交及自驾，从根据规划，地铁五号线的通车时间预计会在项目交付之前，所以业主入住后，出行选择丰富。

筑友玺珑湾区位交通

05、周边配套

  教育配套：因为身处昆明传统富人区之中，生活配套完善优质，在教育方面，内部配备一所9班双语幼儿园，周边名校聚集，三公里范围内有省委机关幼儿园金岸分园、昆一中金岸附小、海贝中英文小学、昆一中金岸中学、云师大附中等优质教育资源。

  医疗配套：昆明同仁医院、云南省中医院两所三甲医院也在项目三公里范围之内，其中昆明同仁医院以心脏大血管外科、心血管内科、胸外科、妇科、产科、普外科、泌尿外科、神经外科、骨科、脊柱脊髓科、眼科为特色专科，云南省中医院的推拿科、风湿病科为卫健委临床重点专科。

公园1903购物公园

  商业配套：得益于自身区位优势，在5公里内有南亚风情第壹城、爱琴海购物公园、公园1903购物公园、王府井奥特莱斯、万达广场等多个成熟商业环绕，衣食住行、购物娱乐等生活都能得到满足。

  公园配套：地处滇池北岸，业主站在自家阳台上眺望滇池和西山，周边生态环境舒适宜居，海洪湿地公园距离项目仅800米，在远些还有云南民族村、大自然风情园、海埂公园、大观楼、海埂大坝等多个休闲景观配套。

  测评师有话说：在滇池度假区范围内，片区开发早，现有配套完善程度居于主城前列，环境舒适，生活较为便利。