是坑还是笋?天津和平区惊现“白菜价”学区房,还是精装、纯住宅

在一波接一波的降价风潮中，天津的楼市是否真的一片惨淡？其实，在整体趋冷的大势之下，楼市的分化格局正在形成！一言以蔽之：一半海水，一半火焰。远离市区、项目扎堆的区域确实存在打折促销成风的态势，但也有区域凭借自身优势走出了独特的火热行情，促销与涨价同时存在，就是当下天津楼市的真实写照。能够在整体冷清背景下走出火热行情的，和平区是一个非常典型的代表。

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血拼哥先来梳理下和平区2016-2020年和平区新房市场成交情况。

▲和平区2016年-2020年新房市场量价走势

供应量方面：2016年、2018年供应量全部为0。也就是说，市场环境较好的2016年，撕开海河英才口子的2018年，和平区新房供应均为0。新房供应量放量的三年，分别是2017年、2019年、2020年，新增供应面积合计约16万平米。显然，如此低的供应量远不足以覆盖和平区旺盛的市场需求。成交量方面：市场环境较好的2016年，和平区作为“宇宙核心区“，自然也备受购房者关注，当年成交量突破16万平米；2017年、2018年分别成交3.9万平、3.6万平。2019年开始，和平区新房成交量已开始呈现逐年攀升的态势。2019年成交5.8万平；2020年成交7.8万平。总体来看，从2018年开始，和平区新房市场始终呈现供不应求的局面。成交均价方面：2016年，成交均价32410元/平米；2017年，成交均价38555元/平米；2018年，成交均价45612元/平米；2019年，成交均价45791元/平米；2020年，成交均价49247元/平米。旱的旱死，涝的涝死。别的区域降价打折求走量的时候，和平区新房价格从3万+上涨到5万+，而且逐年递增，稳步上涨。

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和平区能够“逆势“上涨，首先便是由供求关系决定的。和平区新房稀缺的局面由来已久，从一级土地市场来看，和平区上一次住宅用地出让还是2016年6月份天房摘得大沽北路地块，由于天房债务缠身，该地块至今没有任何动向。再往前追溯，便是2016年1月，沧州天成摘得的和田道地块，也就是天成·和平里项目，目前在售均价66000元/平米；继续向前追溯，便是9年前的2012年6月6日，金融街以17.5亿元总价买入大部北路东侧地块，即金融街中心融御，该项目早已清盘。9年间，仅出让三宗住宅用地，稀缺性不言而喻。

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一方面是供应端的极度稀缺，另一方面，和平区较大的底色依旧是学区。网上流传的一份综合市教委评审和升学情况并结合家长评价的天津市内六区小学排名表显示，和平区不但在整体总分上遥遥先进其他区域，且包揽全市前五名、有7所学校进去全市前十名。

教育优势之上，和平区自然走出了独立行情。

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从楼市现状来看，和平区的特点就是——新盘少、房价贵、公寓化明显。但近日，血拼哥在购房群发现一条消息，和平居然出现了一个“新盘”，纯住宅！还能上学！这项目什么情况？能买吗？必须去一探究竟！这个“新盘“案名叫做优檀书舍，注意别混淆，因为阳光100喜马拉雅有个优檀书社……和平区的优檀书舍，坐落于和平区吴家窑二号楼32号。经核实，该项目大概80年代就建成了，原址为天津电话设备厂新中里职工宿舍楼，后来租给了7天快捷酒店。再然后，国有资产拍卖，被私人老板购入，重新进行改造对外出售。产权也有企业产变成个人产权，交易手续需要走二手房手续，契税由买房人承担。

售楼处打造了一个书吧的感觉。

从位置上看，项目属于和平三片，距离西康路小学100米，第21中学500米，医科大学500米，周边还有地铁8号线，生活配套相当成熟。产品方面，据销售人员介绍，优檀书舍总共80套房源，总共5层楼，一梯17户，好家伙，这要是真的都入住，早晚高峰时段，等电梯是多么令人崩溃的一件事。内部正在装修改造中，现场来看，完全是快捷酒店的风格。

全部为25平米一室一卫户型，民水民电，没有厨房，没有天燃气，没法做饭，基本不具备居住属性。精装修包括卫生间、空调、室内墙面地面及家具等，可选高配、中配、标配；另外楼层越低价格越贵，总价在170-185万/套之间，折合单价在70000元/平米左右。据销售人员介绍，优檀书舍从顶层5楼开始售卖，目前5楼仅剩少量房源；其余楼层想要购买，必须交2万元进行排卡。项目预计2021年下半年改造完毕，物业费200元/月，没有车位，业主停车只能停在马路边。值得一提的是，据销售介绍，该项目后期可以返租给开发商，租金2万/年，合同3年一签订。

从售楼处随处可见的小细节来看，项目主打的卖点就是学区——和平三片，对口西康路小学，能摇和平三片的初中；三片有二十中学、二十一中学两所重点中学。而根据今年西康路小学发布的招生简章，“吴家窑二号路32号”也确实在招生范围之内。

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170多万就能买西康路小学学区房，这片其它房源在什么价位呢？血拼哥梳理了振河里、兴河里、新河里、卫华里、新兴里这几个社区，拆间基本在100多万左右；非拆间的挂牌房源中，总价较低的是一套新兴里的1室1厅户型，面积23.92平米，挂牌价160万；其余大部分挂牌价格基本在190万起步。所以，单从价格上来看，和拆间比优檀书舍价格无有优势；和老破小比，价格确实有优势，但是它又不能住，所以很尴尬。

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至于能不能买，血拼哥个人不推荐，原因有以下两点：①不具备居住属性和平集团化办学、6年限售等政策的出台，目的是什么？一方面，是为了稀缺重点校价值，让学区房的学区价值变得平均。另一方面， 教育改革，就是为了让房子回归真正的居住属性。 这些斥重金购买和平区拆间以及毫无居住属性的学区房，一旦学区房的价值被稀释了，谁还能来接盘？所以，终归一句话，为了长远打算，只有真正能住的房子，叠加学区，这才能站得住脚。②返租兑现有风险虽然项目宣称可以返租，每年2万，合同3年一签。打着返租的形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果后期经营不善，也可能是“双败“。