30万元买市区公寓是“笋”还是“坑”？

　　近期市场出现一些精心装修的、转让使用权的公寓

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 徐炜伦

　　“8字头带精装”“有产权”“30万元可入手”“月供2000元”“政府补贴13万元”……收到房产经纪发来这些信息的广州街坊周小姐，对这样的“笋盘”信息将信将疑：此类信息可信度有多高？羊城晚报记者近日对周小姐反映的问题进行了走访，发现此类公寓均为使用权公寓，销售人员口中的“产权”并非每套公寓的单独产权。

　　30万元能买市区公寓？

　　根据周小姐的报料，羊城晚报记者找到了信息中提及的楼盘鱼珠城和贵坊（备案名为鱼珠融汇贸易创新中心）。该项目紧挨着茅岗路，北侧则是广园快速路，与富颐华庭一路之隔。

　　记者被路边的揽客经纪引入展示中心后看到，现场有不少看楼者。据介绍，该项目共规划有A、B、C三栋楼，目前对外推出的公寓户型有四种，面积从35-68平方米不等，有平层和小复式两种。

　　从旁边的非实景样板房可见，小复式单位层高为4.5米，有带中空客厅和直接间隔成两层空间两种设计；平层单位为双钥匙户型设计，即把4.5米层高平均分成两层，每层一套单位，每套单位层高为2.25米，从一个大门进去后分两个入口进入两套单位，据说这是为了将出租收益最大化的设计。情景样板房进行了个性化装修，对市民有一定的吸引力。但记者也发现，这些房子的一些卫生间甚至是卧室都无法自然采光通风，2.25米的层高显得相对压抑。

　　宣传中的“30万元可入手”也确实存在。据销售人员介绍，周末和准时签约都有额外折扣，算下来，30多平方米的平层单位也有一口价优惠，单价是“8字头”，从8293元-8750元/平方米不等，总价30万元左右；但小复式价格就高一倍多，一套38平方米的小复式单位总价约73万元。销售人员说此类公寓首付需交五成，其余五成可以贷款，“四大行都和我们有合作，如果你的资质特别好，利率可以比较低”。

　　这些公寓真的有产权？

　　30万元真的能买下广州市区带产权的公寓？天上没有那么多馅饼可掉。

　　鱼珠城和贵坊销售人员说，虽然三栋楼宇都有“产权证”，但属于整栋楼的大证，每套公寓并没有独立的产权证。消费者支付数十万元，买下的其实是这些公寓37年的使用权，双方签订的是《物业使用权转让合同》。

　　无独有偶，近日不少房产经纪也在大范围推介白云新城“27万元、月供2000元、有产权、马上办红本”的公寓，市民林先生觉得够吸引，于是按指引到了白云区国信花生大厦看房。到现场后林先生被告知，他们与开发商签订的是租赁合同，能获得公寓30年的使用权。至于“原来总价40多万元，现在有政府补贴13万元，因此总价最低仅需要27万元”的说法，销售人员也无法给出明确解释，仅称“可以直接在合同总价里扣除”。羊城晚报记者致电该项目所在的广州民营科技园相关管理部门，该部门称已接到不少关于国信花生大厦的投诉工单，还有市民支付了部分金额想申请退款无果前去求助，该部门工作人员表示：“广州民营科技园目前并没有购房单独补贴13万元等相关规定，那些可能是楼盘销售的宣传手段，购房者需要提高警惕，慎重考虑。”据了解，该园区内还有一些公寓“出售”，羊城晚报记者在园区内还看到一条提醒市民的横幅，上面写着“园区有公寓楼出售出租存在疑点，请提高警惕，谨防受骗”。

　　律师提醒

　　需留意项目的合法性

　　广东诺臣律师事务所的朱秋霞律师表示，这类所谓“有产权”的公寓实际上是使用权公寓，买家获得的是该公寓的使用权，法律性质属于租赁。这类公寓存在较大的风险：

　　一是根据民法典的规定，租赁期限超过20年的，超过的部分无效。实践中，开发商通常会将超过20年租赁期限的部分用“无偿赠予”或用两次租期拆开提前签订等方式予以规避，但法院通常会认定这些方式实际上违反了法律的强制性规定而认定合同部分无效。合同无效的部分对双方无约束力，开发商可以主张在20年后收回场地，买家可主张退还20年后的租赁费用。

　　二是开发商和村集体签订的通常是合作开发合同，开发商取得该集体土地的开发运营权，有权将建成的公寓出租给第三方。但是，一旦开发商没有按合同约定向村集体支付合作费用或其他应付费用，村集体可能会提出解除合同，收回土地使用权。由于买家已经一次性缴纳了租金，在开发商资金挪用或短缺甚至卷款跑路、破产的情况下，买家有可能钱房两空，打赢官司也拿不回钱。

　　三是使用权公寓存在成为违法建筑导致烂尾、合同无效的风险。广州地区近年来的案例显示，一些使用权公寓没有取得《建设工程规划许可证》而被依法拆除，或者没有按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，这些情况都会被认定为违建，导致合同无效，买家会面临巨大的法律风险。

　　同时，朱秋霞提醒，由于使用权公寓的买家和开发商是租赁合同关系，银行无法办理一般市民所理解的“传统房贷”。销售人员或中介经纪口中提及的贷款可能是租金贷或者其他的信用贷款、消费贷款等，而这些贷款的还款方式、利息计算方式等和“房贷”存在一定的差异。

　　另外，广州市住房和城乡住建局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》第十二条的规定，宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样，销售人员若对看楼者宣传投资回报、升值等是违规的。