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如果你不想让秘密君消失在你的生命里，
大概有三件事可以做：
2022已经过去，天津楼市实话说乏善可陈。常规市场的金字塔结构难以为继，市场向两个极端空前集中，环外不断刷新价格与面积下限，环内优质地块向高总价豪宅化进发。作为市场主力的改善客户突然发现：留给自己的选择只有市区鸡肋板块与鸡肋项目，很多有改善客户望房兴叹。但2022年水西板块却抓住了这种微妙的机会，逆势而上成了价值发现元年。
◎水西片区规划效果图
PART 01
水西，不止水西
说水西板块，百分之九十九的人第一时间会想到水西公园，但秘密君喜欢从城市空间结构角度看待板块，水西公园的确为水西板块赋予了非凡价值，但水西板块的“被发现”却远不止一个公园。
天津城市空间结构经历了历次变革，但影响最为深远的秘密君以为是市政府南迁，与滨海新区的三区融合一起构成了天津双城数十年来空间开发的主线。
伴随着从北向南跃进事实上宣告了城市海河以北开发的渐次放缓，而南部以河西为代表的片区在大型市政设施与城市化浪潮的叠加下，成为长盛不衰的热点。在这种浪潮下，水西片区因其毗邻南开而且生态资源优势突出吸引了大量高端客群进入，2010年前后出现的西苑别墅、瑞丰花园、中信珺台都以高端低密成为当时改善客群的集中目的地，可以说是坐上了城市南进的早班车。
但是2010年后，在资本与人口大规模涌入城市的双重推动下，地产市场追求规模的热情空前高涨，更多企业转入大规模刚需新城开发的行列。水西板块因其优势素质，成了土地市场待价而沽的压舱底片区，开发节奏骤然放缓。
◎历次规划变更过程图
但2020年后，市场转冷压力下天津出现的全新的态势是大量开发商选择了放弃新城开发，转而向需求更为稳定、地段素质更为扎实的城市型改善项目运作。机构数据显示代表型“新城”板块近三年整体销量降幅约70%，依然扎根天津的民企与龙头房企几乎悉数聚焦优质地块与优质片区。
房企与客户不约而同的避险情绪趋势双双向核心区聚焦，而土地价格下行又成为布局良机，水西这类兼有城市配套与资源优势的价值洼地型板块成为房企布局的新焦点。
2021年水西发迹，2022年就集聚了绿城、城投以及侯台集团与金地合作开发的水西印三个项目。在房企布局的同时，政府同样意识到：城市经历了跨越发展之后，城市提质必然要经过“补空白”阶段。
2021年天津同时出台了4份规划，涉及海河柳林地区、水西周边、国展片区及北部地区。这四大片区是发展资源的聚焦。
◎水西公园周边城市设计结构图
在新规划定位中，水西被定义为创新型商务商业活力中心、宜居生态的开放园林社区。规划将打通保山道与南开腹地的联系，形成复康路+保山道的双线，纵向凯苑路串联区域商业商务。同时在区域布局多个商务组团，形成一个生态、居住与产业相互融合的城市片区。
这个新规划几乎是重构了水西板块，将其从一个独立片区打通了与城市核心区的联系，真正纳入到城市的发展范畴。如果有朝一日保山西路可以如规划打通，几乎是完全纳入了南开的生活圈。
PART 02
重要的不是生态，是前瞻！
水西板块东侧大面积毗邻临南开，与天拖一路之隔，目前天拖售价基本在4万以上。水西南侧是华苑，已数年无新房供应，板块内优质的二手房均价在3万左右。从房价高线图来看，水西板块无疑处于价格洼地阶段。
整个水西板块最核心的部分是占地面积约140万㎡的水西公园，作为天津中心城区内面积最大的城市湿地公园，水西公园的水域面积和生态面积比水上公园整体大1倍之多，生态资源优渥。
◎水西公园实景图（源于网络）
水西公园东西界线是外环西路和西南快速路，南侧是城市南部核心动脉复康路。以公园为核心，板块分南北两大社区，目前北侧沿陈台子北侧的规划香泽道以北已经基本开发完毕，姜井、燕宇等现状住区与仓储、广电职业、粮油物流仓交织，从新一轮规划来看，没有更新的空间。南侧保泽西道与复康路之间的广阔空间规划了这个片区最为核心的配套，明显与主城区的联系性更强，发展空间也更为充足。
透过快速路与外环线，水西板块可以快捷通达城市的南部与西部核心区像河北与河西。而向西，目前文洁路商业轴与梅苑路已连通，到外围便利的华苑海泰等产业集聚区非常方便，而南部的复康路堪称是片区的门户地带，通过复康路可以直通南开腹地与城市核心区，事实上构成主要交通通道。按照一直以来的规划，保山西道和保山道之间会建一座立交桥，这条关键线路一直以来备受瞩目，就在于为南侧板块在复康路之外，打通了联系南开核心区的又一条大动脉。
◎水西板块功能布局图
地铁作为城市通勤的核心配套，11号线西延线是水西板块的主力地铁线路，未来会串联起复康路、文化中心的城市核心区，同时新八大里、天钢-柳林、东丽开发区等新兴热点板块也都在这一线路上。按照官方规划，11号线一期工程将会在2023年9月正式开通运营，一期工程开通到一中心医院站，水西板块内的核心站点文洁道预计在2025年开通。
对于水西板块而言，整个板块的进出门户集中在快速路与复康路上，这也是很多客户青睐板块南侧组团的门户便利性所在。11号线开通后，不止会带动地铁上盖商业的快速成熟，更重要的是，会进一步强化南侧组团的城市便利性。
◎11号线线路平面图
整个板块内部一共规划了两条轴线，横向的保山西道发展轴与纵向的文洁路商业发展轴，双轴交汇处，以地铁上盖11号线文洁路为核心点布局了整个区域的商业核心。板块内部共规划有5宗大型商业地块，目前一所重点医院，全部集中在文洁道地铁站周边，目前该片区的商业用地也只剩下2宗尚未出让，其余全部处于即将投运状态。
新一中心医院已经即将投入使用，泰康高端养老中心在建，现代美术馆与文学院已经在运营。另外在建中的还有南开敬业小学分校，预计 2022年9月投入使用，还规划了一所南开敬业中学。除此之外，水西板块内2所幼儿园、2所小学均已经在建。
当初梅江客户苦无大型商业多年，水西却是在首期住宅摘地之后就捆绑了商业地块，水西公园正门位置规划约37万㎡的商业综合体已经在施，6.9万㎡商业功能，据说要打造成网红地标。
◎水西板块/金地水西印鸟瞰图
很多客户说水西买的是生态与价格，但秘密君一直以为生态资源只是城市资源之上的点睛之笔。天津湖泊公园湿地多的是，大多荒芜，因为没有城市配套，反观梅江、水上公园其基础在于城市生活的便利，城市资源便利之上，生态价值的独特性凸显才被赋予高端的标签。
从这个角度来看，水西的价值发现与未来前景，更多关注点在于组团商业配套的落位、地铁线路的开通以及双轴呈现带来的城市配套与服务能力提升。
PART 03
金地操刀，水西印的N个想象
秘密君多次研究过水西挂出的地块，最终结论是，拿地企业需要有超强的产品打造能力。因为位置优势叠加生态资源决定了土地价值基数，而板块容积率1.6以下，同样决定了土地价格刚性较高。在眼下，土地价格刚性意味着很难利用价格优势获取市场，只能在稳定的价格体系下拼产品，这也是天津市场最艰难的策略选择。
在侯台集团10月拿下津西青楚（挂）2021-044地块之后短短数天，就联合金地召开了一场发布会，宣布与金地合作共同开发，并且推出了金地水西印的项目案名。
金地在天津市场已经布局19年，从津南刚需大盘到核心区平山印再到城市级豪宅代表项目阅千峯，产品打造能力毋庸置疑，而在众多备选房企中，金地连续6年三道红线全部绿档，同时是全国仅有的8家首批稳交付白名单房企之一，稳健性对于地方国资背景的侯台集团而言也尤为关键。
◎金地阅千峯实景图
在项目正式规划公示之后，12月底金地水西印在熙悦汇外展场正式开放，秘密君会同设计专业朋友研究后发现，可能这个项目是2023年最值得期待的项目之一。
从整体规划来看，整个项目排布了20个栋楼，全部为6到10层到顶的洋房产品。这个容积率一般情况下可以排布出接近20%的叠拼产品，但是金地却采用了均质化排布方式，目的很简单，就是保证整体社区各个楼栋的均好性。这种规划手法已经可以看出，项目定位改善，而按照规划文件，该项目的户均面积达到了144平方米，更是证实了改善定位无疑。
◎金地水西印规划图
秘密君作为外行看的是带小院的规划，以及超过50米的楼间距横向接近60米形成的一个面积超过3000平方米的中央景观区。
但是做设计的朋友通过楼层高度大概推测层高达到了3.1米以上，对比天津市场上一代产品，明显会在层高的舒适度会显著提升。从楼栋宽度来看，一梯两户户型最小面宽是24米，最大面宽超过了27米，这个尺度意味着最小户型的南向面宽都可以超过10米，如果南向配置两个尺度奢侈的卧室，客厅开间都可以做到5.6米以上，而大户型的客厅开间保守都可以达到4面宽，这一点在很多项目都是只有豪宅产品才可能实现的尺度。
在项目释出的户型图来看，主力的建筑面积约合143平方米户型南向开间超过了14米，仅客厅面宽就超过6.7米，这个尺度在同等面积户型产品中极为少见。
◎金地水西印建筑面积约143平米户型图
起步户型是建筑面积约合127平方米户型，三开间朝南做了5.4米的方正客厅，客厅的舒适度与实用性拉满。
◎金地水西印建筑面积约143平米户型图
最小面积127百平米起步，主力户型在143平方米左右，最大户型做到了建筑面积约合169平方米，而且只做三室，南向客厅开间高达约8米，对于品改客户来说，这种产品的供应绝对是值得一看的存在。
◎金地水西印建筑面积约169平米户型图
在楼栋外围，如果仔细看，会有一个纤细的轮廓线，一般来说这种轮廓线的设计往往是铝板造型线条形成的层间挑檐拓展区域，从这个角度来看，该项目大概率会引入时下流行的线条造型结合大尺度玻璃落地立面。
综合总平图反馈的信息来看，金地水西印定位改善无疑，在产品设计上，用高端项目的均质化排布方式，为楼栋间形成了最小37米的间距尺度，核心景观区预留了超过3000平米景观空间。在小院与层高高度有所突破之外，立面造型与用材妥妥的行业潮流走向。2023年，该项目留给市场的悬念很多，其中最大的就是：价格！
目前来看，水西板块产品均价处于南开天拖与中北镇均价的腰部位置，这个价格弥补了天津市场中间段位改善类产品的供应不足。而金地水西印在板块生态资源与城市配套的加持下，给出高配产品与大户型规划，真正让天津市场有了与一线城市匹敌的总价可控产品力出众的产品供应。长远来看，毗邻板块双轴交汇的核心地带、复康路门户位置，也让其前景更具想象。到目前为止，水西纯粹的改善供应已经获得了主流市场的认可，为板块开了一个绝佳的好头。就像梅江当年以生态为大旗，高端产品为引领走红，经历了被发现、被质疑到被认可的阶段，水西板块土地素质、区位优势以及产品价值，事实上处于板块价值的发现过程中，如果市场持续回温，极有可能成为率先引爆改善需求释放的热点区域。