文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
文章开始，先来做道题。
一家杭州本土龙头房地产企业，在杭州拿一块地造房子，能从这个项目中获得多少利润？
提示：2020年杭州市政府卖地收入2574亿元（全国第二），2020年杭州房价累计涨幅达8.9%（全国第二），近十年杭州的常住人口增长排在长三角第一。
答案是多少呢？
最近，杭州龙头房企滨江集团的董事长戚金兴给出了答案，他在与投资者的互动中说，在这次杭州集中土拍中，滨江集团共拿了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%—2%的净利润水平。
1%—2%的净利润，这年头房企的日子这么难过？
再来看北京。
5月上旬，北京挂牌出让了30宗地，据旭辉集团旗下晨曦资本研究院发布的报告显示，这30宗土地中，亏损及零利润地块占比39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目仅有8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。
在5月的北京集中土拍中，有一家地产公司拿了好几块地，但转身就被传出要退地，有分析说是因为拿地多，利润低，账算不过来了。当然，这是传闻，公司方面已经否认。
在房价很高的北京，一房难求的杭州，开发商的利润怎么会这么薄？
1
利润不如制造业
房企两大命脉被限制
如果把房企比喻成一家面包店，把造房子比作做面包，利润低无非是两个原因——面粉贵、面包卖得便宜。
对于房企来说，新房被限价了，卖不到真实的市场价，这也是为什么大城市新楼盘一开就遭哄抢的原因，因为新房与周边二手房存在着很大的差价，买新房堪比当年股市中的“打新”，中了就是“一本万利”。
面包卖不上价，面粉价格却不低。浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉小巴，房企利润下降的主要原因是热点城市土地竞争激烈，地价过高。而新房售价又有限价的天花板，房企的利润就像夹在中间的三明治，越压越薄。
丁建刚老师说，其实有些地块是显形地价并不太高，但隐形地价很高。以杭州为例，土地出让时的规则是：第一是要代建10%的公租房；第二，当溢价率达到30%时，要竞自持，意思就是房企开始竞争哪家自持的比例更高。
比如，5月杭州集中土拍的57宗土地，有75%的地块都竞争了自持，最高自持比例达40%。
土地自持，不能销售，不能转让，只能租赁，这意味着开发商无法变现。
按照丁建刚老师的说法，一方面，竞争自持对于房企而言，实属无奈，因为绝大多数房企没有这方面的运营经验，只能想尽各种办法运用以租代售等模式，甚至很多房企暂时把这一块资产搁置。自持部分变成了隐形成本，这部分成本摊到可售部分中去，隐形地价就更高了。
另一方面，对于全社会来说，自持更是一个巨大的资源浪费。杭州这次的自持面积超66.2万平方米，如果以每套100平方米计算，意味着这次出让的土地有6600多套房源，没有形成真正的商品房市场供应。
再回到最初的面包店，除了面粉贵，面包价格低，面包店还有另一个困难——融资难。
去年，房企迎来“三道红线”的政策限制，具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于 100%；红线3：现金短债比小于1倍。
一些人专门根据“三道红线”的规定，将各大房企划分成了各种版本的“红-橙-黄-绿”图。
丁建刚老师告诉小巴，“三道红线”确实能降低房企的金融风险，监管层虽然没有公开说这个事，但大家都心知肚明，各大房企都在执行，努力把自己变成绿码，否则到了后面算账时就麻烦了。
简单说，房企为了符合“三道红线”的要求，必须降杠杆，降负债，融资收紧，手头的现金流变得紧张。
“银根”和“地根”，是房企的两大命脉。现在，房企已被精准调控。再加上限价政策，从融资到拿地再到卖房，房企被层层限制，利润自然就下降了。
据中信证券研报，其调研的样本房企（12家上市房企）在近三年来，毛利润和净利润都呈现下滑趋势。
2
没有利润还抢着拿地
房企究竟图啥？
房企的利润越来越低，地价也不便宜，奇怪的是，在许多城市，开发商还是抢着拿地。
今年2月底，自然资源部确定22个重点城市要对住宅用地实行“集中供地”政策，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。就是说，试点的22个城市一年只能集中拍卖3次土地。
截至目前，北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州等十多个城市的第一轮集中供地已经收官。
从数据看，出现了冷热不均的形势。比如，长春40宗土地中仅6宗溢价成交，30宗底价成交，还有2宗流拍。广州竟然也有6宗流拍。
但在热点城市，房企十分踊跃。比如，重庆主城推出46宗宅地，无一流拍，平均溢价率高达42.99%。杭州推出的57宗地，平均溢价率26%。
而北京、上海两地，似乎早就预料了房企会抢着拿地，专门设置了土地溢价率，不得超过10%。
明明没钱赚，还抢着拿地，房企究竟图啥？
当然不是。
丁建刚老师表示，不在行业之中，很难理解房企的苦衷。对于大多数房企来说，与一个项目的盈利和亏损相比，更重要的是在市场上保住品牌、保住规模（对上市公司来说，还有就是保住股价）、保住团队、保住在一个区域的市场占有率，特别是像杭州这样被视为中国房地产市场高地的城市，还意味着需要保住市场高地。
58安居客房产研究院分院院长张波也表示认同：拿地是房企的生存之本，房企本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转。同时，由于城市群的发展以及人口流动的趋势性变化，房企拿地的倾向性也更为明确。
相比于那些地价低、溢价率甚至为零的非热点三四线以下城市，杭州这类强二线城市未来发展的确定性强，既包括了经济发展的实力，也包括人口流动的总量，即使当前看来地价高，利润低，但综合来看，未来的盈利性有更强的支撑力。
3
买房人：一边抢房，一边维权
房企利润低，毕竟是他们房企的事，跟咱买房人有什么关系？
细细分析，关系很大。
显而易见的一点是，房企低利润与高成本有关，因此在降低成本方面，比以往更有动力。
成本要怎么降？首要选择，就是降低品质。
于是，交房之日，就是维权的起始日。
这两年，各大城市业主维权的新闻层出不穷，比如绿化减配，当初宣传的是五重园林，交房后就只有几棵小灌木。
精装修就更别提了，买房时业主支付了不低的装修款，交付后到手的精装修一言难尽。比如，才刚刚交付，天花板就开始漏水，入住后，卫生间又开始长蘑菇了。
“真叫卢俊”公号创始人卢俊告诉小巴，地价高、售价限制确实会导致开发商不追求做好项目，以产品力著称的杭州，最近几年的品质下滑其实非常严重。因为对于开发商而言，不论造什么样品质的房子都能卖掉。这时买品牌开发商的重要性就突显出来了，品牌不论市场如何，底线还是比较高的，也会有企业责任要求自己。
4
解铃还须系铃人
有人这样形容，中国的房地产市场，或许已经被“高房价”和“严调控”的长期角力拧成了一根极度扭曲的麻花。
确实如此，在这个扭曲的生态中，发生着许多奇怪的事：调控层层加码，房价依旧上涨；开发商没有利润，依旧要抢地；买房者前脚抢房，后脚维权……
这肯定是个难解的题，但总得有一些解题思路。丁建刚老师提出了一个解题思路，他认为，目前不太正常的状态、扭曲的状态，需要反思。
最终还是要回归市场的本来面目。市场归市场，保障归保障。调控不是不能调控，也不是不应该调控。但调控，更多的应该用法律和经济手段。
行政手段通常就是堵，但最后的结果一定会形成危险的堰塞湖。
经济手段可用的方法就多了。首先，金融政策上，除了个人按揭贷款降杠杆以外，还要堵住经营贷等漏洞。
其次，可以设置梯级契税，特别消费税（也可以设特别印花税，或者资源占有税）。
对于投资者来说，交易环节是卡口。假设在交易环节一次性征收20%，甚至以上，随着持有年限的增加逐步减低，持有10年以上，视为自住，可以免征。这样做肯定可以拦截大部分投资者。
说到底，解铃还需系铃人。
作者| 李梦清|当值编辑 | 李梦清
责任编辑 |何梦飞| 主编 |郑媛眉
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